Rechtsstreit über Bestandsvertrag

Ein Rechtsstreit über einen Bestandsvertrag für eine Immobilie führte zu einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH). Die Klägerin (Bestandgeberin) schloss mit der Beklagten (Bestandnehmerin) einen Vertrag über ein Zinshaus, das nach einem Umbau als Hotel genutzt wurde. Die Bestandnehmerin übernimmt sämtliche Kosten für Einrichtung, Betrieb und Marketing. Die Klägerin wollte den Vertrag als Pachtvertrag einstufen lassen, während das Berufungsgericht ihn als Mietvertrag bewertete. Darüber informiert heute Rechtsanwalt Roland Weinrauch.
Der OGH entschied am 19.12.2024 (GZ 1 Ob 197/24p), dass die Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht nach § 1091 ABGB immer anhand der individuellen Umstände erfolgt. Wesentlich ist, ob neben der bloßen Überlassung der Immobilie auch ein wirtschaftlicher Wert, wie ein Kundenstock oder ein funktionierendes Geschäftskonzept, übertragen wurde.
Die Klägerin argumentierte, dass eine Betriebspflicht und die Rückgabe eines „lebenden Unternehmens“ im Vertrag vereinbart seien. Das Berufungsgericht hielt dies jedoch für nicht entscheidend, da keine wirtschaftlichen Verpflichtungen für die Bestandgeberin bestanden. Ausschlaggebend war, dass die Klägerin lediglich zur Verfügung gestellt wurde, ohne wirtschaftliche Interessen am Hotelbetrieb oder dessen Erfolg zu haben. Zudem war der Bestandzins fix und nicht umsatzabhängig, und es wurde kein Kundenstock übertragen.
Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und wies die außerordentliche Revision ab. Diese Entscheidung zeigt, dass die Nutzung einer Immobilie als Hotel nicht automatisch einen Pachtvertrag begründet. Maßgeblich ist, ob der Bestandsgeber über die reine Gebrauchsüberlassung hinaus wirtschaftliche Interessen am Betrieb verfolgt. In diesem Fall steht die Vermietung der Immobilie im Vordergrund, weshalb die Qualifikation als Mietvertrag korrekt war.