IST DER PLAFOND ERREICHT?

Das heurige Maklerranking beweist erneut: Der Markt brummt. Sowohl flächenmäßig als auch bei den Honorarvolumina geht es immer noch nach oben. Jedoch nicht überall. Und so viele Teilnehmer wie heuer gab es überhaupt noch nie. Die Auswertung gestaltete sich beim heurigen Maklerranking durchaus als eine Herausforderung. Besonders bei der Auswertung waren einige Überstunden notwendig, um alle Fragebögen zu erfassen. Der Grund dafür ist einfach: Noch nie in der Geschichte dieses Rankings gab es so viele Teilnehmer. 32 heimische Maklerunternehmen haben diesmal den Fragebogen abgeschickt, das entspricht 86 Fragebögen. Das ist zwar einigermaßen arbeitsintensiv, allerdings auch äußerst erkenntnisreich: Je mehr Daten zusammenkommen, desto aussagekräftiger wird das Ergebnis. In diesem Fall kann man dann tatsächlich von einem großen Maklerranking sprechen. ##Adaptionen notwendig Ein solch umfangreiches Datenmaterial macht allerdings gewisse Adaptionen notwendig. Lange sind wir bei der Redaktionssitzung gesessen und haben uns überlegt, wie wir methodisch herangehen sollten, damit die hier vorliegenden Tabellen nicht den Seitenrahmen sprengen. Und auch hier gibt es jetzt ein Novum: Nämlich ein Regelwerk, wonach wir auswerten. Ausgearbeitet wurde es von der gesamten Redaktion, die es auch mitträgt. Denn neben der Abbildung der vielen Teilnehmer mussten die Regeln auch nachvollziehbar sein. Das hat folgenden Hintergrund: Dutzende Anfragen erreichten uns, wie man was auszufüllen hat und nach welchen Kriterien wir denn eigentlich vorgehen. Wie wir denn vergleichen würden? Um die Kontinuität zu wahren, haben wir uns, wie in den Vorjahren, zwischen Einzelunternehmen, Verbünden, Netzwerken und Franchise-Unternehmen orientiert. Allerdings heuer mit einem wesentlichen Unterschied, nämlich eine Definition, wer wie warum in welche Kategorie fällt. Und danach haben wir dann in weiterer Folge getrennt. Hierbei sind wir über Firmenbuchauszüge vorgegangen, um kategorisieren zu können. ##Einzelunternehmen Als Einzelunternehmen gelten beim Maklerranking jene Unternehmen, die nur über eine Firma pro Assetklasse verfügen beziehungsweise alle Assetklassen mit einer Firma abdecken. ##Verbundunternehmen Verbundunternehmen sind Unternehmen, die über mehrere Firmen pro Assetklasse verfügen oder als Dachmarke einzelne Firmen in mehreren Gebieten zusammenfassen. ##Franchiseunternehmen Franchiseunternehmen sind jene Firmen, bei denen ein Franchisegeber die Marke und/oder entsprechende Infrastruktur dem Franchisenehmer nach verschiedenen Kriterien zur Verfügung stellt, die Franchisenehmer aber rechtlich und wirtschaftlich selbstständig arbeiten. ##Netzwerk Als Netzwerk wird eine Vereinigung bezeichnet, bei der Einzelunternehmen oder Verbundunternehmen in einem Netzwerk zusammengefasst sind, das unter einer anderen Dachmarke läuft als die Unternehmen selbst. Wie eingangs bereits angesprochen, sind wir hier über Firmenbuchauszüge vorgegangen, um exakt einteilen zu können. Das hat natürlich in weiterer Folge auch Gründe die Unternehmensinfrastruktur betreffend, nicht nur firmenrechtlich, sondern auch generell - etwa, wenn es mehrere Standorte auch noch gibt. Abgefragt werden dann Zahlen, die im Bereich Miete Neuvermietungen betreffen, Mietverlängerungen sind herausgerechnet worden. Das war deswegen notwendig, da nicht alle die Mietverlängerungen in ihren Daten miteingerechnet hatten, Honorar und Quadratmeterleistungen in diesem Fall aber methodisch nicht zu 100 Prozent vergleichbar wären. Selbstverständlich werden diese Zahlen aber entsprechend ausgewiesen. Mit Erscheinen dieses Rankings treten diese Regeln ein für alle Mal in Kraft, sie sollen künftig allen