IFRS 13 – Fair Value neu?

Für die Bilanzierung nach IFRS besteht nunmehr mit IFRS 13 ein eigener Standard, welcher die Ermittlung des Fair Value von Vermögensgegenständen regelt. Wie bei jeder Neuregelung stellt sich die Frage: Was ändert sich zum Status quo? Im Bereich der Immobilien hat IFRS 13 vor allem für Immobilien Relevanz, die in den Anwendungsbereich von IAS 40 (sog. „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“, wie z. B. klassische fremdvermietete Immobilien) fallen. Diese Immobilien dürfen mit dem beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet werden, womit Wertänderungen unmittelbar das Geschäftsergebnis der Gesellschaft beeinflussen. Ob eine Immobilie in den Anwendungsbereich von IAS 40 fällt und somit zum Fair Value bewertet werden darf, ist unverändert in diesem Standard geregelt. Die Wertermittlung selbst regelt nunmehr aber IFRS 13. Allgemein sei darauf hingewiesen, dass IFRS 13 für die Fair-Value-Ermittlung von sämtlichen Vermögensgegenständen und nicht nur für Immobilien zur Anwendung gelangt. Verfahrenswahl Die Definition des Fair Value gemäß IFRS 13.9 enthält alle wesentlichen Inhalte der bisherigen Begriffsdefinition. Daneben werden zulässige Bewertungsverfahren und hierbei neben dem Market und Income explizit der Cost Approach (aktuelle Wiederbeschaffungskosten unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung) genannt. Auf Basis der bisherigen Regelungen in IAS 40 war nicht klar, inwieweit die Anwendung kostenorientierter Verfahren zulässig ist. Dies steht zwar nunmehr außer Diskussion, jedoch werden kostenorientierte Verfahren wohl nur in wenigen Ausnahmefällen zur Bewertung von Renditeimmobilien zur Anwendung gelangen, insbesondere unter dem Aspekt, dass der Fair Value einen Exit Value und keinen Wiederbeschaffungswert darstellt. Bisher hat IAS 40 vorgegeben, welches Verfahren zu präferieren ist. IFRS 13 dagegen präferiert kein Verfahren an sich, sondern leitet dies aus den in die Bewertung einfließenden Parametern ab. Im Ergebnis ist danach jenes Verfahren zu wählen, welches die am Markt beobachtbaren Parameter maximiert. In der Praxis sind dadurch aber wenige Änderungen hinsichtlich der Verfahrenswahl zu erwarten. Die Ableitung aus aktuellen Marktpreisen war bisher schon das bevorzugte Verfahren, was aufgrund der dabei einfließenden, unmittelbar am Markt beobachtbaren Parameter auch weiterhin der Fall sein wird. Da gerade bei Immobilien die Heterogenität ein zentrales Charakteristikum ist, werden wohl auch weiterhin die dem Income Approach zuzuordnenden Verfahren (wie z. B. Ertragswert- oder DCF-Verfahren) mehrheitlich zur Anwendung gelangen. Änderungen ergeben sich aber zweifellos durch umfassendere durch IFRS 13 geforderte Anhangangaben. Highest and best use Eine wesentliche – zumindest theoretische – Neuerung besteht nunmehr dahingehend, dass die Immobilie unabhängig von der bestehenden Nutzung im Unternehmen unter Annahme des höchsten und besten Nutzens zu bewerten ist. Voraussetzung dafür ist die physische Möglichkeit, rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Durchführbarkeit des alternativen Nutzens. Im Ergebnis müssen somit z. B. auch Modernisierungskosten in die Bewertung einfließen, sofern dadurch ein besserer Nutzen möglich wäre. Die Anwendung des „Highest and best use“-Prinzips ist bisher schon üblich in der internationalen Immobilienbewertung. Doch auch hier bleibt abzuwarten, wie intensiv dieses Prinzip in der Praxis Anwendung finden wird, da dadurch zwar erweiterte Gestaltungsspielräume in der Bewertung bestehen, aber die Umsetzung gerade bei umfangreichen Portfolios, wie sie börsennotierte Gesellschaften haben, einen erheblichen Mehraufwand auslösen würde. Zusammenfassend wird daher IFRS 13 keine wesentlichen Änderungen bei der Bewertung von Immobilien auslösen.