Hotelboom bietet neue Chancen für Entwickler

Der österreichische Hotelmarkt befindet sich aktuell in einer Phase außergewöhnlicher Dynamik und festigt seine Position als eine der gefragtesten Assetklassen für die Immobilienwirtschaft. Rekordnächtigungen, ein stark wachsender Tourismus und die Rückkehr internationaler Investoren sorgen für ein massiv steigendes Interesse an Hotelimmobilien. Wie der aktuelle Marktbericht des Immobiliendienstleisters CBRE zeigt, rücken aufgrund der zunehmenden Flächenknappheit in den Ballungszentren vor allem Konversionen bestehender Gebäude verstärkt in den Fokus von Entwicklern und Eigentümern.

Mit mehr als 157 Mio. Nächtigungen erreichte Österreich im Jahr 2025 einen neuen historischen Höchstwert. Insbesondere Wien verzeichnete das erfolgreichste Tourismusjahr seiner Geschichte. Dabei wächst die Nachfrage in der Bundeshauptstadt deutlich schneller als das Angebot: Während die Zahl der Hotelzimmer seit 2015 um rund 27 Prozent stieg, legten die Nächtigungen im selben Zeitraum um rund 40 Prozent zu. Ein wesentlicher Motor bleibt dabei der Kongress- und Tagungstourismus. Rund 7.200 Veranstaltungen sorgten zuletzt für mehr als 2,5 Mio. Nächtigungen, womit bereits jede achte Übernachtung auf dieses Segment entfällt. Laut Lukas Schwarz, Geschäftsführer von CBRE in Österreich, zählen Hotels aktuell zu den attraktivsten Segmenten in Europa, da die Kombination aus stabilen Kennzahlen und begrenztem Neubauangebot ein hochinteressantes Marktumfeld schafft.

Der österreichische Hotelinvestmentmarkt konnte 2025 mit einem Transaktionsvolumen von rund 550 Mio. Euro das drittbeste Ergebnis seiner Geschichte verbuchen. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von 57 Prozent. Zu den markantesten Transaktionen in Wien zählten das Vienna Marriott Hotel, das Grand Hotel Wien sowie das 25hours Hotel.

Auch das laufende Jahr 2026 startete mit bedeutenden Abschlüssen, darunter der Verkauf des Andaz Vienna von einer der insolventen Signa-Gesellschaften an WestInvest. Auffällig ist dabei die verstärkte Rückkehr von internationalem Kapital. Während kleinere Transaktionen oft von heimischen Akteuren getragen werden, stammen die Käufer bei großvolumigen Investments immer öfter aus dem Ausland. Österreich profitiere hierbei von seinem stabilen wirtschaftlichen Umfeld und der hohen Markttransparenz, betont Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE. Die Spitzenrendite für hochwertige Hotelobjekte mit langfristigen Pachtverträgen wird bis Jahresende stabil bei rund 5,4 Prozent erwartet.

Da geeignete Entwicklungsgrundstücke vor allem in innerstädtischen Lagen rar sind, gewinnt die Konversion bestehender Immobilien strategisch an Bedeutung. Immer häufiger werden Büro- und Wohngebäude auf ihr Potenzial für Hotel- oder Serviced-Apartment-Nutzungen geprüft. Solche Umnutzungen stellen oft eine wirtschaftlich attraktive Alternative zu klassischen Nutzungen dar und tragen gleichzeitig zur Revitalisierung des Bestands bei.

Prominente Beispiele in Wien verdeutlichen diesen Trend: Das Mandarin Oriental entstand im ehemaligen Handelsgericht in der Riemergasse, während das The Hoxton ein ehemaliges Bürogebäude der Wirtschaftskammer nutzt. Auch Projekte wie das Ruby Lissi zeigen, wie erfolgreich Bestandsimmobilien transformiert werden können.

Trotz zahlreicher Neueröffnungen bleibt die Angebotsseite angespannt. Bis Ende 2026 werden in Wien mehr als 1.500 neue Hotel- und Serviced-Apartment-Einheiten erwartet, wobei internationale Marken wie The Companion, TRIBE oder Miiro den Standort stärken.

Gleichzeitig sorgt der anhaltende Kostendruck für Innovationen bei den Geschäftsmodellen. Schlanke Betriebsmodelle gewinnen gegenüber klassischen Full-Service-Konzepten an Boden. Hotels öffnen sich vermehrt für externe Gastronomie, integrieren Co-Working-Flächen oder setzen auf Branded Residences. Der wirtschaftliche Druck beschleunigt die Professionalisierung der Branche, wobei künftig jene Konzepte erfolgreich sein werden, die ihre Flächen über den gesamten Tagesverlauf hinweg optimal nutzen und verschiedene Einnahmequellen kombinieren.