Immobilien-Performance

In Österreich und Europa: allgemeiner Abschwung im Jahr 2012, aber weiterhin große Spannbreite zwischen europäischen Ländern Immobilieninvestitionen haben für europäische Anleger an Attraktivität gewonnen, da Euro-Staatsanleihen ihre Anziehungskraft der 100-prozentigen Krisensicherheit verloren haben. So bieten Euro-Staatsanleihen nicht mehr den risikofreien Zinssatz, sondern eher ein zinsfreies Risiko. Neben Aktien kommen daher Immobilien in den Fokus der Anleger. Für institutionelle Anleger ist es wichtig, einen Vergleichsmaßstab zu haben und zu wissen, wie die Rendite in diesem Anlagebereich war. IPD bietet dazu Informationen und Analysemöglichkeiten an. Im Jahr 2012 erwirtschaften Immobilien in Europa einen Total Return von 4,3 Prozent. Dies entspricht der durchschnittlichen Gesamtrendite direkt gehaltener Immobilien vor Steuern und vor Finanzierung und basiert auf den IPD-Primärdaten für mehr als 50.000 Immobilien mit einem gesamten Marktwert von knapp 600 Milliarden Euro. IPD erfasst den Immobilienbestand und die Immobilientransaktionen der institutionellen Investoren und bietet im Gegenzug seinen Kunden umfassende Portfolioanalyse und Benchmarking-Dienstleistungen. Der IPD Österreich Immobilien Index, die Immobilienbenchmark für Österreich, repräsentiert die Performance von 600 österreichischen Immobilien aus 18 Portfolios institutioneller Investoren mit einem Gesamtwert von sieben Milliarden Euro. Innerhalb der IPDGruppe werden für die meisten europäischen Länder, aber auch zunehmend für außereuropäische Länder, repräsentative Benchmarks für die jeweilige nationale Portfolioanalyse ermittelt. Die Total Returns 2012 in den 18 europäischen Ländern, in denen IPD repräsentative Daten erhebt, reichen von –2,1 bis +6,8 Prozent. Österreich hat eine gute Performance im Spitzenfeld von 6,2 Prozent. Deutschland ist mit einer Performance von 4,4 Prozent in der Mitte. Diese Spannbreite der europäischen Immobilienperformance von knapp neun Prozentpunkten ist bemerkenswert, stellt aber eine deutliche Abnahme zu früheren Jahren dar. So lag die Spannbreite zum Beispiel im Jahr 2006 bei 25,9 Prozentpunkten. Damals war Deutschland mit einer Gesamtrendite von 1,3 Prozent das Land mit der niedrigsten Immobilienperformance, während ein anderes Euroland, Irland, eine durchschnittliche Gesamtrendite von 27,2 Prozent erzielen konnte. Diese riesigen Unterschiede innerhalb des gleichen Währungsraums waren auch damals schon bedenklich, da der relevante Leitzins identisch und die Gesamtinflationserwartungen ähnlich sein sollten. Im Jahr 2012 ist Irland das Land mit einem noch niedrigen Total Return von 3,1 Prozent, der aber nach mehreren Jahren mit negativer zweistelliger Performance und dem letzten Platz in der europäischen Performancereihenfolge ein Zeichen der irischen Erholung ist. Im Jahr 2012 belegt Spanien mit einem Total Return von –2,1 den letzten Platz. Die Schweiz erzielt den ersten Platz mit der höchsten 2012-Performance von 6,8 Prozent. Seit dem Jahr 2007 brach der irische Immobilienmarkt dramatisch ein und hatte eine kumulierte Wertanpassung von –65 Prozent. Alle europäischen Länder bis auf eine Ausnahme hatten seit 2007 Wertverluste, dass heißt, im Durchschnitt sind Immobilien im Jahr 2012 weniger wert als im Jahr 2007. Die Ausnahme ist die Schweiz mit einem kumulierten Wertzuwachs von sechs Prozent. Der IPD Total Return setzt sich aus den Komponenten Wertänderungsrendite und Netto-Cashflow-Rendite zusammen. Die Wertänderungsrendite ist der Nettozuwachs des Marktwertes aller Grundstücke, bereinigt um Kapitalaufwendungen, in Prozent des gebundenen Kapitals. Das gebundene Kapital ist der Marktwert der Immobilie am Ende des Vorjahres plus Kapitalaufwendungen wie für Modernisierung im Berichtsjahr. Auf Basis der Wertänderungsrendite kann der kumulierte Wertverlust wie für Irland ermittelt werden. Die Netto-Cashflow-Rendite ergibt sich aus den Bruttomieteinnahmen abzüglich den nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten des Berichtsjahres in Prozent des gebundenen Kapitals. Im Jahr 2012 haben 14 europäische Länder eine negative Wertänderungsrendite, wobei Spanien mit –7,4 Prozent und Ungarn mit –7,2 Prozent den stärksten durchschnittlichen Wertverlust der Immobilien erlitten haben. Neben Österreich hatten nur die Schweiz, Schweden und Frankreich eine positive Wertentwicklung. Bei der Berechnung des IPD Pan-European Index 2012 gehen die Länder mit der Größe der institutionellen Immobilienmärkte ein. Dabei hat Großbritannien ein Gewicht von 19 Prozent, Deutschland von 17 Prozent und Frankreich von 16 Prozent. Insgesamt haben die Euroländer eine Anteil von 57 Prozent im IPD PanEuropäischen Index. Daher ergibt sich auch, dass für den IPD Pan-European Index die durchschnittliche gewichtete Wertänderungsrendite negativ ist. In einer sich globalisierenden Welt gibt es ausgeprägte Konvergenztendenzen, zum Beispiel in den Aktienmärkten oder bei Rohstoffpreisen. Solch eine Konvergenz der jeweiligen nationalen Entwicklung ist jedoch im Immobilienbereich noch relativ schwach. So gibt es bei der Performance der Immobilienmärkte – auch innerhalb des europäischen Binnenmarktes – noch sehr deutliche Unterschiede. Die Total Returns in den verschiedenen Ländern während der vergangenen 20 Jahre zeigen große Spannbreiten. Bis 2001 gab es eine Abnahme dieser Spannbreite, was zum Teil zum voreiligen Ausrufen der internationalen Konvergenz der Immobilienmärkte führte. Jedoch gab es ab 2002 wieder divergierende Entwicklungen. Zwar war die globale Finanzkrise mit einem Abschwung der Total Returns für alle europäischen Länder in den Jahren 2008 und 2009 gekoppelt, aber die drei Jahre danach deuten nicht auf eine Konvergenz der europäischen Immobilienmärkte hin. Während Österreich, Deutschland und die Schweiz im Jahr 2011 eine bessere Performance als im Jahr 2010 hatten, verschlechterte sich die Gesamtrendite für Länder wie Großbritannien, Frankreich, die Niederlande oder Dänemark. Im Jahr 2012 ist dagegen einheitlich für alle europäischen IPD-Länder die Performance schlechter als im Jahr 2011. Diese Spannbreite der relativen Performance bietet multinationalen Investoren genügend Chancen, Anlagemöglichkeiten mit unterschiedlichen Rendite-Risiko-Profilen auszuwählen. Dies erfordert von einem Investor, dass er die Länder und Sektoren identifizieren muss, die eine überdurchschnittliche erwartete Rendite bieten. Gleichzeitig erfordert dies vom Investor, dass auch innerhalb des europäischen Binnenmarktes noch unterschiedliche Performancemuster der Immobilienmärkte zu akzeptieren sind.