Kräftige Erholung in ganz Europa

Nach Jahren der Zurückhaltung gewinnt der europäische Immobilienmarkt wieder an Dynamik. Laut dem neuen Marktausblick des Investment- und Asset-Managers AEW wird sich die Erholung 2026 deutlich beschleunigen. Für den Zeitraum 2026 bis 2030 prognostiziert AEW durchschnittliche Gesamtrenditen von 8,4 Prozent für Spitzenimmobilien in Europa. Während das Wachstum des europäischen Bruttoinlandsprodukts wieder angezogen hat, bleibt es mit 1,7 % p. a. moderat und unverändert gegenüber der AEW-Prognose von März 2025.

Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW: „Der europäische Immobilienmarkt zeigt weiterhin Anzeichen einer Erholung, wobei die Spitzenrenditen in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich leicht um 30 Basispunkte sinken werden – trotz Prognosen, die aufgrund makroökonomischer Belastungen von steigenden Anleiherenditen ausgehen. Während die Auswirkungen globaler Zölle inzwischen als weniger negativ eingeschätzt werden als ursprünglich befürchtet, steht die europäische Wirtschaft weiterhin vor Herausforderungen durch eine steigende Staatsverschuldung, anhaltende Unsicherheiten in der Handelspolitik und Inflationsrisiken. Unsere Einschätzung zu den Spitzenrenditen wird durch solide Fundamentaldaten auf Mieterseite, reichlich verfügbares und wertsteigerndes Fremdkapital sowie eine verbesserte Stimmung unter Immobilienmanagern gestützt. All diese Faktoren fördern wiederum die Erholung der Investitionstätigkeit. Der aktuelle Renditeaufschlag von 160 Basispunkten zwischen Immobilien- und Anleiherenditen dürfte in den nächsten fünf Jahren stabil bleiben und sich auf dem historischen Durchschnittsniveau vor der Phase der quantitativen Lockerung einpendeln. Angesichts dieses positiven Momentums erwarten wir, dass der europäische Immobilienmarkt für Multi-Asset-Investoren wieder attraktiver wird. Unsere Analyse prognostiziert, dass die kombinierte Wirkung aus Mietwachstum und engeren Renditen zu durchschnittlichen Renditen für Spitzenimmobilien von 8,4 % p. a. in Europa führen wird – angeführt von Spitzenbüros, während Großbritannien mit durchschnittlich 10,3 % p. a. die höchsten Renditen liefern dürfte.“

Die AEW-Studie hebt hervor, dass sich die Markterholung auf solide Fundamentaldaten stützt: Leerstandsquoten sinken, die Mieten steigen wieder leicht, und Investoren profitieren von günstigen Finanzierungskonditionen. In der Eurozone bleiben die Fremdkapitalkosten mit rund 3,9 Prozent deutlich unter den Spitzenrenditen von 5,2 Prozent, was Immobilieninvestments weiter attraktiv macht.

Zugleich ist der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen mit 160 Basispunkten stabil – ein Niveau, das dem historischen Durchschnitt vor der Phase ultralockerer Geldpolitik entspricht. AEW sieht darin ein Zeichen für eine „Normalisierung“ des Marktes und eine nachhaltige Rückkehr institutioneller Investoren.

Während die Leerstandsquoten bei Büros 2025 mit rund 8 Prozent ihren Höhepunkt erreicht haben dürften, erwartet AEW bis 2030 einen Rückgang auf 6,3 Prozent. Bei Logistikimmobilien wird die Leerstandsrate langfristig von 5,6 auf 4,1 Prozent sinken. Die stärksten Mietzuwächse werden mit 3,2 Prozent jährlich im Wohnsegment prognostiziert, gefolgt von Büroimmobilien mit 2,6 Prozent.

Für den österreichischen Markt bedeutet die Trendwende eine Rückkehr internationaler Investoren – insbesondere in Wien, wo Büro- und Logistikflächen mit stabiler Nachfrage und hoher Energieeffizienz punkten. Institutionelle Anleger sehen Österreich zunehmend als sicheren Hafen mit soliden Mietmärkten, planbaren Cashflows und moderaten Neubaurisiken.

Nach einem Tiefpunkt 2024 (185 Mrd. Euro) erwartet AEW für 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 220 Mrd. Euro in Europa. Alternative Nutzungsarten – darunter Rechenzentren, Gesundheitsimmobilien und studentisches Wohnen – gewinnen dabei weiter an Bedeutung und erreichen bereits 20 Prozent Marktanteil.