IMMO-AKTIEN SCHLAGEN IMMO-FONDS

Sowohl im kurz- als auch im langfristigen Vergleich schneiden Immobilienaktien bei der Performance besser ab. Warum ist das so, obwohl Fonds im Vorjahr Rekordwerte eingefahren hatten? Innerhalb der Assetklasse Immobilien gibt es ganz unterschiedliche Anlageformen, die sich nicht in gleichem Maße für Privatanleger eignen. Grundsätzlich lassen sich direkte und indirekte Immobilienanlagen unterscheiden, wobei offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienaktien die wichtigsten Formen der indirekten Immobilienanlage sind. Immobilien weisen eine Reihe von Eigenschaften auf, die sie von anderen Anlageklassen unterscheiden und damit zu einem wichtigen Baustein in einem diversifizierten Portfolio machen. Offene Immobilienfonds vereinen einige Vorteile von Immobilien- und Wertpapierinvestments und bieten zugleich einen gewissen Schutz vor Inflation. Zudem können Privatanleger im Gegensatz zu einem Investment in direkte Immobilien bereits mit kleinen Beträgen in offene Immobilienfonds investieren. Die Eigenschaften von Immobilieninvestments führen langfristig zumeist zu einem niedrigen Gleichlauf (Korrelation) mit anderen Assetklassen wie Aktien oder Anleihen. Typisch für viele Immobilienanlagen ist die große Bedeutung der relativ stabilen Einkommensströme aus den Mieteinnahmen der Immobilien. Trotz dieser guten Voraussetzungen spielen sowohl die offenen Immobilienfonds als auch die Immobilienaktien mit Blick auf die geringen Fondsvolumen bei österreichischen Anlegern nur eine untergeordnete Rolle. ## Österreichische Immobilienfonds erreichten neue Rekordwerte Laut einer Studie der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) beträgt das Fondsvermögen zum Jahresende 2018 nach Anlagestrategien aufgegliedert bei Mischfonds 72,1 Milliarden Euro (AIF & UCITS), bei Rentenfonds 60,0 Milliarden Euro, bei Aktienfonds 25,9 Milliarden Euro und bei Immobilienfonds 8,3 Milliarden Euro. Im Jahr 2017 belief sich das Fondsvolumen bei den Immobilienfonds auf 7,4 Mrd. Euro. Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist, ist der Immobilien-Investmentfondsmarkt in Österreich seit dem Ende der Finanzkrise stetig gewachsen, wobei das Volumen vor dem Hintergrund der steigenden Dynamik des gesamten Immobilienmarktes in den zurückliegenden drei Jahren deutlich stärker gewachsen ist. Im ersten Quartal erhöhte sich das Volumen der offenen Immobilienfonds um 3,9 Prozent auf die Marke von 8,67 Mrd. Euro, obwohl nicht alle Fonds aktuell gezeichnet werden können. "Die Immobilienfonds vermitteln Stabilität und sind ein wichtiger Baustein der Risikostreuung im Veranlagungsprofil von Privatinvestoren", betont Heinz Bednar, Präsident der Vereinigung Österr. Investmentgesellschaften (VÖIG). Die Herausforderung für die Anbieter bestehe darin, geeignete Objekte für die hohe Nachfrage zu finden, die auch einigermaßen attraktive Renditen abwerfen. Seit Jahresbeginn wurden 16 neue Wertpapierfonds, darunter auch ein Immobilienfonds, neu aufgelegt. ##Steigende Nettomittelzuflüsse Nachdem den Unternehmen in den Jahren nach der Finanzkrise verhältnismäßig geringe Mittel zugeflossen sind, haben sich die Nettomittelzuflüsse gemäß einer Statistik der VÖIG seit 2015 wieder deutlich erhöht, wobei die Nettozuwächse im Jahr 2016 mit mehr als einer Milliarde Euro nicht wieder erreicht wurden. In den vergangenen beiden Jahren flossen den Fondsgesellschaften lediglich 715 Mio. bzw. 766 Mio. Euro zu. Zu den Top-Verwaltungsgesellschaften in der Kategorie Immobilien zählen die Bank Austria Creditanstalt Real Invest Imm.