Heißer Wohnbau im Süden

Flaute bei Büros und im gewerblichen Bereich? Sogar schon ein Überangebot bei Handelsflächen? Vielleicht. Auch die südlichen Bundesländer haben da ihre Themen. Aber der Wohnbau läuft so gut wie lange nicht. Wohnen ist und bleibt das aktuelle Hauptthema der Immobilienunternehmen in Kärnten und der Steiermark. Andererseits: Die wilden Jahre mit zum Teil abenteuerlichen Preissteigerungen dürften vorerst vorbei sein und Normalität den Markt erreicht haben. Die Preise werden nicht mehr in der Dynamik weiter steigen, wie sie das in den letzten Jahren getan haben, sind sich die Experten weitgehend einig. „Verschiedene Faktoren spielen bei dieser Entwicklung eine Rolle“, erklärt beispielsweise Robert Haubiz, Geschäftsführer von s REAL Kärnten und Landesdirektor s Bausparkasse Kärnten. „Wir sehen hier einen deutlichen Zusammenhang zwischen Bevölkerungsentwicklung und Preissteigerungen in Kärnten. Dort wo es einen Zuzug gab, sind die Preise deutlicher gestiegen. Die Gesamtentwicklung in Kärnten war jedoch negativ, dadurch sind die Preise für die Eigentumsimmobilien im Bundesland stabil geblieben. Zudem sind die aktuellen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung so niedrig wie noch nie, das ist ein starker Anreiz für viele, die in Eigentumsimmobilien investieren möchten.“ Bei den Berichten über Verteuerungen am Immobilienmarkt und erhöhte Preise rät der Experte zu Vorsicht: „Unsere Beobachtungen zeigen, dass viele private Anbieter wesentlich höhere Preise für ihre Immobilie verlangen, als es tatsächlich marktüblich ist. Der Grund liegt sehr oft in falschen Informationen und unseriösen Studien.“ Im Vergleichszeitraum 2001–2011 schrumpfte die Kärntner Bevölkerung um 0,6 Prozent (–3.173 Personen). Die Zuwanderung kann den negativen Saldo der Bevölkerungsentwicklung vorerst auch nicht stoppen. Jedoch würde ohne Zuwanderung das Bundesland im gleichen Zeitraum 1,1 Prozent oder 6.192 Personen verlieren. Im Bezirk Lienz gab es in diesem Zeitraum eine positive Geburtenbilanz. Durch die starke Abwanderung ergab sich allerdings trotzdem ein starkes Minus in der Bevölkerungsbilanz. Die Zuwanderung fand vor allem aus Deutschland und den ehemaligen jugoslawischen Staaten (ausgenommen Slowenien) statt. Der Anteil der ausländischen Staatsbürger liegt in Kärnten mit 8,1 Prozent (Stand 1.1.2014 – Statistik Austria) unter dem Österreichschnitt von 12,5 Prozent. Etwas weniger dynamisch indessen verläuft der Büro- und Gewerbebereich. Im Ranking zeigt sich ein Gefälle zwischen Österreichs Norden und Süden: Im gesamten Bundesland Kärnten sind nur 33 der 1.000 umsatzstärksten heimischen Firmen beheimatet. Das sind vier weniger als im oberösterreichischen Bezirk Wels-Land. Dementsprechend mau ist der klassische Büromarkt im Süden. Schon deutlich aktiver ist der Büromarkt indessen in der Steiermark, vor allem in und rund um Graz. Von den 100 größten steirischen Unternehmen ist die Hälfte in Graz angesiedelt. Ehemalige Industriehochburgen wie die Bezirke Leoben oder Murtal haben jeweils nur mehr Großbetriebe im einstelligen Bereich. In den vergangenen Jahren ist in Graz das Angebot an hochwertigen Büroprojekten jedenfalls bereits kontinuierlich gewachsen. Die Stadt Graz zeichnet seit vielen Jahren ein stetiges Wachstum auf dem Büromarkt aus. Aktuell umfasst der Grazer Büromarkt rund 1,8 Millionen Quadratmeter. Dass in der steirischen Landeshauptstadt verstärkt Büroflächen bis 100 Quadratmeter und 100 bis 300 Quadratmeter nachgefragt werden, liegt daran, dass hier nach wie vor viele Unternehmen gegründet werden. Größere Büroflächen werden selten gesucht, da bei Bedarf von den Unternehmen selbst gebaut wird. Die Mieten bewegen sich von 7,90 bis 12,80 Euro pro Quadratmeter und die Leerstandquote ist konstant. Dabei hat die zweitgrößte Stadt Österreichs in der Tat noch viel Platz, um weiter zu wachsen. Eine alte Brauerei, viel Grün: Auf 54 Hektar soll beispielsweise