Logistikimmobilienmarkt in DE stabil

LIP Invest veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP Up To Date – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der Assetklasse Logistikimmobilien. Die große Volatilität am Kapitalmarkt schien vorüber zu sein. Die Basis für langfristige Finanzierungen hatte sich in den letzten Monaten bei dem 10-Jahres-Swap um die 3 Prozent eingependelt. Dies sorgte für eine leichtere Preisfindung für An- und Verkäufe von Logistikimmobilien. Entsprechend blieben im zweiten Quartal auch die Bruttoanfangsrenditen für Neubauimmobilien konstant zum Vorquartal bei 4,85 bis 5,10 Prozent. Etwas überraschend hatte dann die letzte Leitzinserhöhung aus dem Juli 2023 doch noch einmal Einfluss auf den langfristigen Zins und führte zu einer Erhöhung von rund 0,20 Prozent. Diese Steigerung wird – wenn auch nur gering mit ca. 0,10 bis 0,15 Prozent – noch einmal Druck auf die Logistikrenditen ausüben. Wir erwarten deshalb im dritten Quartal Bruttoanfangsrenditen von 4,95 bis 5,20 Prozent für hochwertige moderne Logistikimmobilien an guten Standorten. Im Gegensatz zu anderen Assetklassen haben sich die Konditionen von Logistikimmobilien vergleichsweise schnell an die Marktbedingungen angepasst. Trotz gesunkener Faktoren fallen die Kaufpreise für Logistikobjekte nicht zwingend niedriger aus als vor den Kapitalmarktveränderungen, da höhere Mieten die niedrigeren Ankaufsfaktoren tendenziell ausgleichen. Nichtsdestotrotz war im ersten Halbjahr 2023 Zurückhaltung am Transaktionsmarkt angesagt, was sich durch ein begrenztes Transaktionsvolumen bemerkbar macht. Die Objektpipeline für die kommenden Quartale ist jedoch gut gefüllt, insbesondere mit Neubauprojekten, sodass für den weiteren Jahresverlauf Potential für Transaktionen vorhanden ist. Auch die Anzahl der strukturierten Bieterverfahren hat im zweiten Quartal wieder zugenommen. „Logistikimmobilien stehen nach den Kapitalmarktveränderungen des letzten Jahres als eine der ersten Assetklassen wieder in den Startlöchern: Geeignete Kaufobjekte sind vorhanden; die Nutzernachfrage ist nach wie vor da; die Kapitalmarktparameter haben sich stabilisiert, was die Preisfindung erleichtert – für entscheidungsfreudige Investoren ist jetzt der richtige Einstieg“, meint Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest. Im zweiten Quartal wurden rund 900 Millionen Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Damit fällt das Transaktionsvolumen mit 1,8 Milliarden Euro zum ersten Halbjahr auf den niedrigsten Stand seit 2015. In den ersten sechs Monaten kamen kaum großvolumige Portfoliotransaktionen zum Abschluss, was sich deutlich auf das Halbjahresergebnis auswirkt. Im Gegenzug zeigt sich die Bedeutung von starken Einzeltransaktionen. Zu den größten Deals des zweiten Quartals gehört unter anderem der Verkauf einer 81.800 Quadratmeter großen Logistikimmobilie in Pohlheim bei Gießen, die eine Jahresnettomiete 3,8 Millionen Euro generiert. Die Bruttoanfangsrendite für Neubauten an Top-Standorten bleibt konstant zwischen 4,85 bis 5,10 Prozent. Klassische Bestandsimmobilien wurden in der ersten Jahreshälfte kaum gehandelt. Die Eigentümer halten die Immobilien angesichts der verringerten Ankaufsfaktoren vorerst im eigenen Bestand oder erwarten vergleichsweise hohe Konditionen. Dadurch fällt der Spread der Bruttoanfangsrenditen zwischen Neubau und Bestand derzeit relativ gering aus. Im zweiten Quartal wurden insgesamt 1,3 Millionen Quadratmeter Logistikfläche vermietet oder neu gebaut, ein ähnliches Ergebnis wie im Vorquartal. Der Flächenumsatz des ersten Halbjahres summiert sich somit auf 2,5 Millionen Quadratmeter.