Konsolidierung auf dem Immobiliensektor

Nachdem die lang erwartete Konsolidierung auf dem deutschen Immobilienmarkt in Gang gekommen ist, könnte auch bei den österreichischen Immobilienunternehmen die Einsicht reifen, durch Übernahmen Skaleneffekte zu nutzen und Kostensynergien zu heben. Zudem geben auch mögliche Kapitalerhöhungen sowie tiefe Bewertungen den Unternehmen genug Spielraum für Zukäufe. Ob nun die Bekanntgabe des Baukonzerns Porr, die Mehrheit an der UBM Realitätenentwicklung übernehmen zu wollen, den Startschuss zu einer umfassenden Konsolidierung darstellt oder nicht. Zu konstatieren ist jedoch: Je mehr die Branche wächst, desto mehr steigt der Druck auf die Unternehmen, ebenfalls zuzulegen bzw. ihr Kapital effizienter einzusetzen. Dies scheint auch das Ziel der Porr AG zu sein. So hat das größte Bauunternehmen Österreichs im Juli den 25-Prozent-Anteil der CA Immo am Immobilienentwickler UBM gekauft. Der Kaufpreis beträgt insgesamt 36 Millionen Euro, was 24 Euro je Aktie entspricht. Unter Berücksichtigung der bestehenden 41,8-Prozent-Beteiligung der Porr an der UBM und eines weiteren Erwerbs einer 1,9-Prozent-Beteiligung wird das Bauunternehmen nach Abschluss der Transaktion voraussichtlich 68,7 Prozent der Aktien und somit die Mehrheit an UBM halten. In diesem Kontext ist darauf hinzuweisen, dass Klaus Ortner, der zusammen mit der Strauss Gruppe zu 55 Prozent an Porr beteiligt ist, rund sechs Prozent der UBM-Anteile hält, sodass Porr und Ortner zusammen rund 75 Prozent der Anteile an der UMB halten und dadurch die Schwelle von 75 Prozent überschritten haben. Das Closing für die Übernahme wird bis Ende Oktober 2014 erwartet. Danach wird Porr ein Pflichtangebot nach dem Übernahmegesetz an alle anderen Inhaber von Beteiligungspapieren der UBM legen. Im April hat Porr eine Kapitalerhöhung durchgeführt, wodurch dem Unternehmen brutto 119 Millionen Euro zugeflossen sind. Auch die UBM konnte die Bilanz zwischenzeitig durch die Refinanzierung der beiden ausstehenden Unternehmensanleihen stärken. Gemessen an der Produktionsleistung von 3,4 Milliarden Euro im Jahr 2013 steuerte das Immobiliengeschäft lediglich 323 Millionen Euro bei, das EBIT belief sich auf magere 1,8 Millionen Euro. Derzeit sind die Immobilienaktivitäten der Porr in der Business Unit Real Estate verankert. Unter diesem Dach sind die Gesellschaften Strauss & Partner Development, Alba Bau-ProjektManagement, Porrreal Immobilien Management, Konzernimmobilien und die UBM Realitätenentwicklung vereint. Wie der Vorstandsvorsitzende Karl-Heinz Strauss gegenüber dem Portal „Börse Express“ formulierte, würden derzeit alle Denkvarianten – wozu auch eine Vollkonsolidierung gehöre – durchgespielt. Zurzeit prüfe Porr, um Doppelgleisigkeiten zwischen Strauss & Partner und der UBM zu identifizieren und zu eliminieren bzw. zumindest zu hinterfragen. Es ist davon auszugehen, dass Porr mit diesem Erwerb zumindest einen Teil des Immobilienentwicklungsgeschäfts in Richtung UBM auslagert, um eine Trennung zwischen Immobilienentwicklung und Bauwirtschaft zu erreichen. Denkbar wäre auch, dass die Immobilienaktivitäten beider Gruppen zusammengelegt und an die Börse geführt werden. Denn bisher hat sich das Immobiliengeschäft nur als schwache operative Stütze des Baukonzerns erwiesen. Durch eine Ausgliederung oder einen Verkauf könnte Porr das gebundene Kapital verringern und das Risikoprofil verbessern. ##Immofinanz zeigt Interesse an CA-Immo-Anteilen Die CA Immo hingegen will mit dem Verkauf der Anteile die strategische Fokussierung auf das Kerngeschäft weiter vorantreiben und das Kleingeschäft reduzieren. Hinzu kommt, dass die Gesellschaft inzwischen eine eigene Entwicklungsplattform aufgebaut hat, daher war die Beteiligung an der UBM redundant geworden. Wenige Tage später gab die UniCredit Bank Austria AG bekannt, sich von ihren CA-Immo-Anteilen trennen zu wollen. Es geht dabei um 16,8 Prozent, was einem derzeitigen Börsenwert von rund 240 Millionen Euro entspricht. Zu den Investoren, die Interesse hätten, dieses Paket zu übernehmen, zählt auch die Immofinanz. Laut Immofinanz-CEO Eduard Zehetner wäre das CA-Immo-Portfolio eine gute Ergänzung des Immmofinanz-Portfolios. Auf den ersten Blick würde eine Minderheitsbeteiligung durchaus Sinn machen, da beide Unternehmen in ähnlichen Assetklassen (Büro und Logistik) unterwegs sind und sich in den bevorzugten Märkten Zentraleuropa, Deutschland und Österreich stärker aufstellen können. Die Attraktivität der CA Immo für mögliche Investoren rührt auch daher, dass die Gesellschaft in den letzten Jahren deutliche Fortschritte gemacht hat. So konnten durch den Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Unternehmsteilen das Portfolio bereinigt, die Kosten spürbar zurückgeführt sowie die Finanzschulden gesenkt werden. Für das kommende Jahr hat die Gesellschaft sogar eine Eigenkapitalrendite von mehr als sieben Prozent in Aussicht gestellt. Um allerdings umfassende Synergien auf der Kostenseite heben zu können, wäre eine vollständige Übernahme notwendig, was mit Blick auf die Aktionärsstruktur bei der CA Immo (82 Prozent der Aktien befinden sich im Streubesitz) durchaus möglich wäre. Daher macht auf den zweiten Blick eine Minderheitsbeteiligung seitens der Immofinanz wenig Sinn, da sie kein Durchgriffsrecht auf die Entscheidungen des CA-Immo-Vorstands hat und die von den Aktionären gewünschten Synergien nicht zu erzielen sind. Zudem wird mit einer reinen Finanzbeteiligung relativ viel Kapital gebunden, das besser für Investitionen in das Geschäftsmodell genutzt werden sollte. Falls es jedoch zu einer Fusion beider Unternehmen kommen sollte, würde das neue kombinierte Unternehmen mit rund zehn Milliarden Euro Immobilienvermögen zu den größten Immobilienunternehmen Europas gehören, was sich positiv auf das Investoreninteresse und die Aktienliquidität auswirken würde. Letztlich dürften die Konditionen darüber Aufschluss geben, ob eine Übernahme sich als wertsteigernd für die Aktionäre herausstellen wird. Als vorteilhaft könnte sich die tiefe Bewertung der CA Immo erweisen. Wenngleich der Aktienkurs nach der Bekanntgabe der UniCredit bis auf über 15 Euro angezogen ist, notieren die Anteilscheine noch mit einem hohen Discount zum NAV. [image1] Allerdings dürfte sich in diesem Fall der Länderfokus beider Gesellschaften weiter auf die CEE-Region (CA Immo: 44 Prozent/Immofinanz: 67 Prozent) verschieben. Daraus folgend dürfte auch der signifikante Abschlag auf den NAV nur allmählich aufgeholt werden. Auf der Ebene der Assetklasen hingegen würden beide Unternehmen gut zusammenpassen, da das CA-Immo-Portfolio stark auf das Bürosegment (72 Prozent) ausgerichtet ist und das Immofinanz-Portfolio mit Büro- und Einzelhandel gut ausbalanciert ist (39 Prozent zu 42 Prozent) – siehe Abbildung. [image2] Auch bei den Entwicklungen könnten beide Firmen mit Blick auf die Development-Pipeline in Deutschland Größenvorteile erlangen. Presseberichten zufolge stehen für den zum Verkauf stehenden Anteil der CA Immo weitere potenzielle Käufer in den Startlöchern. Laut den Agenturen sollen sich die Unternehmen Millhouse Capital (London) und Asset One (Graz) in die laufenden Verhandlungen eingeschaltet haben. Gemäß Reuters gibt es insgesamt mehr als zehn Interessenten für das aktuell noch von der UniCredit Bank Austria gehaltene Aktienpaket. ##Deutscher Immobiliensektor: Konsolidierung weiter vorangeschritten Auch auf dem deutschen Immobilienmarkt hat es in den vergangenen zwölf Monaten einzelne Übernahmen bzw. Transaktionen gegeben, die sich allesamt im Wohnimmobiliensektor vollzogen. Nach der Übernahme der Berliner GSW durch die Deutsche Wohnen im Jahr 2013 hat Adler Real Estate im Juni 2014 die Estavis übernommen. Im gleichen Monat hat der US-Finanzinvestor Fortress seine verbliebenen Anteile am Wohnimmobilienunternehmen Gagfah für rund 740 Millionen Euro veräußert. Ferner hat sich der Staatsfonds von Abu Dhabi, die Abu Dhabi Investment Authority, mit 13,4 Prozent an der Deutschen Annington beteiligt. Bisher war der Staatsfonds nur indirekt an Annington beteiligt, nämlich als Anteilseigner des Terra Firma Deutsche Annington Fund, der zuletzt 67,3 Prozent der Annington-Aktien besaß. Anfang August berichtete das „Handelsblatt“, dass der CEO der TAG Immobilien AG, Rolf Elgeti, einen Käufer sucht. Auf große Begeisterung soll er dabei allerdings nicht gestoßen sein, signalisierten Marktteilnehmer. Fakt ist, dass die TAG unter Elgeti in den vergangenen fünf Jahren stark gewachsen ist und sich der Wohnungsbestand durch Zukäufe auf mehr als das 17-Fache von rund 4.000 auf 70.000 Wohneinheiten erhöhte. Fazit: Angesichts der tiefen Bewertungen, der erfolgten Portfoliobereinigungen und der guten Marktposition in Deutschland dürften viele österreichische Immobilienunternehmen in den Fokus finanzkräftiger (Finanz-)Investoren geraten. Auch die vorteilhafte Position auf dem Heimatmarkt Österreich, der von internationalen Anlegern als attraktiver oder sogar sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments gesehen wird, könnte viele Investoren dazu verleiten, vor allen jene Unternehmen ins Visier zu nehmen, die ein gute Bilanzstruktur vorhalten und deren Portfolios zielgerichtet auf stabile Märkten wie Österreich und Deutschland ausgerichtet sind.