Immobilien Due Diligence – Hilfreiche Unterstützung zur Kaufentscheidung oder notwendiges Übel?

Im Rahmen von immer stärkeren Regulierungen und Vorschriften jedoch auch durch vorsichtigere und besonnenere Anlageentscheidungen vor dem Hintergrund der Entwicklungen der letzten Jahre, steigt auch die Nachfrage nach Due Diligence Leistungen im Immobilienbereich. Aber wie sieht das theoretisch verfügbare und wie das praktisch wirklich notwendige Leistungsspektrum eines Immobilien Due Diligence Prozesses eigentlich aus? Eine Due Diligence (DD) jeglicher Art analysiert die Chancen und Risiken eines möglichen Investitionsobjektes. Es geht darum, mögliche „Dealbreaker“ zu identifizieren und aus verschiedenen relevanten Perspektiven risikoorientiert einzuschätzen. Es wird in zwei anlassbezogene Arten von DD-Prozessen unterschieden – Käuferseitige (Buy-Side) und Verkäuferseitige (Sell-Side/Vendor-) DD. Im ersten und häufigeren Fall geht es um die kritische Analyse eines potenziellen Ankaufsobjektes, im zweiten Fall um die Aufbereitung von Daten, um eine schnelle, effiziente und reibungslose Veräußerung eines Objektes zu ermöglichen. Die Praxis zeigt, dass je nach Größe der Transaktion ein DD Prozess sehr aufwändig und auch entsprechend kostspielig ausfallen kann – Ziel ist es also herauszufinden, welche Analysen im jeweiligen Fall wirklich sinnvoll und notwendig sind und am Ende des Tages zum Erfolg der Transaktion beitragen. Im Falle von Immobilien-DDs kann die grundsätzliche Unterscheidung in Asset- und Share-Deals getätigt werden. Im Falle eines Asset-Deals wird die Immobilie aus einer bestehenden Gesellschaft herausgelöst und separat veräußert. Bei einem Share-Deal, der im Regelfall den komplexeren Prozess darstellt, jedoch auch viele Chancen bergen kann, handelt es sich um die Übertragung einer Gesellschaft, die die relevante Immobilie(n) im Anlagevermögen hält. Die Erfahrung zeigt, dass zudem die Unterscheidung in Single-Asset Transaktionen und PortfolioDeals gemacht werden muss, da unter der Betrachtung von Synergien und der Komplexität der Transaktionsstruktur ein Portfolio eine fachlich deutlich anspruchsvollere Analyse verlangt. Grundsätzlich können im ImmobilienDD Bereich grob vier Themenbereiche für Asset- sowie Share Deals unterschieden werden: wirtschaftliche, steuerliche, technische sowie rechtliche DD. Wirtschaftliche DD Im Zuge der wirtschaftlichen DD werden sämtliche wertbeeinflussenden Faktoren aus der wirtschaftlichen Perspektive analysiert. Folgende Bereiche werden abgedeckt: Standort, Markt und Wettbewerb, Objekt und Wirtschaftlichkeit. Eine wirtschaftliche DD bildet den zentralen Bestandteil jeder renditeorientierten Transaktion und resultiert häufig in einer indikativen Wertermittlung für Verhandlungszwecke. Dabei können Tiefe und Umfang einer DD stark mit den Umständen der Transaktion und dem zugrundeliegenden Objekt variieren. Insbesondere bei Sonderimmobilien, wie zum Beispiel Hotels, ist neben der Immobilie eine Analyse der Betriebsgesellschaft notwendig, um sicher zu stellen, dass wirtschaftliche Parameter wie beispiels- weise Managementgebühren und deren tatsächliche Zahlungen berücksichtigt werden und diese marktüblichen Normen entsprechen. Steuerliche DD Im Rahmen einer steuerlichen DD werden im Wesentlichen die folgenden Steuerthemen in den oftmals aufwendigen und länderübergreifenden Strukturen analysiert: Körperschaftssteuer, Umsatzsteuer, Grunderwerbssteuer, Grundsteuer sowie Verkehrssteuer. Darüber hinaus können natürlich je nach Fall weitere Themen von Relevanz sein (z.B. die Einkommenssteuer im privatwirtschaftlichen Bereich oder Eigentum durch Privatstiftungen). Eine steuerliche DD ist grundsätzlich im Zuge von Share Deals üblich – im Falle eines Asset Deals ist normalerweise