-Kapitalanl. GmbH mit einem Fondsvolumen von 3,73 Mrd. Euro (2017: 3,46 Mrd.). Dahinter rangieren die Erste Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. mit 2,04 Mrd. Euro (2017: 1,88 Mrd.), die Union Investment Real Estate Austria AG (vormals Immo Kapitalanlage AG) mit 927,00 Mio. Euro (2017: 780,34 Mio. Euro, Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.H. mit 500,87 Mio. Euro (2017: 412,01 Mio.) und LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H (vormals Semper Constantia Immo Invest GmbH) mit 1,14 Mrd. Euro (2017: 934,57 Mio.) ##Immobilienfonds rentieren im Schnitt zwischen 2-3 Prozent Wenn man die Performance der an der Wiener Börse notierten Immobilienaktien mit der Entwicklung der offenen Immobilienfonds vergleicht, wird deutlich, dass der Immobilienindex sowohl in der Ein-Jahres-Betrachtung als auch im längerfristigen Vergleich besser abschneidet. Gemäße einer Statistik der VÖIG legten die offenen Immobilienfonds, die zumeist in österreichische Immobilien investieren - Stichtag 31. März 2019 - , in den vergangenen 52 Wochen im Schnitt zwischen 0,8 Prozent (Erste Responsible Immobilienfonds) und 2,9 Prozent (Erste Immobilienfonds) zu. Wenn man den Erste Responsible Immobilienfonds ausklammert, belief sich die Rendite zwischen 2,2 und 2,9 Prozent. Im Dreijahres-Vergleich ist die Performance sogar noch etwas schlechter, wo sich die Renditeskala zwischen 2,0 und 2,6 Prozent bewegte. Unter der Berücksichtigung der beiden Betrachtungszeiträume konnte der Real Invest Austria Fonds T mit 2,74 bzw. 2,51 Prozent die beste Performance unter den österreichischen Immobilienfonds erzielen. Vor dem Hintergrund der gestiegenen Preise stehen die Immobilienfonds vor dem Problem, günstige und werthaltige Objekte zu finden. Investitionen in teure Objekte können die Performance und damit den Erfolg für den Anleger schmälern. Daher bietet es sich an, nicht nur sektoral, sondern auch regional zu diversifizieren. Mit Blick auf die Anlagestrategie einzelner Fonds ist festzuhalten, dass der Real Invest Austria (Bank Austria/ UniCredit) überwiegend im Wohnund Infrastrukturbereich (Österreich) investiert, während z.B. der Erste Immobilienfonds mit einem Wohnanteil von 77 Prozent auch deutsche Liegenschaften im Portfolio hat. Auch die deutschen offenen Immobilienfonds rentieren im Schnitt nicht deutlich besser. Laut dem Investmentverband BVI erzielten die Gesellschaften im 10-Jahres-Durchschnitt eine Rendite von 2,5 Prozent. Damit erreichen offene Immobilienfonds auf längere Sicht eine Performance unter der von Aktien und Staatsanleihen, allerdings bei einer viel geringeren Volatilität. ##Renditedifferenzen auch zwischen offenen Immobilienfonds und Spezialfonds Anhand der Renditeunterschiede zwischen offenen Immobilienfonds für institutionelle Investoren und offenen Immobilienfonds für Privatanleger drängt sich der Verdacht auf, dass die besseren Immobilien für institutionelle Fonds reserviert sind und den privaten nur die schlechteren Objekte bleiben. Nach Erhebungen des Finanzdienstleisters MSCI erzielten die offenen Immobilien-Spezialfonds in den letzten fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite (Total Return) von 4,5 Prozent jährlich. Deutlich schlechter schnitten dagegen die offenen Immobilien- Publikumsfonds, in die Privatanleger investieren können. Laut MSCI erwirtschafteten die offenen Immobilienfonds im Durchschnitt in den letzten fünf Jahren eine Rendite zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr. Der durchschnittliche Total Return war mit 1,9 Prozent per anno sogar noch niedriger. ##Warum ist die Rendite der Immobilienfonds so niedrig? Angesichts der erzielten Miet- und Wertsteigerungen in den einzelnen Sektoren des Immobilienmarktes drängt sich die Frage auf, warum Immobilienfonds so wenig rentieren. Die Analysten von Helaba Research führen die geringen Wertsteigerungen darauf zurück, dass die marktgerechten