Immofonds mit durchwachsenen Ergebnissen

Scope Ratings hat jetzt die neuen Ratings aller relevanten offenen Immobilienpublikumsfonds in Deutschland veröffentlicht. Insgesamt wurden 15 Publikumsfonds und zusätzlich drei Spezialfonds bewertet. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von fünf Fonds verbessert, bei acht Fonds entsprach das Rating dem Vorjahresergebnis, fünf Fonds wurden herabgestuft. Das Spektrum der vergebenen Ratings für die Publikumsfonds reicht von AA-AIF bis CC-AIF. Die Neureglungen des KAGB haben deutliche Auswirkungen auf die Netto-Mittelzuflüsse. Im ersten Quartal 2014 flossen den offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger netto fast eine Milliarde Euro weniger zu als im Vorjahresquartal – ein Rückgang des Netto-Mittelaufkommens um mehr als die Hälfte. Scope Ratings rechnet damit, dass sich die Mittelzuflüsse zukünftig auf einem generell niedrigeren Niveau als in den Jahren unmittelbar vor der Regulierung einpendeln werden. Die Verlangsamung der Mittelzuflusse hat auch Vorteile, da der zum Teil hohe Investitionsdruck für die Fondsmanager geringer wird. Dies trifft vor allem auf Fonds mit hohen Liquiditätsquoten zu. Die Liquiditätsquoten der aktiv am Markt befindlichen offenen Immobilienfonds sind 2013 im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Prozentpunkte auf 22,1 Prozent im gewichteten Durchschnitt gestiegen. Der \"UniImmo: Deutschland\" und der \"UniImmo: Europa\" haben mit 32,0 Prozent bzw. 28,7 Prozent die höchsten Liquiditätsquoten und stehen somit unter dem größten Investitionsdruck. Aus Sicht von Scope werden die Neuregelungen des KAGB in Bezug auf Halte- und Kündigungsfristen in der Tendenz eher zu einer Senkung der Liquiditätsquoten führen. Die Kreditquoten sind im Durchschnitt leicht von 21,5 Prozent im gewichteten Durchschnitt im Jahr 2012 auf 20,9 Prozent im Jahr 2013 gesunken – eine Absenkung um 0,6 Prozentpunkte. Aufgrund gesetzlicher Erfordernisse müssen alle Fonds den Kreditanteil bis 2015 auf maximal 30 Prozent des Gesamtverkehrswertvolumens begrenzen. Anfang 2014 haben bereits elf der 15 untersuchten Fonds diese gesetzliche Beschränkung umgesetzt. Für global agierende Fonds erwartet Scope Ziel-Kreditquoten zwischen 25 Prozent und 30 Prozent. Offene Immobilienfonds mit Fokus Europa werden im Durchschnitt Kreditquoten von 15 Prozent bis 25 Prozent anstreben. Dies ist angesichts der historisch niedrigen Zinsen ein klares Zeichen, dass einfach zu wenig attraktive Immobilien am Markt sind. Nachdem in den vergangenen zwei Jahren die durchschnittliche Vermietungsquote leicht zurückgegangen ist, ist sie 2013 leicht um 0,6 Prozentpunkte auf 93,0 Prozent angestiegen. Den höchsten Zuwachs erzielte der \"UniImmo: Global\" mit 5,1 Prozentpunkten. Er steigerte seine Vermietungsquote damit auf 96,5 Prozent. Die Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie hat zu vergleichbaren Standards für geschlossene und offene Produkte geführt. Scope Ratings erwartet, dass sich im Laufe der kommenden drei Jahre die bislang scharfe Trennlinie zwischen Anbietern offener und geschlossener Fonds weiter aufweichen wird. Die Kapitalanlage/ -verwaltungsgesellschaften der offenen Immobilienfonds werden hierbei eine Vorreiterrolle einnehmen und künftig auch im Markt der geschlossenen AIFs aktiv werden. Rating reflektiert risikoadjustierte Rendite Das Scope Rating von Immobilienfonds spiegelt das Verhältnis der risikoadjustierten Rendite zur erwarteten Rendite vergleichbarer Portfolios wider. Den größten Einfluss auf das Rating haben Risiken, die aus dem Immobilienportfolio resultieren – zum Beispiel: Mietvertragsausläufe, Objektalter und Länderrisiken. Außerdem werden die Finanzstruktur und die Nachhaltigkeit der Fonds analysiert. Darüber hinaus erstellt Scope separate Asset Management-Ratings, die ebenfalls wesentlichen Einfluss auf das Rating haben. Einheitliche Ratingskala und Subskript für Alternative Investmentfonds (AIF) Mit der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie wurde ein einheitlicher gesetzlicher Rahmen sowohl für offene als auch geschlossene Alternative Investmentfonds geschaffen. Scope Ratings hat dies zum Anlass genommen, die Ratingskala und -definitionen für offene und geschlossene AIF für private und institutionelle Investoren zu vereinheitlichen und mit dem Subskript „AIF“ zu kennzeichnen.