keine eigene Steuer DD notwendig (aber auch hier gibt es Sonderfälle). Im Falle von Sharedeals sind hingegen diverse Themen wie z.B. die Übernahme latenter Steuerlasten zu berücksichtigen. Nachdem viele dieser Themen nicht offensichtlich erkennbar sind und in unterschiedlichen Szenarien relevant werden, ist es im Rahmen eines Sharedeals jedenfalls empfehlenswert eine steuerliche DD durchführen zu lassen. Technische DD Die technische (und umwelttechnische) DD ist der wohl am breitesten gestreute Bereich mit diversen Sonderthemen, die, sofern von Relevanz, in der Regel unterschiedlicher Experten bedürfen. Grundsätzlich sind folgende Bereiche einer Immobilie im Zuge einer technischen DD von Interesse: Bautechnik, Haustechnik, Versorgung, Architektur., Vorschriften und Standards sowie Gefahrenpotenziale durch Verdachtsflächen und Altlasten. Nachdem eine professionelle technische Betrachtung einer Immobilie für den Laien, sprich jeden, der kein ausgewiesener technischer Experte in seinem Fachgebiet ist, nahezu unmöglich ist, ist eine technische Analyse häufig unerlässlich und kann unabsehbare, wertbeeinflussende Faktoren zutage bringen, die, wie kein anderer Bereich, monetäre Auswirkungen haben kann. Eine Kontamination eines Grundstückes kann unter Umständen so gravierende Folgekosten mit sich bringen, dass eine Sanierung des Grundstückes jegliche wirtschaftliche Darstellung einer Verwertung ausschließt. Die Herausforderung in diesem Bereich liegt in der Einschätzung der möglichen Risikofelder (z.B. Historie des Grundes), um kostenmäßige Überraschungen zu verhindern. Andererseits sieht die Realität nicht selten andere, nicht Lehrbuch-artige Vorgehensweisen vor, wenn beispielsweise besonders gefragte Objekte binnen kürzester Zeit transaktioniert werden, und weder die Zeit noch die Datengrundlage für diese Analysen gewährt wird, wie es z.B. im Bereich der Zinshäuser in Wien aktuell der Fall ist. Rechtliche DD Bei der rechtlichen Analyse verhält es sich ähnlich zur steuerlichen Betrachtung – ein Share Deal birgt normalerweise deutlich mehr rechtlichen Analysebedarf als ein Asset Deal. Die relevanten Themengebiete betreffen bestehende Verträge, Grundbuchseinträge, sprich Lasten und Rechte inklusive Spezialthemen wie Nutzungsrechte, Superädifikate etc. sowie Auflagen der öffentlichen Hand, wie die Baubewilligung, Katastereinträge und Flä- chenwidmungen oder, falls relevant, eine Betriebsanlagengenehmigung. Hier kann bei „schwierigen“ Objekten durch Sonderthemen ein sehr hoher Analysebedarf gegeben sein, andererseits können im Falle eines Asset Deals kleine Themen wie Bestandsverträge durch die wirtschaftliche Analyse mitabgedeckt werden. Bei der rechtlichen DD ist eine enge Zusammenarbeit mit der wirtschaftlichen Analyse (z.B. wertbeeinflussende Faktoren eines Miet- oder Pachtvertrages) unerlässlich. Zusammenfassend wird der Umfang eines Due Diligence Prozesses im Immobilienbereich, wie auch im Unternehmensbereich, überwiegend durch das potenzielle Transaktionsobjekt getrieben. Die Kunst für den Erwerber liegt darin einzuschätzen, welchem Risikograd Objekt bzw. Portfolio unterliegen. In der Regel wird mit der wirtschaftlichen Ersteinschätzung begonnen – nach diesem Schritt gilt es abwägen zu können, welche der beschriebenen Teilbereiche einer intensiven Risiko-/ Potenzial Analyse, sprich Due Diligence, bedürfen und welche Analysen für den Ankauf keine wertbeeinflussende Rolle spielen, jedoch in der Regel viel Zeit und Geld kosten. Nach dem Motto „Wenige Leute haben Mut genug, ehrliche Ratschläge zu geben“, liegt die Herausforderung somit darin, diejenigen Experten in einem intransparenten Immobilienmarkt zu finden, die auf ihr Spezialgebiet beschränkt den größten Mehrwert für Ihr geplantes Investment liefern können.