Immobilienbesteuerung

Änderungen bei der Hauptwohnsitzbefreiung Durch das erste Stabilitätsgesetz wurde die Immobilienbesteuerung grundlegend reformiert. Auch die Hauptwohnsitzbefreiung kam nicht „ungeschoren“ davon, allerdings wurde auch eine neue zusätzliche Befreiungsbestimmung geschaffen. Befreit sind nunmehr nur noch Veräußerungen, wenn das Grundstück seit Anschaffung und durchgehend mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Im Falle von Erbschaften bedeutet dies eine Verschlechterung zur bisherigen Regelung, da der Erbe nunmehr ebenfalls zwei Jahre ab dem Erbanfall die Wohnung ununterbrochen als Hauptwohnsitz nutzen muss, um die Begünstigung in Anspruch nehmen zu können. Bisher konnte er die Wohnung sofort veräußern, sofern der Erblasser die Zweijahresfrist erfüllt hatte. Keine Änderung ergibt sich bei der Schenkung unter Lebenden. Hier musste auch der Geschenknehmer schon bisher die Zweijahresfrist erfüllen. Ausgedehnt wird die Toleranzregelung hinsichtlich jenes Zeitraumes, der zwischen Erwerb und Begründung des Hauptwohnsitzes beziehungsweise Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes vergehen darf. War hier bisher ein Zeitraum von jeweils höchstens sechs Monaten zulässig, so beträgt diese Übergangsfrist nunmehr ein Jahr. Neu eingeführt wurde eine zusätzliche Befreiungsbestimmung für Fälle, in denen das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Da der Hauptwohnsitz nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, steht diese Befreiungsbestimmung auch dann zu, wenn der Hauptwohnsitz zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits aufgegeben wurde. Aufgrund der Formulierung des Gesetzestextes – „aufgegeben wird“ – könnte man zum Schluss kommen, dass auch hier der Hauptwohnsitz kurz vor der Veräußerung aufgegeben werden muss, die Gesetzeserläuterungen stellen aber eindeutig klar, dass die Befreiungsbestimmung auch dann zusteht, wenn der Hauptwohnsitz zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits seit Längerem aufgegeben wurde. Damit soll insbesondere auch in Scheidungsfällen beiden Ehepartnern eine steuerfreie Veräußerung ermöglicht werden. Wie bereits bisher kommt es für die Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung auf die faktische Nutzung des Objektes und somit die wahren wirtschaftlichen Verhältnisse (Mittelpunkt der Lebensinteressen etc.) an, der polizeilichen Meldung kommt lediglich Indizwirkung zu. Dies sollte „Konstruktionen“, bei denen etwa die Ehegatten auf unterschiedlichen Objekten (Stadtwohnung, Wochenendhaus) jeweils einen Hauptwohnsitz anmelden, erschweren. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist vorrangig zur Herstellerbefreiung anzuwenden, eine der Veräußerung vorangegangene Vermietung ist somit unschädlich. Das heißt, dass eine steuerfreie Veräußerung auch dann möglich ist, wenn das Gebäude zum Verkaufszeitpunkt bereits vermietet wird oder umgekehrt, wenn die Liegenschaft in der Vergangenheit vermietet wurde und nunmehr zumindest fünf Jahre – allerdings durchgehend – als Hauptwohnsitz gedient hat. «