Attraktive Einstiegspunkte in Europa

Nach einer der schärfsten Korrekturphasen der jüngeren Geschichte – mit Wertverlusten von bis zu 30 Prozent – bietet der europäische Immobilienmarkt laut Mathew Crowther (PGIM Real Estate) wieder attraktive Einstiegspunkte für Fremdkapitalstrategien. Während die Marktevaluierungen eine realistischere Basis gefunden haben, stützt vor allem ein strukturelles Argument die Stabilität von Immobilienkrediten: Europa steuert in den nächsten drei bis vier Jahren auf das niedrigste Neubauvolumen seit fast vier Jahrzehnten zu.

Dieser durch die Hochzinsphase verursachte Investitionsstau dünnt die Projektpipeline massiv aus. Für Kreditgeber resultiert daraus ein paradoxer Vorteil: Gut positionierte Bestandsobjekte gewinnen aufgrund des mangelnden Wettbewerbs durch Neubauten strukturell an Vermietungsstärke. Das verringert das Leerstandsrisiko und stabilisiert die Zinsdeckungsquoten (Interest Coverage Ratios), was wiederum die Exit-Optionen bei Fälligkeit der Kredite verbessert.

Ein weiterer stabilisierender Faktor ist das aktuelle Zinsumfeld. Mit europäischen Leitzinsen, die sich bei rund zwei Prozent eingependelt haben, ist die Tragfähigkeit von Krediten wieder gegeben – Mieteinnahmen decken die Zinslast in der Regel wieder vollständig. Dennoch mahnt Crowther zur Selektion. Angesichts geopolitischer Unsicherheiten, wie dem aktuellen Konflikt im Nahen Osten und potenziellem Inflationsdruck, sei nicht der heutige Wert einer Immobilie entscheidend, sondern deren Refinanzierbarkeit am Ende der Kreditlaufzeit.

Der Markt steht aktuell an einem Wendepunkt: Während sich die Kreditmärkte bereits erholen und die Preisfindung beim Fremdkapital transparent ist, fehlt für eine nachhaltige Gesamtmarkt-Liquidität noch die Rückkehr des institutionellen Eigenkapitals in Core-Immobilien. In diesem Umfeld verschiebt sich die Logik der Kreditvergabe weg von zyklischen Preishoffnungen hin zu einer harten Prüfung der Mietertragsstabilität und der strukturellen Marktposition. Knappheit wird in diesem Zyklus zum entscheidenden Rendite- und Sicherheitsfaktor.