Teilnehmern als Orientierung dienen. Vor allem sollen diese Reglementierungen für Transparenz sorgen. Das ist gerade in Zeiten wie heute, wo Transparenz ein wesentlicher Faktor für die Branche ist, ein wichtiger Schritt. ##So viele wie noch nie Beim diesjährigen Ranking gab es nicht nur bei der Performance der Teilnehmer die einen oder anderen Rekorde zu verzeichnen, sondern auch bei der Teilnehmerzahl. So viele hatten wir noch nie in der Geschichte des Maklerrankings. Das ist gut so. Denn damit konnten von der Performance her auch alle Unternehmensgrößen abgedeckt werden, was die Aussagekraft des Rankings wesentlich erhöht. Die Umstellung des Versands der Fragebögen - statt eines Beiblatts in der vorangegangenen Ausgabe des Immobilien Magazins bedienten wir uns entsprechender Mailings und eines Sujets im immoflash today. Der Rücklauf: 16 Teilnehmer sandten den Fragebogen als pdf, 10 als Excel-File und fünf online. Im Falle des Immobilienrings sind die Daten als E-Mail eingelangt. ##Das sind die Sieger Mit knapp 31 Millionen Euro hat Raiffeisen Immobilien Österreich den ersten Platz als Verbundunternehmen sicher gemacht und damit den Wert des Vorjahres noch einmal übertroffen. Bei den Einzelunternehmen dominierte klar die EHL mit fast 23 Millionen Euro, etwas weniger als im Vorjahr (was unter anderem damit zu erklären ist, dass Großdeals in der Größenordnung The Icon im Vorjahr ausgeblieben sind). Als Franchiseunternehmen führt Re/Max mit mehr als 55 Millionen Euro, womit diese fast sechs Millionen Euro mehr als 2017 lukrieren konnte. Das Netzwerk Immobilienring hatte zusammen 57 Millionen Euro Honorarvolumen erwirtschaftet - etwas weniger als 2017, da es aufgrund von Pensionierungen einige Stilllegungen gegeben hatte. Heuer werden aber wieder neue Unternehmen auf genommen, wie der Immobilienring erklärt. Platz zwei bei den Verbundunternehmen geht an die S Real, die ebenfalls ihren Wert vom Vorjahr noch einmal übertroffen hatte. Bei den Einzelunternehmen rückte Otto Immobilien vor, die diesmal die Zehn-Millionen-Grenze überschritten hatte. Als Franchiser auf Platz zwei landete Engel & Völkers Tirol. Dort setzt sich das Spezifikum fort, dass im Vorjahr zwar Engel & Völkers Österreich teilgenommen hatte, die mit Abstand stärksten Umsätze aber in Tirol lukriert wurden. Platz drei bei den Verbundunternehmen ging an Planet Home, die deutlich aufgeholt hatten, bei den Einzelunternehmen schaffte es Arnold Immobilien auf's Stockerl. Man sieht also: Durch die Aufteilung mittels des neuen Regelwerks gibt es mehrere erste Plätze. Einen Rückgang erfuhr Immo-Contract, die von 7,8 Millionen auf etwa 7,3 Millionen leicht Federn lassen musste und als Verbundunternehmen auf Platz vier gelandet ist. Bei den Einzelunternehmen ging der vierte Platz an die ivv, die ebenfalls einen Rückgang hinnehmen musste. Man sieht bereits beim einen oder anderen Fall, dass das Wachstum ein Limit kennt - der Markt wird hart von mehreren Playern beackert, das Gut, mit dem gehandelt wird, Immobilien nämlich, ist aber begrenzt. Grund und Boden sind schließlich nicht vermehrbar. ##Neue Teilnehmer Mehrere Teilnehmer sind jedoch beim Maklerranking hinzugekommen, nämlich Immorohr, der mit über drei Millionen Euro gleich einmal einen starken Start hingelegt hat, Fischer, Hörnisch Immobilien mit fast zwei Millionen Euro und Dr. Vospernik Immobilien mit gut einer Million Euro. Doch auch aus den Bundesländern sind neue Player eingelangt, etwa die steirische Wesiak mit über einer halben Million Euro und die Salzburger Pilz Immobilien mit fast 360.000 Euro. An dieser Stelle möchten wir uns für die Neueinsendungen bedanken - jeder einzelne Fragebogen mehr macht den Markt transparenter. Jeder neue