Hotel-Transaktionen vorerst auf Hold

Die Coronapandemie und die damit verbundenen enormen Einschränkungen für die Hotellerie haben die Investorengunst nach dieser Assetklasse spürbar abkühlen lassen. Laut einer Analyse von mrp hotels sei ein sehr ruhiges erstes Investmenthalbjahr verzeichnet worden, bis auf zwei größere Deals in Stuttgart und Frankfurt, wo das Projekt „Turm am Mailänder Platz“ und die Villa Kennedy um 137 Millionen Euro bzw. einem hohen zweistelligen Millionenbetrag gedreht worden sind, sei das erste Halbjahr ruhig gewesen. Martin Schaffer, Partner und Geschäftsführer von mrp rechnet auch im zweiten Halbjahr zu keinem sprunghaften Anstieg der Transaktionen. Als Ursache für den zurzeit schwachen Transaktionsmarkt sieht mrp hotels unter anderem in den Staatshilfen, die fortdauernd ausgezahlt, aber noch nicht fällig gestellt wurden. Genauso wie in der schwierigen Beurteilbarkeit in der Qualität bzw. finanziellen Leistungsfähigkeit der Betreiber. Auch sei die weitere Entwicklung hinsichtlich der Pandemie schwer abschätzbar, Investoren würden sich daher in einer Warteposition befinden. Dabei ist die Flexibilität der Immobilie ein ausschlaggebendes Kriterium: die Umnutzung der Flächen im Falle eines Exits wird immer häufiger diskutiert. Im Rahmen der Vertragsgestaltung werden exogene Schock-Abfederungsprogramme inkludiert. Unter anderem beinhalten diese eine schlanke Mitarbeiter- und Kostenstruktur, eine erhöhte Digitalisierung, mobile Raum- und Flächenkonzepte, hybride Vertragsstrukturen zur Teilung des Risikos und hybride Hotelkonzepte, um möglichst viele Gäste und Märkte abzudecken. Die bis dato vorherrschende Prägung des Marktes durch institutionelle Investoren verändert sich durch den Wunsch der Betreiber, das Risiko für den Betrieb im Rahmen der klassischen Fixpachtverträge nicht mehr allein tragen zu wollen. Die neuen Managementverträge, die eine Umverteilung der Betriebsrisken zwischen Eigentümer und Betreiber vorsehen, entsprechen eher der Risikobewertung von Private Equity Fonds als jener der, den relativ starren, strukturellen Vorgaben folgenden institutionellen Investoren. Dennoch: der Fixpachtvertrag wird im DACH-Raum auch weiterhin bestehen bleiben, Private Equity Fonds werden gleichzeitig aber auch neue Chancen eröffnet.