Aufwertungen von Immobilienobjekten in der Sachverständigenbewertung nur teilweise oder verzögert realisiert würden. Ob, bzw. wann dann etwaige Bewertungsreserven aufgelöst werden, sei schwer abzuschätzen. Als weiteren Belastungsfaktor führt Helaba Research auch die veränderte Altersstruktur in den Portfolios auf, weil grundsätzlich davon auszugehen ist, dass mit dem Alter einer Immobilie die Kosten für Instandhaltung und Revitalisierung tendenziell zunehmen. ##Immobilienaktien sind von den Aktienmärkten abhängig Börsennotierte Immobilienaktien bzw. -fonds sind die liquideste Form der Immobilienanlage, da sie sich jederzeit zum Marktwert verkaufen lassen. Dabei handelt es sich um Aktiengesellschaften, die in ein Immobilienportfolio investieren oder in der Immobilienentwicklung tätig sind.Die Mindestanlage besteht im Kurswert der einzelnen Aktie. Die Wertentwicklung von Immobilienaktien reagiert nicht allein auf die fundamentale Entwicklung an den Immobilienmärkten. Vielmehr unterliegt sie auch den allgemeinen Bestimmungsfaktoren des Aktienmarktes und weist wie diese eine hohe Volatilität auf. Aufgrund der aktienähnlichen Eigenschaften ist umstritten, ob Immobilienaktien geeignet sind, den Immobilienanteil im Portfolio privater Anleger abzudecken. Festzuhalten ist jedoch, dass sich mit der Assetklasse Immobilienaktien Konjunkturzyklen gut spielen lassen und sich zugleich das Portfolio gut diversifizieren lässt. Während bei den Fonds der Fondsmanager für die Auswahl der Unternehmen zuständig ist, kann der Privatinvestor die Aktien-Allokation selbst in die Hand nehmen. Die Wertentwicklung einer Aktie ergibt sich aus den Gewinnen und der Bewertung eines spezifischen Unternehmens, während sich die Entwicklung eines offenen Fonds aus Miet- und Zinseinnahmen sowie aus der Bewertung der Immobilien ergibt. Gewerbliche Mietverträge sind typischerweise langfristig und an die Entwicklung der Verbraucherpreise und damit die Inflation gekoppelt. ##IATX stellt mit einem 23Prozent im Plus den ATX seit Jahresanfang in den Schatten Wenn man die Performance der an der Wiener Börse notierten Immobilienaktien mit der Entwicklung der offenen Immobilienfonds vergleicht, wird deutlich, dass der Immobilienindex sowohl in der Ein-Jahres-Betrachtung (plus 12Prozent) als auch im längerfristigen Vergleich besser abschneidet. In den ersten fünf Monaten (Stand 6.Juni) konnte der Immobilienindex sogar um 23 Prozent zulegen, wobei sich S-Immo mit plus 38 Prozent und Warimpex mit plus 36 Prozent besser entwickelten als der Vergleichsindex. Auch die börsennotierten Immobiliengesellschaften streuen ihre Portfolios, wobei insbesondere z.B. CA Immo und S-Immo ihre Aktivitäten in Deutschland deutlich ausgeweitet haben. Im Vergleich dazu sank der ATX in der Ein-Jahres-Betrachtung um 10,3 Prozent und konnte seit Jahresanfang lediglich um 6,7 Prozent zulegen, was bedeutet, dass Anleger mit einem Portfolio aus den marktschweren Immobilienaktien eine deutlich bessere Performance erzielten, als jene, die auf den Bluechip-Index gesetzt hätten. Da Immobilienaktien zudem auf Basis der Schätzungen für 2020 eine attraktive Dividendenrendite zwischen 2,2 Prozent und 5,5 Prozent offerieren, dürften sich diese als ein rentierlicheres Investment aufweisen als der Großteil der Immobilienfonds. ##Ausgewählte Immo-AGs performen besser Mit Blick auf die Sektorperformance in Europa in den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres deutet einiges darauf hin, dass nur ausgewählte Immobilienaktien sich besser entwickeln werden als der Vergleichsindex. Während der Euro Stoxx 50 seit Jahresanfang um 11,2 Prozent avancierte, legte der FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Index seit Jahresanfang lediglich um 8,9 Prozent zu.