Teilnehmer leistet einen Beitrag dazu - und natürlich gilt das auch für jene Maklerunternehmen, die bereits zum zweiten Mal teilgenommen hatten und jene, die uns schon seit vielen Jahren treu sind. ##Die Assetklassen Ebenso liefert die Auswertung nach Assetklassen jede Menge Erkenntnisse, nämlich was die Spezialisierung von Maklerunternehmen betrifft und damit entsprechendes Know-how, denn jedes Segment hat besondere Bedürfnisse. Hier hat es ein paar Überraschungen gegeben. Platz eins bei den Büromaklern im Bereich Einzelunternehmen geht an Otto Immobilien mit rund 2,5 Millionen Euro, dicht dahinter liegt die EHL mit über 2,1 Millionen Euro. JP Immobilien landete mit 335.000 Euro auf Platz drei. Bei den Verbundunternehmen liegt die ÖRAG mit über 1,1 Millionen Euro weit vorne, Platz zwei geht an Raiffeisen Immobilien mit über 208.000 Euro, der dritte Platz ging an die Immo-Contract mit fast 74.000 Euro. Hier lässt sich dank des neuen Regelwerks ein weiterer Schluss ziehen: Bis auf eine Ausnahme scheint Büromakelei fest in den Händen von Einzelunternehmen zu sein, während Verbünde mehr den Wohnsektor abdecken. Das birgt auch eine gewisse Logik, denn Bürohotspots gibt es in Österreich neben Wien nur in den Bundesländern, Verbünde hingegen können durch ihre Infrastruktur den Wohnsektor in allen Regionen besser abdecken. Ähnlich das Bild bei Retailimmobilien: Dort liegt die EHL mit rund 560.000 Euro vor Otto Immobilien mit knapp 370.000 Euro, der dritte Platz geht an die ivv mit knapp 250.000 Euro. Bei den Verbünden liegt wiederum die ÖRAG mit 309.000 Euro vorne, Raiffeisen Immobilien lukrierten mehr als 71.000 Euro, die Immo-Contract fast 54.000 Euro. Im Bereich Gewerbeimmobilien konnte Otto Immobilien mit fast einer Million Euro den Spitzenplatz erklimmen, Real360 landete mit 610.000 Euro auf Platz zwei, die EHL erreichte mit 420.000 Euro den dritten Platz. ##Wohnen und Grundstücke In diesem Bereich sieht die Datenlage genau umgekehrt aus: Dort liegen die Verbünde wie auch die Franchiser weit vor den Einzelunternehmen. Raiffeisen Immobilien liegt im Bereich Wohnen mit 23,1 Millionen Euro auf Platz eins, die S Real ist mit 21,6 Millionen Euro hauchdünn auf Platz zwei, PlanetHome mit 7,4 Millionen Euro auf Platz zwei. Gegen den Franchiser Re/Max kommen sie aber nicht an: Re/max konnte gleich fast 44 Millionen Euro im Wohnbereich generieren. Bei den Einzelunternehmen dominierte wiederum die EHL mit 5,4 Millionen Euro, die ivv liegt mit fast 4,5 Millionen Euro auf Platz zwei, JP Immobilien knapp dahinter mit 4,3 Millionen Euro. Auch bei den (baugewidmeten) Grundstücken liegen die Verbünde klar vorne: Raiffeisen Immobilien konnte da fast fünf Millionen perzipieren, die S Real erreichte 2,44 Millionen Euro, Immo-Contract fast 823.000 Euro. Auch im Bereich Franchise dominierte Re/Max mit 5,47 Millionen Euro vor Engel & Völkers Tirol mit mehr als einer Millionen Euro. Geht man nach Einzelunternehmen, hat die EHL mit 920.000 Euro die Nase vorn, knapp dahinter liegt Arnold Immobilien mit 828.000 Euro, Otto Immobilien konnte 285.000 Euro an Honorarvolumina einsammeln. ##Investment und Zinshaus Einige Überraschungen gibt es im Bereich Investment: EHL konnte da fast 13,5 Millionen Euro einnehmen, Arnold Immobilien sammelte fast sechs Millionen ein und auf Platz drei landet der Neuzugang Immorohr mit 3,1 Millionen Euro. Bei den Verbundunternehmen verdiente die ÖRAG fast zwei Millionen Euro, die S Real über 1,2 Millionen Euro, Raiffeisen Immobilien 611.000 Euro. Re/Max kommt auf über eine Million. Rechnet man Zinshäuser heraus, dominiert die EHL mit 6,1 Millionen Euro vor Arnold Immobilien mit 4,6 Millionen Euro und Immorohr mit über 3,1 Millionen. Die S Real verdiente