Immobilienaktiengesellschaften dürften 2014 mit soliden Kursgewinnen aufwarten

Immobilienanlagen spielen für institutionelle und vermögende Investoren eine zusehends wichtigere Rolle. Wie aktuelle Umfragen zeigen, wollen Investoren ihre Immobilienquote in den kommenden Jahren weiter erhöhen. Während der Großteil der Immobilieninvestments bislang in direkte Anlagen floss, spielten Immobilienaktien für deutsche und österreichische Anleger nur eine untergeordnete Rolle. Gleichwohl gibt es erste Anzeichen dafür, dass sich dies in den kommenden Jahren ändern könnte. Um dieser Assetklasse einen neuen Schub zu verleihen, bedarf es nicht nur einer höheren Awareness seitens der institutionellen Investoren, sondern auch eines größeren Angebots an kapitalmarktgeführten und soliden finanzierten Immobilienunternehmen. Mit den IPOs von LEG und Deutsche Annington im vergangenen und Buwog in diesem Jahr ist der Kurszettel insbesondere im Wohnungssegment interessanter geworden. Nach einer eher unterdurchschnittlichen Kursentwicklung im vergangenen Jahr scheint sich der Aufwärtstrend bei europäischen Immobilienaktien im laufenden Jahr fortzusetzen. Seit Jahresbeginn konnte der von europäischen Investoren vielbeachtete FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index um 6 Prozent zulegen und damit den Benchmarkindex (FTSE Developed Europe), der 2,2 Prozent gewinnen konnte, deutlich hinter sich lassen. Auch in den vergangenen 12 Monaten (3/14 vs. 3/13) schnitten europäische Immobilienaktien mit 17,7 Prozent leicht besser ab als der Vergleichsindex. Wenn man jedoch den Index, der die Unternehmen aus der Eurozone abbildet, als Vergleichsmasstab nimmt, sieht das Bild weniger günstig aus. Zwar schnitt der FTSE EPRA/NAREIT Eurozone in den ersten drei Monaten mit 3,5 Prozent besser ab als der FTSE Eurobloc mit 2,9 Prozent. In der längerfristigen Betrachtung schneidet der Vergleichsindex sowohl im 12-Monats- als auch im Dreijahreszeitraum deutlich besser ab als der Immobilienindex aus der Eurozone. Wenn man hingegen beide europäischen Immobilienindizes vergleicht, verdüstert sich das Bild noch mehr. Mit 33,4 Prozent lag die Performance des FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe im Dreijahreszeitraum fast doppelt so hoch wie der Eurozone-Index (siehe Tabelle). [cite1] Bei dieser Betrachtung ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Europa-Index stark von Unternehmen aus Großbritannien dominiert ist, wie der Tabelle auf der nächsten Seite zu entnehmen ist. Die überdurchschnittliche Performance des börsennotierten Immobiliensektors, insbesondere in den letzten zwei Jahren, war größtenteils durch eine höhere Bewertung getrieben und weniger die Folge höherer Gewinne. Da dies die Immobilienaktien zunehmend anfällig auf Korrekturen machte, blieb der Einbruch zur Jahresmitte 2013 nicht aus, als im Frühsommer 2013 die Zinskurve steiler wurde. In der zweiten Jahreshälfte kehrte die Performance börsennotierter Immobilien (aus der Eurozone) wieder in den positiven Bereich, blieb aber klar unterhalb jener des Gesamtaktienmarkts. [cite2] ##Kursentwicklung: Austro-Aktien mit guter Performance An der Wiener Börse haben in den zurückliegenden 12 Monaten (Stand 2. Mai 2014) vor allem die Titel von CA Immo mit 29 Prozent, conwert und S-Immo mit jeweils 20 Prozent am besten abgeschnitten. Relativ enttäuschend dagegen entwickelten sich hingegen Immofinanz, die lediglich um 7 Prozent zulegen konnten. Wenn man die Einschätzungen der Analysten der Erste Group