Immo-Kreditzugang weiter eingeschränkt

Die Oesterreichische Nationalbank (ÖNB) will laut immoflash-Morgenjournal von heute Morgen die aufsichtlichen Anforderungen für Gewerbeimmobilienkredite weiter verschärfen. Schon vor einiger Zeit bei gewerblichen Immobilienkrediten ein sektoraler Systemrisikopuffer von 1 % eingeführt. Bislang gibt es keine Informationen dazu, dass dieser Puffer tatsächlich an seine Grenzen gestoßen wäre. Und dennoch muss sich die Immobilienbranche darauf einstellen, dass dieser ab dem kommenden Jahr weiter erhöht werden. Die Entscheidung darüber wird auf Drängen der Nationalbank das Finanzstabilitätsgremium fällen. Bis dahin wolle man den bisherigen Systemrisikopuffer evaluieren.  Ziel sei laut ÖNB auch, die Kreditrisikosteuerung der Banken zu verstärken und das Management notleidender Kredite (Non-Performing Loans) strenger zu überwachen.

Der sektorale Systemrisikopuffer (SyRP) ist ein Kapitalpuffer, den Banken in Österreich vorhalten müssen, um systemische zusätzliche Risiken in bestimmten Sektoren – hier speziell im Bereich gewerblicher Immobilienfinanzierungen – zu adressieren. Die Einführung dieses Puffers folgt dem Ziel, die Stabilität des Finanzsystems abzusichern und Verluste zu federn, die zum Beispiel durch eine Krise im Immobiliensektor entstehen könnten. Die damit verbundenen höheren Aufwände der Bank in Form eines höheren hinterlegten Eigenkapitals führt einerseits naturgemäß zu einer Verteuerung der Kreditkonditionen, andererseits aber - und das ist noch viel gravierender - zu einer weiteren Beschränkung der Vergabemöglichkeiten von gewerblichen Immobilienkrediten. Denn naturgemäß ist Eigenkapital ja nicht unbeschränkt verfügbar.  

Besonders betroffen wäre erneut der Mietwohnungsbau, der ohnehin schon unter rückläufigen Finanzierungen und steigenden Baukosten leidet. Derzeit wird nur rund die Hälfte des aktuellen Bedarfes gebaut - vor allem auch im Mietwohnsegment. Weiter steigende Mieten und Eigentumskosten sind so kaum abwendbar.

Im Fokus der geplanten Maßnahmen stehen ein konservativeres Bewertungsverfahren für Sicherheiten, höhere Wertberichtigungen insbesondere für unbesicherte Kreditanteile sowie die Sicherstellung nachhaltiger Vergabestandards. Banken sollen außerdem angehalten werden, notleidende Kredite aktiver zu managen und bei der Risikoabwägung stärker zwischen privaten und gewerblichen Immobilienfinanzierungen zu differenzieren.

Brisant ist dabei, dass der österreichische Bankensektor derzeit als ausgesprochen solide gilt und die nunmehrigen Vorhaben von daher noch weniger nachvollziehbar sind: über acht Milliarden Euro zusätzliches Kernkapital, eine CET1-Quote von 18,6 Prozent und ein Nettogewinn von rund fünf Milliarden Euro sprechen für robuste Bilanzen. Tatsächlich ist auch der Anteil der notleidenden Kredite mit über alle Branchen drei Prozent stabil. Und auch wenn dieser Prozentsatz im gewerblichen Immobilienbereich wohl vor allem im Zuge der unüblich hohen Zahl an Bauträgerpleiten - Stichwort: Signa, Süba/Hallmann, etc - meßbar höher ist, so sieht dies vor dem Hintergrund obiger Zahlen nicht nach Systemgefährdung der Banken aus, wohl aber nach einer Systemgefährdung des gewerblichen Wohn- und Bürobaues aus.