mit Zinshäusern 1,24 Millionen Euro vor Raiffeisen Immobilien mit 611.000 Euro und der ÖRAG mit 550.000 Euro. Re/Max kommt auf über eine Million. ##Welche Schlüsse man ziehen kann Betrachtet man die Zahlen in ihrer Gesamtheit, so sind eindeutig Tendenzen erkennbar, dass beim Wachstum das Plafond mehr oder weniger erreicht wurde. Bei einigen konnte zwar ein starkes Wachstum gegenüber dem Vorjahr verzeichnet werden, bei anderen ging ein bisschen was, allerdings mussten doch einige Größere ein paar Federn lassen. Dort spielt natürlich die Infrastruktur eine wesentliche Rolle. Jene, die einen Markt bedienen, etwa Wien, stoßen langsam an die Grenze, was verfügbare Immobilien betrifft, das drückt sich entsprechend in den Zahlen aus. Wer in die Bundesländer schielt - ein Beispiel etwa ist Rustler, die in Oberösterreich verdoppeln konnten -, findet dort Märkte und entsprechende Objekte vor. Daraus lässt sich Folgendes ableiten: Liegenschaften in Wien sind knapp, dafür treten in diesem Markt viele Player auf. Die Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau ist nicht nur, was die Wertsteigerungen der Immobilien an sich betrifft, zu beobachten, sondern auch bei der Makelei. Interessant ist auch, dass sich das Phänomen bei der Nutzung von Onlineplattformen durchzieht. Verglichen mit den Zahlen von IMABIS in der April-Ausgabe des Immobilien Magazins und den Angaben der heimischen Makler sind die Inserate zurückgegangen, wobei bei den großen Plattformen ein Wachstum bei der Nutzung verzeichnet worden ist, während die kleineren Abschläge hinnehmen mussten. Sorgen um die Zukunft muss man sich allerdings keine machen, denn der Rückgang bei den Honorarvolumina ist nicht einem mangelnden Interesse geschuldet, sondern der Knappheit an verfügbaren Flächen. Die dürfte nach Einschätzung der Makler weiter anhalten. Das lässt sich auch anhand des abgefragten Ausblicks deutlich ablesen: Während 41,94 Prozent von steigenden Honorarvolumina und Umsätzen ausgehen, gab die selbe Anzahl gleichbleibende Volumina an. Nur 6,45 Prozent erklärten, dass ihre Volumina stark steigen werden. Zumindest aber ortete niemand sinkende Volumina. Das scheint die Seitwärtsbewegung zu bestätigen. ##Herausforderungen Die Maklerbranche befindet sich jedoch im Wandel. Eine der größten Herausforderungen ist natürlich die Digitalisierung, die sich durch die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft zieht. Denn die Automatisierung vieler Bereiche ist mittlerweile technisch machbar - aus dem Adressbüro von damals sind Inserate in Onlineplattformen geworden, über die Exposées der Makler zu den jeweiligen Objekten gespielt werden. Auch Wohnungsbesichtigungen sind mittlerweile online möglich, auch in 3D. Punkten können Makler dann aber nur, wenn sie sich mit dem Thema stark auseinandersetzen, wenn sie Erfolg haben wollen. Angst braucht man aber nicht zu haben: Der Makler und dessen Know-how bleiben für die Immobilienwirtschaft notwendig, das Berufsbild wird sich aber ändern. Und es ist auch ein näheres Zusammenrücken der Player erforderlich - Stichwort MLS: Das Multiple Listing Service wird von einigen Maklern noch misstrauisch betrachtet, kann aber den Markt deutlich vereinfachen, denn die Objektakquise wird immer schwieriger. Kunden können sich dann den jeweiligen Dienstleister besser aussuchen - und hier gewinnen Know-how und Kompetenz. Diese ließen sich über MLS einfach, aber schnell transportieren. Ein Ansatz ist, neben Fachwissen, aber auch die Markenpflege. Diese wird immer wichtiger, sie dient auch, Kunden - Abgeber wie auch Abnehmer - gezielt anzusprechen. Diese Ansätze sind über die Jahre bei den Teilnehmern auch zu beobachten. Denn: Nur wer gesehen wird, wird auch erkannt.