im Westen der Stadt in den nächsten 15 Jahren ein neuer Stadtteil mit Wohnraum für rund 10.000 Menschen entstehen. Der Verkauf der im Eigentum der Immobilienentwickler Asset One stehenden Flächen ist nahezu abgeschlossen: „Mehr als 80 Prozent der Grundstücke haben bereits einen neuen Eigentümer“, sagt Bürgermeister Nagl. Im Sommer 2012 hatte sich Nagl noch eine Abfuhr von den Grazern geholt, als er sie befragte, ob die Stadt das gesamte Areal kaufen und selbst entwickeln sollte. Pläne für sieben Quartiere sind bereits erarbeitet, weitere sind im Entstehen, das neue ÖAMTC-Headquarter Steiermark am nordöstlichen Rand des Areals steht kurz vor der Fertigstellung. Geplant sind vonseiten der Stadt auch ein Kindergarten und eine Volksschule, eventuell auch für eine weiterführende Schule wie NMS oder Gymnasium. Inklusive der Stadt Graz – die auf rund 15 Hektar den zentralen Park, einen Bezirkssportplatz und ein Quartier mit 250 Sozialwohnungen errichtet und für die Verkehrsinfrastruktur sorgt – gibt es zwölf Eigentümer, darunter vor allem Wohnbauträger, gemeinnützige Wohnbaugesellschaften und einen Lebensmittelhandelskonzern. Asset One als ehemaliger Eigner des gesamten Areals wird einen Teil der ihm verbleibenden rund zehn Hektar selbst als Wohngebiet nahe dem zentralen Park entwickeln, entlang der Alten Poststraße werde „Retail“ stattfinden, so Asset-One-Vorstand Bernhard Astner. Insgesamt wurde das Areal in 18 Quartiere geteilt. Die größten neuen Eigentümer sind die Wohnbaugenossenschaft ÖWG, die Grazer Immobilienentwickler Erber, der ab dem Sommer 2015 im Laufe von acht bis zehn Jahren bis zu 1.400 Mietwohnungen errichten will, sowie die gemeinnützige Wohnbaugesellschaft ENW mit geplanten 250 Wohnungen in Miet- und Kaufvariante. Weitere Neueigentümer sind die Bauträger GMBH Hofstätter & Kletzenbauer, die Grazer Wechselseitige Versicherung (Grawe), der Wohnbauträger Kohlbacher, der ÖAMTC, der auf den Reininghaus-Gründen sein Headquarter gerade fertigstellt, die Wohnbaugruppe BWSG, die SOB Bauträger GmbH sowie der Handelskonzern Spar. Letzterer wird auf einem am zentralen Park angrenzenden Areal, das man sich mit Asset One teilt, die Erdgeschoßzone entwickeln. Nachfrage zumindest für die hier geschaffenen Wohnungen ist garantiert: Der mengenmäßig zweitwichtigste Wohnungsmarkt war im ersten Halbjahr 2014 die Steiermark laut ReMax mit 2.264 Verkäufen, einem guten Drittel mehr als im ersten Halbjahr 2013. Der Gesamtverkaufswert kletterte nach einem deutlichen Rückgang 2013 auf 296,4 Millionen Euro und liegt damit um ein Viertel über dem Niveau von 2012. Ein echtes Thema in der Steiermark sind auch Hotelimmobilien. Die Steiermark konnte auch im Jahr 2013 eine steigende Tourismus-Nachfrage erzielen und verzeichnete mit 11,5 Millionen Nächtigungen einen historischen Spitzenwert. „Diese Traumwerte verdankt das grüne Herz Österreichs der stetig steigenden Bekanntheit als Wein- und Thermenregion ebenso wie seiner starken Wirtschaftskraft. Die Region ist somit für Touristen- und Geschäftsreisende gleichermaßen interessant“, erklärt Lukas Hochedlinger, Managing Director des Hotelimmobilienspezialisten Christie + Co in Wien. Insgesamt verzeichnete die statistische Verwaltung des Bundeslandes 3,5 Millionen Ankünfte und gut 11,5 Millionen Nächtigungen. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 150.000 Nächtigungen und ist der beste Wert, den die Steiermark jemals erzielt hat, bestätigt Lukas Hochedlinger. Die Zahl der Ankünfte legte in den letzten zehn Jahren regelmäßig um drei Prozent pro Jahr zu, während die Nächtigungen im selben Zeitraum um zwei Prozent pro Jahr zunahmen. Dieser Aufwärtstrend hält seit Beginn der statistischen Aufzeichnungen im Jahr 1979 an und bestätigt den unaufhaltsam steigenden Nachfrageverlauf in der Steiermark. Doch auch der Trend zu einer immer kürzeren Aufenthaltsdauer macht sich bemerkbar. Dieser Wert lag im Jahr 2013 bei gut drei Nächten. «