Immobilienmarkt kommt nur selektiv in Fahrt

Österreichs Immobilieninvestmentmarkt bleibt trotz höherer Finanzierungskosten zumindest in Bewegung. Nach 853 Millionen Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal wurden im ersten Halbjahr insgesamt 1,39 Milliarden Euro umgesetzt. Bis Jahresende erwartet Colliers rund 3,5 Milliarden Euro. „Das ist ein wenig weniger als im vergangenen Jahr, aber im internationalen Vergleich schlägt sich Österreich gut“, sagt Martin Ofner, Head of Research bei Colliers. Entscheidend für institutionelles Investoren bleibe die Zinsentwicklung. Eigenkapitalstarke private Investoren seien deshalb weiterhin eine wichtige Säule des österreichischen Marktes.

Die Unterschiede zwischen den Assetklassen sind groß. Retail führt mit 32 Prozent des bisherigen Transaktionsvolumens, gefolgt von Hotels mit 24 Prozent. Wohnen kommt auf 17 Prozent, Büro auf 15 Prozent und Industrie und Logistik auf neun Prozent. Im Wohnsegment kommen laut Ofner langsam erste Forward Deals zurück. Allerdings lägen die erzielbaren Verkaufspreise bei Bestandobjekten vielfach noch deutlich unter den Baukosten, was diese für Invesotren attrakiver macht als Neuenticklungen.

Auch am Wiener Zinshausmarkt sieht Colliers erste Anzeichen einer Erholung. Die Nachfrage ziehe wieder leicht an, die Preisentwicklung bleibe allerdings stark von Lage und Qualität abhängig. Vor allem in schwächeren Lagen der Außenbezirke stehen die Preise laut Ofner weiterhin unter Druck. Damit zeigt sich auch beim klassischen Zinshaus eine stärkere Differenzierung des Marktes.

Besonders vorsichtig bleiben Investoren bei Büroimmobilien außerhalb des Core-Segments. Auch am Vermietungsmarkt ist nur wenig Bewegeung. Im ersten Halbjahr wurden in Wien 74.100 Quadratmeter Bürofläche vermietet. „Die Vermietungen werden immer kleinteiliger und die Mieter preissensibler“, sagt Florian Bogner, Head of Office Real Estate bei Colliers. Die Spitzenmiete liegt mittlerweile bei 29,50 Euro pro Quadratmeter. Desk Sharing und Homeoffice verändern gleichzeitig den Flächenbedarf. „Die Leerstände werden nicht höher. Es gibt aber einen Schattenleerstand“, so Bogner. Unternehmen, die sich verkleinern wollen, seien oft aufgrund von Kündigungsverzichts-Klauseln an die Flächen gebunden. Betroffene Unternehmen würden diese Flächen vermehrt zur Untervermietungen anbieten. Diese Flächen scheinen aber nicht in der offiziellen Daten auf.

Deutlich stärker präsentiert sich der Hotelmarkt. Für 2026 erwartet Colliers rund 800 Millionen Euro Investmentvolumen – nach rund 477 Millionen Euro im Vorjahr. Vor allem Transaktionen im Luxussegment treiben den Markt. „Der Trend geht Richtung Owner-Operator“, sagt Daan Bakkenes, Head of Hotels bei Colliers. Wien bleibe touristisch hochattraktiv: Im ersten Halbjahr stiegen die Nächtigungen um 4,9 Prozent auf 9,3 Millionen. Der RevPAR sank allerdings von 77,30 auf 75,80 Euro.

Auch Logistik entwickelt sich dynamisch. Im Großraum Wien wurden im ersten Halbjahr rund 108.000 Quadratmeter umgesetzt – fast so viel wie im gesamten Vorjahr. 51 Prozent der Nachfrage entfielen auf Logistikdienstleister. Gleichzeitig warten mehr als 230.000 Quadratmeter baureife Projekte auf entsprechende Vorverwertung. „Wir erwarten, dass die Vermietungsleistung bei Logistik deutlich zunehmen wird“, sagt Ofner. Dynamisch entwickelten sich zudem Small Business Units. Bei Standortentscheidungen werde die Verfügbarkeit von Arbeitskräften wichtiger. Interesse nach Produktionsstandorte gebe es unter anderem auch von chinesischen Unternehmen.

Im Retail konzentriert sich die Nachfrage weiterhin stark auf Toplagen. „Am Graben, Kohlmarkt und auf der Kärntner Straße sind die Flächen knapp, aber der Nachfragedruck internationaler Marken ist hoch“, sagt Christopher Bekking von Colliers. Wien bleibe für Premium- und Luxusmarken ein wichtiger Standort. Auf der Mariahilfer Straße sei das Bild differenzierter: Während in bestimmten Größenklassen Leerstände steigen, seien attraktive Flächen weiterhin gefragt. Einen wichtigen Impuls erwartet Bekking von der Entwicklung Mariahilfer Straße 10–18 mit rund 12.000 Quadratmetern Retailfläche und möglichen internationalen Markteintritten.

Für den Investmentmarkt erwartet Colliers damit keine Erholung auf breiter Front. Colliers-CEO Thomas Belina merkt aber an, dass aufgrund der makroökonmischen und geopolitische Unsicherheiten es aktuell kaum möglich sei, fundierte Prognosen abzugeben.