Unsicherheit und Chancen am Markt

Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt steht vor einer Reihe von Herausforderungen, die durch ein signifikant gestiegenes Zinsniveau und eine große allgemeine Unsicherheit in Verbindung mit der Ukraine-Krise, hoher Inflation und zurückhaltenden Banken verursacht werden. Dennoch eröffnen sich inmitten dieser Unsicherheit laut dem Marktupdate H1 2023 von EHL Immobilien auch Chancen für Investor:innen, die bereit sind, die richtigen strategischen Entscheidungen zu treffen. Das Gesamttransaktionsvolumen auf dem österreichischen Immobilienmarkt betrug laut EHL im ersten Halbjahr 2023 ca. 1,2 Milliarden Euro, wobei rund 560 Millionen Euro im ersten Quartal und 630 Millionen Euro im zweiten Quartal verzeichnet wurden. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang von ca. 45 Prozent. CBRE publiziert, dass rund 1 Milliarde Euro wurde im ersten Halbjahr in Immobilien in Österreich investiert wurden. Das sind um rund 53 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Verantwortlich für diesen drastischen Einbruch des Investmentmarktes sind laut EHL insbesondere die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die zu einer deutlichen Zurückhaltung auf Investorenseite geführt haben. Finanzierungen seien seit dem Ende der Nullzinspolitik der EZB nicht nur signifikant teurer geworden, sondern für viele Marktteilnehmer auch deutlich schwieriger zu erlangen. Der dadurch ausgelöste, starke Anstieg der Renditen bzw. Rückgang der Preise hat sich im zweiten Quartal weiter fortgesetzt. Die Preisfindung bei vielen Objekten ist dadurch weiterhin schwierig bzw. teils auch noch nicht möglich, da die Vorstellungen potenzieller Käufer und Verkäufer noch immer deutlich auseinanderklaffen.
„Mit diesem Rückgang folgt Österreich dem europäischen Trend. Momentan ist auf allen europäischen Investmentmärkten ein massiver Rückgang festzustellen“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich. Einer der Hauptgründe für den Rückgang sind die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufer:innen und Verkäufer:innen. „Das Kaufinteresse ist da, allerdings sind die Käufer:innen nicht bereit, die hohen Preise zu zahlen, die teilweise noch immer aufgerufen werden“, so Schwarz. „Im ersten Quartal wurden noch einige laufende Prozesse abgeschlossen, aber im zweiten Quartal waren die Zinsanhebungen deutlich zu spüren, wodurch wesentlich weniger Transaktionen stattgefunden haben.“
Die Spitzenrenditen wurden laut CBRE in allen Assetklassen im letzten Jahr in Österreich im Schnitt um 100 Basispunkte angehoben – und werden bis Jahresende voraussichtlich noch weiter steigen, wenn auch in weniger starkem Ausmaß als bisher. „Festzustellen ist, dass jene Märkte, in denen die Renditen anfangs progressiver angehoben wurden, rascher wieder anspringen – wie etwa in den Niederlanden“, so Schwarz, der auch für Österreich einen Anstieg bei den Immobilieninvestments im zweiten Halbjahr 2023 erwartet. Die Jahresleistung wird allerdings unter jener der Vorjahre liegen.
Die Prognosen für die einzelnen Assetklassen sind unterschiedlich: so bremsen die Unsicherheit über zukünftige ESG Kriterien sowie die weit verbreiteten Home Office Regelungen das Investoreninteresse vor allem bei Büroimmobilien, die nicht als Prime Büro-Immobilien gelten. Logistikimmobilien bleiben für Investor:innen interessant – hohe Nachfrage, steigende Mieten, wenig Leerstand sind gute Voraussetzungen für Investitionen, sodass sich der Markt schneller stabilisiert. Durchwachsen ist die Situation am Wohnimmobilienmarkt, wo die Investor:innennachfrage nach wie vor hoch ist, die Kaufpreise sind aber oftmals zu hoch. Durch die hohen Grundstückskosten der Vergangenheit rechnet sich ein Verkauf für viele Entwickler:innen zudem kaum. Hinzu kommt das Risiko – insbesondere bei Forward Transaktionen – das die Investor:innen in der aktuellen Marktlage nicht eingehen wollen.
Im ersten Halbjahr 2023 wurde in Österreich „untypisch“ investiert, denn die stärkste Assetklasse war mit 51 Prozent des Transaktionsvolumens Retail, dahinter folgen mit 23 Prozent Office Immobilien und mit 10 Prozent Logistik. „Das relativ hohe Investmentvolumen bei Retailimmobilien geht primär auf den Verkauf des kika/ Leiner Portfolios zurück“, stellt Schwarz fest.
Typisch für herausfordernde Zeiten ist die Tatsache, dass in diesem Jahr der Großteil der Investor:innen – 89 Prozent - aus Österreich kommt und nur 11 Prozent der Transaktionen auf ausländische Investor:innen zurückzuführen sind.