Label-Dschungel

Es ist gut und wichtig, dass es Nachhaltigkeits-Zertfikate gibt. Dies hält Developer dazu an, sich gut mit weitgefassten Sustainability-Zielen auseinanderzusetzen. Allerdings ist die Label-Vielfalt noch etwas verwirrend und uneinheitlich. Eine Welt voller Akronyme: DGNB, LEED, BREEAM, ÖGNI, DGNB ... Alle genannten - und dergleichen noch einige mehr (s. Tabelle) - stellen heute in der Immobilienwirtschaft gängige Bezeichnungen für Zertifizierungen dar, um die für ein Gebäude angesucht werden kann, und die Aufschluss über seine Nachhaltigkeit geben sollen. "Heute noch ein Mittel der Differenzierung, ist absehbar, dass sie in naher Zukunft Marktstandard sein werden", sagen die Experten der Deutschen Hypo in einem Real Estate Special. "Ohne Zertifikat werden neue Produkte nicht mehr platzierbar sein - weder beim Investor noch beim Mieter", so Sektor-Analystin Claudia Drangmeister. Allein die mit einer fehlenden Zertifizierung verbundene Unsicherheit seitens der Investoren, ob sie ein nicht zertifiziertes Objekt auch in fünf oder zehn Jahren noch im Spitzensegment platzieren können, dürfte dazu führen, dass für viele von ihnen eine anerkannte Green-Building-Zertifizierung unumgänglich wird. "Es ist daher nicht unwahrscheinlich, dass sich die Frage nach dem monetären Mehrwert einer Zertifizierung nicht in einem Kaufpreisaufschlag für zertifizierte Objekte beantwortet, sondern mit einem Abschlag auf jene Objekte, die keine Zertifizierung vorzuweisen haben". ##Keine "taktische" Wahl Schielen Bauherren und Developer passgenau auf bestimmte Zertifizierungen, um ihre Objekte an ganz bestimmte Käufergruppen losschlagen zu können? Sind die diversen Zertifikate wirklich aussagekräftig? "Wir beginnen üblicherweise sehr früh mit der Zertifizierung, damit wir die Planung möglichst schnell darauf ausrichten können, die Kosten sind da noch geringer. Da ist aber i.d.R. noch kein Investor an Bord, der die Wahl des Zertifizierers maßgeblich beeinflussen könnte", erklärt Andreas Köttl, Vorstand der value one holding AG, der von Anfang an im ÖGNI-Präsidium dabei war. Vor einer ,taktischen' Wahl sei man also noch nicht gestanden. "Die durch die Zertifizierungen bewirkte Messbarkeit zwingt intern und extern zur Auseinandersetzung mit dem Thema, man bekommt dadurch auch Techniker ,mindset'-mäßig an Bord, ein grundsätzlich recht schwammiger Begriff wie Nachhaltigkeit wird für alle greif- und vergleichbar." ÖGNI decke im Ergebnis das gesamte Spektrum der Nachhaltigkeit ab, sei international ausgerichtet, und auch für andere Varianten flexibel, "es lässt sich z.B. auch beim Studentischen Wohnen gut anpassen und anwenden". Von Mehrfachzertifizierung hält Köttl aber wenig. "Ich denke es ist wichtig, sich mit einem System auseinanderzusetzen, sich dort tief einzuarbeiten und im Unternehmen dauerhaft damit zu arbeiten, und es dadurch intrinsisch weiterzuentwickeln." Die gängigen Systeme sind sehr gut ausgearbeitet, verwenden viele unterschiedliche Kategorien und die Zertifizierung erfolgt stringent durch geschultes Personal, dies befindet Tobias Just, Experte bei der IREBS Akademie. Sie spiegelten also die Qualität des Gebäudes recht gut wieder. "Es gibt freilich einen starken Anreiz gerade die hochwertigen und großen innerstädtischen Projekte zu zertifizieren, seltener die peripheren. Marketing ist also noch relevant". Langfristig wird der Gesetzgeber den Wert schmälern, da die energetischen Anforderungen für alle Neubauten angehoben werden. Perspektivisch müssen die Zertifikate dann neu justiert werden oder sie verlieren ihren Wert. Ein interessanter Aspekt: "Es ist bereits heute möglich, das beste Zertifikat für ein spezifisches Objekt zu wählen, da die diversen Zertifikate verschiedene Gewichte auf einzelne Faktoren legen", so Just. Wenn bei LEED etwa die Erreichbarkeit mit ÖPNV mehr zählt als bei DGNB, dann ist jede Hauptbahnhofgelegene Immobilie mit LEED "grüner" als mit DGNB. Diese Effekte seien über alle Kriterien aber nicht groß. [cite1] ##Im Neubau schon "Must-have" "Alle Nachhaltigkeits-Zertifikate entwickeln sich permanent weiter", meint Martin Hofmann, bei JLL Head of Project & Development Services Germany. Für welches man sich letztlich entscheidet, hänge auch davon ab, ob man ein Neu- oder Bestandsgebäude zertifizieren lassen will. Die Kosten dafür können stark divergieren. Auch gibt es Unterschiede in der Bewertungs-Systematik. Im Neubau und in guter Lage sei ein Zertifikat - egal welches - schon ein "Must-have" um gut und marktadäquat verkaufen zu können. Ob es das "richtige Gütesiegel für den richtigen Zweck" gibt, beantwortet Susanne Geissler von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen ÖGNB so: "Oft wird die Frage gestellt, wie sich Nutzer im ,Label-Dschungel' hinsichtlich Entscheidung für ein Gebäudebewertungssystem zurechtfinden sollen. Wie immer kommt es darauf an, was man erreichen will, was die jeweiligen Präferenzen sind. Möchte ein Wohnbauträger zeigen, dass die Wohnungen ein gesundes Raumklima aufweisen, dann ist der IBO Ökopass das Instrument der Wahl". Soll vermittelt werden, dass auf eine umfassende Optimierung der Gebäudequalität geachtet wurde, sei TQB top, es bewertet z.B. auch Schallschutz und Lebenszykluskosten. Ein global tätiger Konzern ist mit BREEAM oder LEED gut beraten, wenn weltweit nach dem gleichen Standard gebaut werden soll, oder wenn international angebotene Zertifikate als Nachweis für die Aufnahme in einen Fonds nötig sind. [cite2] [cite3] [cite4] [cite5]