Investor:innen schon in Startlöchern

Schön langsam dürfte wieder etwas Bewegung in den Markt kommen, auch wenn die Reiseflughöhe wohl noch länger auf sich warten lassen könnte.  Christopher Mertlitz, Head of European Investments, W. P. Carey, registriert jedenfalls bereits die Tatsache, dass auf den ersten europäischen Immobilienmärkten die Differenz zwischen Angebots- und Nachfragepreise geschrumpft ist und damit Transaktionen wieder in grösserer Zahl erwartbar seien. In einzelnen Märkten und Assetklassen würden aber nach wie vor Stillstand herrschen. Dies sei besonders dort der Fall, wo die Renditen vor Beginn des Hochzinsphase am niedrigsten waren. „Die restriktive Geldpolitik zeigt Wirkung: Die Inflation in der Eurozone sinkt, auch wenn sich die Teuerung hartnäckiger zeigt als gedacht. In der Folge hat die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni und im September ihre Leitzinsen gesenkt und weitere Zinssenkungsschritte werden zunehmend wahrscheinlich. Wir sind allerdings der Meinung, dass der wichtigere Faktor die langfristigen Kreditzinsen sind. Immobilieninvestoren nehmen in der Regel keine kurzfristigen Kredite auf, sondern eher solche mit fünf- oder siebenjähriger Zinsbindung", so Mertlitz. Das bedeute, dass die Senkung des kurzfristigen Einlagenzinses durch die EZB wahrscheinlich nicht so große Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben wird, wie von vielen erwartet. Damit schlägt jetzt (nach langem wieder) die Stunde der All-Equity-Käufer:innen. Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass das Finanzierungsumfeld für viele Unternehmen mittelfristig herausfordernd bleiben wird. In diesem andauernden Hochzinsumfeld werden All-Equity-Käufer:innen wie wir im Vorteil sein, da wir nicht auf Fremdkapital angewiesen sind.“
3) Ausblick auf den europäischen Sale-Leaseback-Markt
„Für viele Unternehmen stellt sich nach wie vor die drängende Frage, wie sie mit den steigenden Finanzierungskosten umgehen sollen. In der Folge gehen wir davon aus, dass Sale-Leasebacks für Unternehmen weiterhin eine attraktive Lösung sein werden, um schnell verfügbares Kapital ansonsten illiquider Immobilienanlagen freizusetzen. Im Gegenzug können die Unternehmen dieses Kapital einsetzen, um ihren laufenden Betrieb zu finanzieren und in künftige Expansion sowie Forschung und Entwicklung zu investieren. Erst zu Beginn dieses Jahres hat W. P. Carey eine Sale-Leaseback-Transaktion im Wert von 280 Millionen Euro abgeschlossen. Der Deal umfasst 16 betriebskritische Industrieanlagen in Italien, Spanien und Deutschland, welche an die Fedrigoni-Gruppe – einen weltweit tätigen Hersteller von Spezialpapieren für Luxusverpackungen und andere kreative Anwendungen – vermietet sind.
Wir nehmen zudem sowohl in den USA als auch in Europa ein anhaltendes Interesse von Private-Equity-Firmen war. Sale-Leaseback-Lösungen sind für sie ein Mittel zur Finanzierung neuer Übernahmen oder zur Stärkung des Wachstums von Portfoliounternehmen. Allein im vergangenen Jahr entfielen rund 75 Prozent des von uns umgesetzten Investmentvolumens auf Transaktionen mit PE-Beteiligung.
In Anbetracht dieser Faktoren sind wir weiterhin optimistisch, dass wir für den Rest des Jahres 2024 und bis ins Jahr 2025 attraktive Geschäfte identifizieren und abschließen können.“
4) Welche Immobiliensektoren im Mittelpunkt stehen werden
„Unser Investmentansatz hat sich seit unserer Gründung kaum verändert: Wir sind sektor-agnostisch und konzentrieren uns auf Immobilien, die für den Betrieb eines Unternehmens von wesentlicher Bedeutung sind. Wir bezeichnen das als ‚mission-critical‘ oder betriebskritisch. Dabei verfolgen wir grundsätzlich einen langfristigen Ansatz mit Laufzeiten zwischen 15 und 30 Jahren, mit dem wir über die kurz- bis mittelfristige Volatilität hinausblicken.
Ungeachtet dessen sehen wir aufgrund der starken Fundamentaldaten besonders attraktive Chancen bei Industrieimmobilien, insbesondere bei den Subsektoren Logistik und Produktion. Der E-Commerce-Boom und die Schlüsselrolle des Sektors für die europäischen Lieferketten bleiben langfristige Wachstumstreiber, während der anlaufende Trend zum Nearshoring für weitere Wachstumsimpulse im Produktions- und Logistiksegment sorgen dürfte. Darüber hinaus sehen wir in Europa Potenzial im Lebensmitteleinzelhandel, im Self-Storage-Segment sowie bei Rechenzentren.“
5) ESG
„Die Dekarbonisierung und der Weg zur CO2-Neutralität wird ein wichtiges Thema auf der Expo sein. Investoren und Kreditgeber werden bei diesem Thema immer sensibler.
Daten sind essentiell, um CO2-Neutralität zu erreichen. Ohne qualitativ hochwertige Daten, zum Beispiel über den CO2-Fußabdruck und den Energieverbrauch von Immobilien, wird die Umsetzung gezielter Dekarbonisierungsmaßnahmen deutlich schwieriger. In diesem Zusammenhang spielt auch die Digitalisierung eine wichtige Rolle: Smarte Instrumente und intelligente Gebäudetechnik können helfen, Emissionen und Verbrauch effizient zu reduzieren.
Net-Lease-REITs wie wir müssen dabei Systeme und Prozesse schaffen, die die Zusammenarbeit mit den Mietern erleichtern, um die Treibhausgase zu reduzieren. Das bleibt ein Schwerpunkt für uns und wir machen weiter Fortschritte. Zum Beispiel haben wir zum Ende letzten Jahres mehr als die Hälfte unserer Mieter (gemessen an ABR und Mietfläche) an unser Reporting-Programm für Stromverbrauchsdaten angeschlossen. Das versetzt uns in die Lage, einen gezielteren Ansatz für die Nachhaltigkeit unserer Immobilien verfolgen zu können, indem wir den Objekten mit den größten Umweltauswirkungen Priorität einräumen.“