zugrunde legt, würden nur noch die Papiere der Immofinanz mit 31 Prozent ein höheres Kurspotenzial aufweisen. Bei CA Immo und S-Immo sind die Kursziele fast oder wie im Falle von conwert bereits vollständig erreicht. Nach wie vor leiden viele österreichische Gesellschaften unter der vertieften Skepsis seitens der Investoren, was die Bewertung der Immobilien-Portfolien in vielen osteuropäischen Ländern angeht. Gleichwohl dürften österreichische Immobilienaktien sowohl von der guten wirtschaftlichen Entwicklung in Österreich und Deutschland als auch von der anziehenden Konjunktur in einzelnen Ländern Osteuropas wie z. B. Polen, Tschechien und Rumänien profitieren. Um den teilweise deutlichen Abschlag zum NAV zu verringern, sind viele der Immobilien AGs dabei, ihr Geschäftsmodell bzw. ihre Portfolios zu optimieren. Dies geschieht durch Assetverkäufe in den betreffenden Ländern und/oder durch strategische Portfolio-Akquisitionen insbesondere in Deutschland. Bei den deutschen Immobilienwerten ragte im zurückliegenden Jahr nur die Patrizia-Aktie mit einem Anstieg von knapp 19 Prozent heraus. Wenngleich der Großteil der deutschen Immowerte bereits im Jahr 2012 gut gelaufen ist, verlief die Kursentwicklung vieler Aktien im vergangenen Jahr dennoch enttäuschend. Die ersten drei Monaten 2014 geben jedoch Anlass zur Hoffnung: Mit einem Plus von 21 Prozent gehörten GSW, Dt. Annington mit 15 Prozent und LEG sowie Deutsche Wohnen mit jeweils 11 Prozent zu den größten Gewinnern. Umfragen unter Analysten zufolge dürften im weiteren Jahresverlauf eher Bürowerte zu den Favoriten gehören, während den Wohnimmobilienwerten nur noch ein begrenztes Potenzial eingeräumt wird, da der NAV in einzelnen Fällen entweder erreicht oder gar überschritten ist. Immerhin hat sich nach Berechnungen von Ellwanger & Geiger die Marktkapitalisierung des deutschen Immobilienaktiensektors binnen 25 Jahren von 4 Milliarden Euro auf rund 24 Milliarden Euro versechsfacht. Dass dieser Sektor vom Kursfeuerwerk des DAX nur wenig profitieren konnte, sei zum großen Teil dem Absturz des einstigen Branchenprimus IVG geschuldet, dessen Kurs bis 2006 die größte Stütze des Index gewesen sei. Zum anderen habe auch die hohe Verschuldungsquote des gesamten deutschen Immobilienaktiensektors zur schwachen Performance seit 2008 beigetragen. Gleichwohl habe der Deutsche Immobilienaktienindex (DIMAX) in den vergangenen fünf Jahren um 11,3 Prozent pro Jahr zugelegt. Mittlerweile wiesen sechs Gesellschaften einen Streubesitz von jeweils mehr als 1 Milliarde Euro auf und Deutschland sei inzwischen der drittgrößte Sektor im FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index. Gleichwohl sei das Sektorwachstum seitdem hauptsächlich dem Wohnsektor zuzuschreiben. Als Folge daraus entwickelten sich Aktien aus dem Wohnbereich deutlich besser als jene aus dem Gewerbesegment, heißt es in einem Kommentar des Bankhauses.[cite3] Mit Blick auf den Streubesitz ist festzustellen, dass ausländische institutionelle Investoren rund 95 Prozent der Anteile halten, wohingegen deutsche Investoren auf einen Streubesitzanteil von lediglich 5 Prozent kommen. Die Schweizer Immobilien-Aktiengesellschaften erwirtschafteten nach einer Analyse von UBS Real Estate in den vergangenen fünf Jahren eine Gesamtrendite von 10,6 Prozent. Im Vergleich dazu lag die Gesamtrendite des Swiss-Performance-Index (SPI) in diesem Zeitraum bei 12,1 Prozent, wobei die Immo-Aktien in den Jahren 2011 und 2010 deutlich besser abschnitten als der