EuGH-Urteil zu EKZ-Mietverträgen

Einkaufszentren werden als Einheit geplant und verwaltet. Der Betreiber möchte mit dem Design aber auch mit der richtigen Zusammenstellung der Geschäfte eine möglichst hohe Kundenfrequenz sicherstellen. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) bringt nun Klarheit zu bisher vermuteten Wettbewerbsbeschränkungen für Mieter und Betreiber von Einkaufszentren, berichtet Heinrich Kühnert, Immobilienexperte bei Dorda Brugger Jordis Rechtsanwälte. In Verträgen zwischen Betreibern von Einkaufszentren und Mietern finden sich regelmäßig bestimmte Klauseln, etwa eine „Radiusklausel“ oder eine „Zustimmungsklausel“. Bei ersterer wird einem Mieter untersagt, in einem gewissen Umkreis um das Einkaufszentrum weitere Geschäfte zu betreiben. Bei zweiterer darf ein Ankermieter Einfluss auf die Zusammenstellung der Geschäfte im Einkaufszentrum nehmen, wenn er ein Zustimmungsrecht zur Vermietung von Geschäftsflächen an Dritte hat. Kühnert: „Solche Eingriffe in die Handlungsfreiheit einer Partei bedeuten jedoch nicht automatisch, dass der Wettbewerb beschränkt und die Verbraucher geschädigt werden. Vielmehr können sie auch Vorteile mit sich bringen, indem sie etwa Investitionen seitens des Betreibers oder des Mieters erleichtern. Die Frage, wie derartige Klauseln kartellrechtlich zu betrachten sind, war jedoch lange unklar“. In seinem Urteil in der Sache Maxima Latvija hat der EuGH nun für eine wichtige Klarstellung gesorgt. Maxima ist eine der größten Supermarktketten in Lettland. Eine Reihe von Einkaufszentren hatten Maxima als Ankermieterin Zustimmungsrechte zur Vermietung von Geschäftsflächen an Dritte eingeräumt. Die lettische Wettbewerbsbehörde erachtete diese Klauseln als „bezweckte“ Wettbewerbsbeschränkungen im Sinne des Kartellverbots. Der EuGH kam in seinem Urteil zum gegenteiligen Ergebnis. 
 Vorsicht sei bei der Vertragsgestaltung allerdings auch nach Maxima Latvija geboten, insbesondere wenn die Parteien selbst über hohe Marktanteile verfügen oder derartige Klauseln auch von ihren wesentlichen Wettbewerbern angewendet werden.