In lichten Höhen

Ein Dachgeschoßausbau kann auch heute noch ein lukratives Investment sein. Wichtig ist, dass man auf Qualität und eine gute Planung setzt. Einst waren die obersten Stockwerke der Wohnraum der ärmeren Leute. Schließlich gab es damals noch keine Lifte und auch die Brandgefahr war in den obersten Etagen am höchsten. Im Laufe der Zeit hat sich das stark gewandelt. Heute sind Kunden bereit, für gut ausgebaute Dachgeschoß-Wohnungen Höchstpreise zu bezahlen. ##Qualität immer wichtiger Doch die Zeiten, als Dachgeschoßwohnungen, egal in welcher Qualität, weggingen wie die warmen Semmeln sind vorbei. "Aufgrund des Hypes ist in der Vergangenheit sehr viel gebaut worden. Wenn man heute keine Top-Qualität bieten kann, wird man sich schwer tun, Dachgeschoßwohnungen zu vermarkten", erklärt Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup. Die Ansprüche der Kunden seien gestiegen. "Da muss alles passen, von der Verglasung bis zur Freifläche. Auch Maisonette-Wohnungen sind heute nicht mehr so gefragt, weil Barrierefreiheit ein immer größeres Thema wird", so Schmidt. ##Champions League Für den Architekten Martin Haas ist der Ausbau eines Dachgeschoßes "die Champions League, was das Baurechtliche und Architektonische betrifft". "Um sich als Architekt auf dieses Feld zu wagen, braucht man schon viel Erfahrung", so Haas, der auch schon einige skurrile Sonderwünsche, wie etwa kugelsicheres Fensterglas, in seine Projekte integriert hat. Wichtig bei der Planung ist laut Haas etwa auch, dass die Freifläche stufenlos vom Wohnraum erreichbar ist. Auch Werner Müllner, Geschäftsführer des Generalplaners CAD Office Müllner hält dieses Asset für essenziell. "Oft sieht man Dachgeschoßwohnungen, bei denen die Freifläche quasi nur über eine Art Hendltreppe zu erreichen ist. Ich nenne solche Terrassen Silvesterterrassen, weil sie nur einmal im Jahr benutzt werden", gibt Müllner zu bedenken. Natürlich sind auch Dachschrägen so gut wie möglich zu vermeiden. "Wenn man schon Dachschrägen hat, sollte man die Aufenthaltsräume möglichst hoch gestalten und die Schrägen in die Nebenräume einplanen", so der Ingenieur. Auch die Substanz muss bei einem Dachgeschoßausbau genau unter die Lupe genommen werden. "Man muss auf jeden Fall untersuchen, ob das Haus im Laufe der Zeit baulich verschlechtert wurde. Ob etwa Wände herausgenommen wurden, oder sich die Anforderungen an die Zwischendecken erhöht haben. Wesentlich ist auch, dass man das Dachgesimse entsprechend rücksichert, wenn man die Dachkonstruktion herunternimmt", erklärt Müllner, der auch meint, dass man den Dachausbau nicht als Einzelmaßnahme sehen darf, sondern vielmehr im Zusammenhang mit dem gesamten Gebäude und auch den Nachbarhäusern. "Es geht auch um die Fundamente, das Stiegenhaus, den Brandschutz etc. Auch um die Frage, wie ich das Haus aussteifen muss oder, ob die Kamine nachgezogen werden müssen", so Müllner. Überprüft wird das mit einem dreistufigen Ingenieurbefund. Zu beachten ist dabei auch die Beschaffenheit des Bodens. Denn in Wien gibt es auch Lagen, wie etwa in der Nähe des Donaukanals, in denen die Häuser auf Holzpfählen stehen. ##Fokus auf Fensterflächen Wichtig bei einem Dachgeschoßausbau ist auch die Planung der Fensterflächen. "Man sollte sich im Vorfeld Gedanken über die Benutzung des einzelnen Raumes machen", empfiehlt Johannes Reiter, Sales Manager bei Velux Commercial. Abhängig davon könne man die Fensterflächen elektrisch oder händisch bedienbar machen. Wichtig ist auch, dass ein Zugang für die Reinigung der Fenster gegeben ist. "Am besten, man plant das gleich mit dem Facility-Management", so Reiter. Ein großes Thema bei der Fensterplanung ist laut Reiter auch die Belichtung der Räume. "Die Frage ist, wie viele Fenster ich brauche, um genügend Licht in den Raum zu bringen, ohne dass die Sonneneinstrahlung zu sehr die Raumtemperatur beeinflusst. Wir bei Velux stellen dafür auch ein Planungstool zur Verfügung", erklärt er. Oft werde die Planung der Beschattung vernachlässigt. Ist eine Außenbeschattung aufgrund des Denkmalschutzes nicht möglich, rät Reiter auf elektronisch steuerbare Gläser zurückzugreifen, die sich je nach Sonneneinstrahlung verdunkeln. ##Steigende Baupreise All diese Maßnahmen schlagen sich auch auf die Baupreise nieder, die sich in den vergangenen Jahren spürbar erhöht haben. Dabei wirkt sich die Größe des Projektes enorm auf die Baukosten pro Quadratmeter aus. Denn laut Müllner benötigt man für jedes Dachbodenprojekt, egal welcher Größe in etwa die gleiche Zeit. "Für die hohen Baupreise ist vor allem die TGA verantwortlich. Da sind die Preise in den vergangenen Jahren um ein Drittel gestiegen. Aber auch die HLKTechnik ist teurer geworden. Sparen sollte man aber vor allem beim Brandschutz nicht", erklärt er. Michael Schmidt sieht bei Dachgeschoßwohnungen aktuell auch kleinere Einheiten im Kommen. "Im dritten Wiener Gemeindebezirk haben wir ein Dachgeschoßprojekt, bei dem wir Einheiten mit 50, 60 Quadratmetern planen. Die Zeiten für 150 Quadratmeterwohnungen sind vorbei", so der Zinshausspezialist. Dabei sieht er die kleineren Einheiten auch als potenzielle Vorsorgewohnungen an: "Bei einem Dachgeschoßausbau ist man nicht an dem Richtwert gebunden. Da kann man schon eine schöne Rendite erzielen." Was die Lage betrifft, sei der Bezirk nicht so entscheidend, vielmehr die Infrastruktur. "Wenn alles passt, dann ist das Dachgeschoß sicher das Beste an einem Haus", so Schmidt.