Benchmark-Index. Wenn man jedoch die Volatilität als Bewertungskriterium hinzuzieht, waren Immobilienaktien in dem betreffenden Zeitraum mit 10,9 Prozent deutlich weniger schwankungsanfällig als der SPI mit 18,6 Prozent. Insgesamt erlebten Schweizer Immobilienaktien im Jahr 2013 mit einem Minus von knapp 7 Prozent die schlechteste Kursentwicklung relativ zum Gesamtaktienmarkt seit der Jahrtausendwende. Für die Credit Suisse war die Korrektur bei den börsennotierten Schweizer Immobilienanlagen schon länger absehbar, wenngleich diese erst später erwartet wurde. Ausblickend empfiehlt UBS Real Estate Immobilienaktien, die solide Bilanzen vorweisen können, signifikante Portfoliooptimierungen vornehmen und risikoarme Wachstumsprojekte besitzen. Während Zug Estates und PSP die konservativsten Bilanzpassiven bieten, wiesen PSP und Flughafen Zürich attraktive Portfoliooptimierungen auf. Auf- und Abschläge zum Net Asset Value (NAV) differieren je nach Land und Sektor Aktuell werden Immobilienaktien aus Europa mit einem Abschlag zu Nettoinventarwerten von rund 5 Prozent gehandelt; der zehnjährige Durchschnitt beträgt rund 3,5 Prozent, heißt es bei UBS Global Real Estate. Hier ist jedoch zu beachten, dass deutsche und schweizerische Gesellschaften zumeist mit einem Aufschlag gehandelt werden, wobei dies bei den deutschen Werten zum großen Teil auf Unternehmen auf dem Wohnsegment zutrifft. So notieren z.B. Patrizia, Dt. Wohnen und LEG Immobilien mit Aufschlägen von 34 Prozent, 6 Prozent bzw. 5 Prozent, während die Gagfah-Aktie auf einen Discount von 12 Prozent kommt. Vergleichbare österreichische Gesellschaften wie conwert werden an der Börse mit einem Abschlag von 11 Prozent bewertet. Deutlich höhere Abschläge zum NAV weisen indes der Börsenneuling Buwog und die frühere Konzernmutter Immofinanz mit ca. 20 Prozent bzw. 40 Prozent Abschlag (Stand: 28.4.2014) auf. Die Buwog-Aktie notiert seit dem 28. April im Prime Standard der Börse Frankfurt sowie in Wien und Warschau und wurde mit Wirkung zum 7. Mai 2014 in den FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index aufgenommen. Der erste Börsenpreis betrug 13,00 Euro, was einer Marktkapitalisierung von 1,3 Milliarden Euro entspricht. Neben einzelnen deutschen und schweizerischen Immobilienaktien werden auch die meisten britischen Immowerte mit einem Aufschlag zum NAV notiert. Im Schnitt kommen diese mit Blick auf die 2013-Gewinne auf einen geschätzten Aufschlag von 10,7 Prozent nach 22,1 Prozent im Jahr zuvor, heißt es in einer Analyse von laut J.P. Morgan Cazenove. ##Ausblick Investoren sind Immobilienaktien zu empfehlen, die solide Bilanzen vorweisen und signifikante Portfoliooptimierungen vornehmen können sowie risikoarme Wachstumsprojekte besitzen. Es ist davon auszugehen, dass die relative Bewertung von Immobilientiteln gegenüber dem Gesamtaktienmarkt weiter abnehmen wird, wodurch ihre relative Attraktivität langsam zulegen wird. Da sich ein solcher Prozess über mehrere Monate hinzieht, dürfte das laufende Jahr gute Einstiegszeitpunkte bieten. Da zudem börsennotierte Immobilien auch im Jahr 2014 erneut besser rentieren dürften als Anleihen, bietet es ich für Investoren, die in dieser Assetklasse übergewichtig investiert sind, an, in Immobilienaktien umzuschichten. Obwohl das allgemeine Momentum rückläufig ist, billigen die Analysten von J.P. Morgan diesem Sektor ein Kurspotenzial von 15 Prozent im laufenden Jahr zu. Zu den Top Picks der Bank zählen Land Securities, LondonMetric, Gagfah und LEG Immobilien. «