Immoinvestments im 1. Halbjahr rückläufig

Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt sah sich im ersten Halbjahr 2024 mit einer Vielzahl an Herausforderungen konfrontiert. Hohe Inflation und steigende Zinsen seit Beginn der Ukrainekrise haben zu wirtschaftlicher Unsicherheit geführt, was sich in einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens im 1. Halbjahr 2024 widerspiegelte. Das zeigt der EHL-Immobilieninvestmentmarkt-Update H1 2024.
Mit nur etwas mehr als einer Milliarde Euro lag das Volumen im 1. Halbjahr deutlich unter den Vorjahreswerten. Mit etwa 43 Prozent des Gesamtvolumens dominieren Büroimmobilien den Investmentmarkt. Wohnimmobilien machten rund 24 Prozent aus. Für beide Assetklassen gilt: In Spitzenlagen bleiben die Preisrückgänge noch vergleichsweise moderat, während in weniger zentralen Lagen stark rückläufige Preise zu verzeichnen sind. Gemischt genutzte Immobilien, die etwa 12 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten, zeigen das zunehmende Interesse an diversifizierten Nutzungskonzepten. Diese Immobilien kombinieren Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen, wodurch sie Investoren eine Risikostreuung bei leicht attraktiveren Renditen bieten. Hotelimmobilien, auf die 11 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen, profitieren von der dynamischen Erholung des Tourismus. Einzelhandelsimmobilien trugen etwa 5 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Während die Nachfrage nach Supermärkten und Fachmarktzentren besteht, die überwiegend Nahversorgungsfunktion haben, konnte seit längerer Zeit keine Transaktion über ein großes, überregional strahlendes Shoppingcenter in Österreich verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist, obwohl der Umsatz im Online-Bereich im vergangenen Jahr das erste Mal nicht gewachsen ist, noch vergleichsweise solide. Insgesamt kann sich aber auch der Logistikbereich der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und den Auswirkungen durch die gestiegenen Zinsen nicht entziehen.
Die Käuferstruktur zeigt eine deutliche Dominanz einheimischer Investoren. Etwa 95 Prozent der Investitionen stammen von österreichischen Käufern, während deutsche Investoren nur etwa 5 Prozent des Marktes ausmachen. Das Interesse seitens nicht deutschsprachiger Investoren ist zwar im 1. Halbjahr merkbar gestiegen, hat sich aber noch nicht in Transaktionen niedergeschlagen. Diese Verteilung ist wahrscheinlich wie in den meisten europäischen Ländern auf die Marktkenntnisse der lokalen Investoren und die damit verbundenen Fokussierung und in vielen Fällen auch Einschränkung auf den Heimmarkt zurückzuführen. Um wieder stärker internationales Kapital anzulocken, müssen die Renditen noch steigen und gegenüber anderen Ländern wieder an Konkurrenzfähigkeit gewinnen. In Bezug auf die Käuferart entfällt der größte Teil der Investitionen mit 58 Prozent auf Kapital von Privatinvestoren, Family Offices und den öffentlichen Sektor. Nur rund 38 Prozent der Investitionen wurden von institutionellen Käufern umgesetzt. Entwickler kommen aufgrund der „verstopften“ Exit-Kanäle hingegen nur auf 4 Prozent. Die sinkenden Preise haben die Renditen gegenüber dem Niveau vor 2022 bereits merklich nach oben gedrückt. In Bestlagen ist der Preisrückgang zwar wesentlich moderater, aber keine Lage oder Assetklasse kann sich dem generellen Trend gänzlich entziehen. Auf dem aktuellen Preisniveau werden Büro- und Wohnimmobilien von den Investoren zunehmend wieder als attraktive Veranlagungen wahrgenommen, die den Vergleich mit anderen Assetklassen merklich öfter wieder bestehen. Die Renditen für institutionelle Wohninvestments sind im Jahresvergleich trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Situation nahezu unverändert geblieben.Die Entwicklung im 2. Halbjahr 2024 wird von einigen teils globalen Risikofaktoren überschattet. Neben der Präsidentenwahl in den USA sind hier vor allem die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten zu nennen. Obwohl erwartet wird, dass die EZB den eingeschlagenen Kurs der Zinssenkungen beibehalten wird, ist ein durchwachsenes Halbjahr zu erwarten, das auch noch nicht ausreichend Wirtschaftswachstum ausweisen wird. Weiters ist zu erwarten, dass die Insolvenzwelle im Immobilienbereich bis ins 4. Quartal weitergehen wird.