Hotels, außerhalb der Innenstadt

Warum ein Hotelstandort außerhalb der Innenstadt, am besten beispielsweise in einem Gewerbegebiet, das sinnvollere Konzept für Budgethotels ist, sprach Eckhard Horstmeier, Board of Directors der Miles Group mit Gerhard Rodler. #[b]adeo ist ein Budget-Hotels. Sehen Sie hier überhaupt noch Bedarf?[/b] Definitiv besteht hier Bedarf, die Zahlen unserer beiden Business-Hotels bestätigen uns das sehr deutlich. Es ist aber unerlässlich, die örtlichen Gegebenheiten genau zu überprüfen. Der Standort ist entscheidend. [b]Was ist das genaue Konzept von adeo, wie grenzt es sich von anderen Budgethotels ab?[/b] Horstmeier: Es gibt eine Reihe von wichtigen Kriterien, die der Geschäftsreisende erfüllt haben möchte: Gute Erreichbarkeit (Autobahnnähe), Parkplatz vor der Tür, schneller Check-in, WLAN, absolute Sauberkeit und sehr gute Qualität der Zimmer, wobei die Größe nicht entscheidend ist. Allem voran muss natürlich der Preis stimmen: 44 Euro für das Einzel-, 62 Euro für das Doppelzimmer. Die Preise sind fixiert, es gibt bei uns keine Schwankungen, egal ob in Salzburg Festspiele sind oder nicht, das interessiert den Businessreisenden nicht, er will immer den gleichen Preis zahlen. Wir sind Partner einiger großer Firmen, die ihre Mitarbeiter regelmäßig und gern bei uns unterbringen. [b]Gibt es in diesem Segment nicht schon eine übermäßige Konkurrenz, zB Motel One aber auch die Budget-Linien der großen Gruppen (wie zB IBIS)?[/b] Horstmeier: Hier spielt die Lage eine wichtige Rolle. Sicher werden sich die 4* Hotels in der Wiener Innenstadt in naher Zukunft derart unterbieten, dass dort für uns kaum mehr ein erkennbarer Gewinn möglich ist. Deshalb meiden wir Innenstadt-Lagen. Wir gehen an Plätze, die für Reisende mit dem Auto Sinn machen. Zudem ist unser „Profil“ sehr deutlich. Ist der Gast einmal bei uns gewesen, kennt er sich in den anderen adeo Hotels ebenso aus. Aber auch hier steht der Preis im Vordergrund, der keinerlei saisonalen Schwankungen unterworfen ist. [b]Welche Standorte suchen Sie in Österreich noch, wie muss die Lage für Ihr Produkt definiert sein?[/b] Horstmeier: Derzeit sind zu den zwei bestenden noch zwei weitere Häuser (Zederhaus, Traiskirchen) im Bau, es sind vier weitere in Planung (Loosdorf, Liezen, Graz Feldkirchen, Leoben). Damit haben wir Österreich bis auf die für uns weniger interessanten Länder westlich Salzburgs abgedeckt. In jedem Fall muss ein Standort schnell erreichbar, idealweise direkt an der Autobahnabfahrt, mit möglichst viel Gewerbebetrieben in der Nähe (bedeutet Schulungen, Seminare). Es sollten Restaurants in der Nähe erreichbar sein, da wir dieses Segment nicht abdecken. Es kann in unseren Hotels oder unmittelbar daran gefrühstückt werden, darüber hinaus bieten wir keine weitere Versorgung an, bevorzugen aber Standorte an denen eine Versorgung vorhanden ist. Wenn dann noch eine Zugverbindung (Salzburg, Loosdorf, Graz, Traiskirchen) in der Nähe ist, wertet das den Standort noch auf. Es muss genug Platz für Parkplätze oder eine Tiefgarage geben. Standorte mit bereits eingeführten Businesshotels, die keine sehr gute Auslastung haben, sind weniger interessant für uns. [b]Auf welcher Basis werden die adeo-Hotels betrieben: sind sie Investor, pachten Sie oder auf Basis Managementvertrag (oder Kombination)?[/b] Horstmeier: Wir, die miles group, sind Projektentwickler, planen die Häuser selbst. Das ist für uns entscheidend, da wir unsere Qualitätsmaßstäbe erfüllt haben möchten. Zudem brauchen wir keine Flächen, die wir nicht optimal nutzen können. Z.B. machen große und selten vermietbare Seminarräume keinen Sinn, da sie die Kosten erhöhen. Bei den Bädern achten wir darauf, dass diese leicht zu reinigen sind, das spart Zeit. Als Projektentwickler verfügen wir über viel Erfahrung in Bezug auf Baukostenmanagement von größeren Liegenschaften, wir sind auch aktiv am Bauprozess beteiligt. Nach der Errichtung bieten wir (die adeo GmbH) an, die Häuser langfristig zu pachten, teilweise sind wir auch Miteigentümer. Wir bieten unseren Investoren dabei eine nennenswert höhere Rendite an, als sie für gewöhnliche Gewerbeobjekte angesetzt wird. Da wir schnell expandieren, sind wir auf Fremdkapital angewiesen. [b]Was macht die miles group sonst noch alles (Fachmarktzentren, Wohnen) und was sind für die jeweiligen Assetklassen die definierten geographischen Kernmärkte?[/b] Horstmeier: Die miles group entwickelt derzeit ein großes Golfhotel in Norddeutschland, allerdings ist hier ein anderer, von uns ausgesuchter Betreiber aktiv, da die adeo dieses Segment nicht besetzt. Zudem gibt es zwei weitere Projektentwicklungen im Bereich Hotel und Wohnheim, die im Auftrag von Betreiben von uns entwickelt werden. Das Centermanagement des campus21 in Brunn a. Geb. (180 Mieter, 90 Prozent Auslastung, 52.000m²) zählt zu unseren weiteren Aufgaben sowie Facility Management Leistungen von mehreren gewerblichen Liegenschaften (Fachmarktzentren). Im Bereich Wohnen sind wir nicht aktiv. Da wir über Büros in Wien, Salzburg und Innsbruck verfügen, spielt die Lage der Assets innerhalb Österreichs keine große Rolle. «