„Immobilien profitieren von einem turbulenten Umfeld“

Der Generaldirektor der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich Heinrich Schaller spricht mit dem Immobilien Magazin über Projektfinanzierungen in der Coronakrise, den stabilen Immobilienmarkt und die Pläne für die Immobilientochter Real-Treuhand. ##IM GESPRÄCH | Heinrich Schaller - ##Immobilien Magazin: Die Immobilienwirtschaft kommt im Vergleich zu vielen anderen Branchen mit der Krise ganz gut zurecht. Was sind Ihrer Meinung nach die Gründe dafür? Heinrich Schaller: Die Belastungen für die Wirtschaft stellen sich in der Corona-Krise je nach Branche sehr unterschiedlich dar. So konnte beispielsweise die Lebensmittelbranche zulegen. Für den Einzelhandel, die Gastronomie oder auch den Tourismus sind die Lockdowns natürlich eine sehr große Herausforderung und Belastung. Immobilien profitieren eher von einem turbulenten Umfeld und werden in Phasen, die von genereller Unsicherheit geprägt sind, als verlässliche und harte Krisenwährung gesehen. Als maßgebliches Kaufmotiv rückt hier bekanntlich dann das Sicherheitsargument in den Fokus. Das konnte man in der Vergangenheit immer wieder beobachten, denken Sie beispielsweise auch an die Jahre nach der Finanzkrise 2008. Dass das Interesse an Immobilien nach wie vor stabil ist, hängt sicherlich auch mit der allgemeinen Einschätzung zusammen, dass das Zinsniveau noch geraume Zeit niedrig bleibt. Und ein niedriges Zinsniveau bedeutet natürlich einerseits, dass die Kreditfinanzierung günstig ist, und andererseits, dass bei vielen anderen Anlageformen die Ertragschancen eher gering sind. Generell gesehen ist zu beobachten, dass das Angebot an gebrauchten Immobilien derzeit rückläufig ist, da die Verkäufer vor allem in den Ballungszentren zurückhaltend agieren. ##IM: Wie ist aktuell die Nachfrage nach Immobilienprojektfinanzierungen bei der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich? Schaller: Bei uns ist die Nachfrage unverändert hoch. Dies hängt damit zusammen, dass es - wie vorhin bereits erwähnt - aufgrund des niedrigen Zinsniveaus kaum alternative Veranlagungsmöglichkeiten gibt. Darüber hinaus haben wir uns in der Branche einen sehr guten Ruf als schneller, flexibler und lösungsorientierter Partner erarbeitet, sodass Investoren und Projektentwickler sowohl bei Bestandsobjekten als auch bei Bauträgermaßnahmen sehr gerne mit uns arbeiten. Wir stehen hier für ein vertrauensvolles und professionelles Miteinander, das von vielen unserer Partner geschätzt wird. ##IM: In der Branche hört man aber, dass es aktuell schwieriger ist, Projekte von den Banken finanziert zu bekommen. Sind die Banken bei den Projektfinanzierungen vorsichtiger geworden? Wie agiert die Raiffeisenlandesbank Oberösterreich aktuell? Schaller: Natürlich sind wir vorsichtig und prüfen die jeweiligen Vorhaben auf Herz und Nieren. Das ist für uns nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, das sind wir auch unseren Kunden schuldig. Aber das war ja auch vor der Corona-Krise nicht anders. Es geht schließlich darum, dass wir gemeinsam mit unseren Kunden eine maßgeschneiderte und nachhaltige Finanzierungsstruktur erarbeiten, mit der das jeweilige Projekt umgesetzt werden kann. ##IM: Seit der Finanzkrise 2008 gibt es immer mehr Auflagen der Politik für das Risikomanagement der Banken, die auch - Stichwort Basel 4 - ständig ausgeweitet werden. Müssen Projektentwickler deswegen langfristig mit einer höheren geforderten Eigenkapitalquote rechnen? Schaller: Das ist aus heutiger Sicht noch nicht genau zu beantworten und hängt von einer Reihe von Faktoren ab. Aber ja, langfristig ist wahrscheinlich davon auszugehen, dass wir uns - die Banken wie auch die Projektentwickler - auf die Forderung nach höheren Eigenkapitalquoten einstellen müssen. Welche konkreten Auswirkungen das dann haben wird, werden wir sehen und hängt sicherlich auch immer mit dem Projekt zusammen, das realisiert werden soll. ##IM: Alternative Finanzierungsformen, wie etwa Whole-Loan-Finanzierungen oder Crowdfinanzierungen, werden immer beliebter. Sehen Sie diese Produkte als Konkurrenz für Bankprodukte an? Schaller: Eine Crowdfinanzierung mag ja bei einzelnen speziellen Projekten oder Ideen gut funktionieren. Das wird ja dann medial auch oft sehr breit dargestellt. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass bei komplexeren Aufgabenstellungen derartige Finanzierungsformen die richtigen sind. Um ein großes Immobilienprojekt zu realisieren, braucht es ja viel mehr als nur Geld "einzusammeln". ##IM: Einige Großbanken haben ihr Immobilienportfolio in den vergangenen Jahren abgebaut. Die Raiffeisenbank Oberösterreich ist hingegen mit der Real-Treuhand weiter im Immobiliengeschäft sehr aktiv. Welche Strategie wird die Real-Treuhand in den kommenden Jahren fahren? Schaller: Die Real-Treuhand ist in ihren Kernmärkten in Österreich, hier vor allem in Oberösterreich und Wien, aber auch in Deutschland mit Schwerpunkt Süddeutschland im Bereich Wohnbau und Gewerbeimmobilien tätig. Ein weiterer Fokus liegt auf Tschechien, im speziellen Prag und Umgebung. In diesen Märkten sehen wir vielfältige Chancen. Um hier das große Interesse befriedigen zu können, werden wir unser Engagement weiter ausbauen. Vor allem im Bereich der Veranlagung übersteigt die Nachfrage nach guten und sehr guten Lagen das Angebot deutlich. Derzeit befinden sich mehr als 400 Immobilien mit einem Volumen von über zwei Milliarden Euro in Entwicklung, Umsetzung und Bestand. Wir gehen in den nächsten Jahren von einem konstant steigenden Volumen aus. ##IM: Eines der Großprojekte der Real-Treuhand sind die Kometgründe in Wien-Meidling. Wie weit fortgeschritten ist das Projekt, und gab es aufgrund der Corona-Krise Verzögerungen? Schaller: Wir sind hier grundsätzlich im Plan. Coronabedingt haben wir eine leichte Verzögerung von rund drei Monaten, das spielt aber angesichts der Größe des Projekts eine untergeordnete Rolle. Im Sommer 2023 soll aus heutiger Sicht eröffnet werden.