Mehr Wohnungen braucht das Land

Die höchsten Wachstumsraten werde dabei das mittlere Preissegment, also Wohnungen mit Quadratmeterpreisen von aktuell 3.000 bis 5.500 Euro verzeichnen. Seit mehreren Jahren werden in Wien deutlich weniger Wohnungen gebaut, als zusätzliche Wohneinheiten nachgefragt werden. Bis 2015 wird die durchschnittliche Jahresproduktion rund 10.000 Einheiten betragen, das ist deutlich weniger, als die Nettonachfrage nach zusätzlichen Wohnungen. Allein in der Bundeshauptstadt entstehen jährlich 5.000 bis 6.000 neue Wohnungen. Bis zu 10.000 aber seien nötig, um den Bedarf zu decken, rechnen Fachleute vor. Denn der Anteil der Singlehaushalte erhöhe sich künftig von 42 auf 50 Prozent. Wien wachse zudem bis 2040 zu einer Zwei-Millionen-Einwohner-Stadt heran. Gebaut wird. Der generelle Trend: Investiert wird vor allem in den Luxusbereich. Leistbarer Wohnraum für kaufkraftschwächere Schichten wird aber immer knapper. Eines steht schon jetzt fest: Das Angebot an zusätzlichen Wohnungen wird mit dem steigenden Wohnungsbedarf jedenfalls nicht mithalten können. Der Mangel an verbaubaren Liegenschaften ist nach wie vor hemmend. Die Finanzierung von Projekten und Wohnungen ist für Bauträger und Kunden oft schwierig und auch die Möglichkeiten, Eigenmittel über den Kapitalmarkt aufzubringen, sind seit der Krise 2008 noch immer stark eingeschränkt. Die Preisentwicklung auf dem Wiener Wohnungsmarkt wird auch in den kommenden Jahren weiter nach oben weisen. Zwar werden die Anstiege nicht mehr das Ausmaß der vergangenen fünf Jahre erreichen, doch mittelfristig werden die Wohnungspreise weiter steigen, erwartet Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Die höchsten Wachstumsraten werde dabei das mittlere Preissegment, also Wohnungen mit Quadratmeterpreisen von aktuell 3.000 bis 5.500 Euro, verzeichnen. „In diesem Bereich wird es auch in den nächsten Jahren einen Nachfrageüberhang und damit entsprechende Preissteigerungen geben“, so Ehlmaier. Im unteren und im obersten Preissegment sieht Ehlmaier hingegen nur begrenztes Potenzial. Im Bereich des sehr kostengünstigen Wohnens steht der große Bestand an Mietwohnungen der Gemeinde höheren Preisanstiegen entgegen. Bei den Luxuswohnungen sieht Ehlmaier deswegen weniger Spielraum, weil hier in den zurückliegenden Jahren bereits rasante Anstiege geschafft wurden. „In der Innenstadt sehen wir mittlerweile Spitzenpreise von 25.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter. Damit entsprechen sie bereits den Spitzenmieten der meisten europäischen Metropolen. Nettomieten von elf bis 13 Euro pro Quadratmeter werden im Qualitätssegment ohne Weiteres akzeptiert“, so Ehlmaier. „Ab etwa 15 Euro wird es aber sehr eng.“ Die Tatsache, dass der Trend gleichzeitig in Richtung kleinerer Haushalte geht, lässt Wohnbaustadtrat Michael Ludwig zur Lösung „SMART-Wohnung“ greifen. SMART-Wohnungen sollen zu besonders günstigen finanziellen Konditionen – Bruttomieten von maximal 7,50 Euro pro Quadratmeter – angeboten werden, wobei Vormerkscheinbesitzer von Wiener Wohnen bei der Vergabe bevorzugt werden sollen. Rund ein Drittel aller geförderten Neubauwohnungen wird dem SMART-Standard gewidmet sein. „Kostengünstig und intelligent konzipiert“ sind dabei die Werbebotschaften. Aber: Klein heißt nicht immer günstiger! Hans Jörg Ulreich von der Fachgruppe Wien der Immobilientreuhänder übt an den Plänen von Wohnbaustadtrat Ludwig heftige Kritik: „Grundsätzlich sind SMART-Wohnungen eine hervorragende und zeitgemäße Idee. Für kleine Wohnungen gelten aber nach der aktuellen Bauordnung dieselben Stellplatz- und Notkaminverpflichtungen wie für große Wohnungen und wirken sich diese dort sogar überproportional aus. Auch die Bestimmungen zum Brandschutz oder zur Barrierefreiheit werden in Wien völlig überzogen ausgelegt. Mit einer intelligenten Bauordnung und einer pragmatischen Interpretation der Normen könnte das Bauen um bis zu 35 Prozent günstiger werden und auch die Mieten könnten um bis zu 25 Prozent sinken!“ Schon bei Gebäuden über 22 Meter gelten Brandschutzbestimmungen wie in Hochhäusern und es werden teure Druckbelüftungsanlagen vorgeschrieben mit Türschließern an jeder Wohnungstüre, die von älteren Personen und Kindern gar nicht mehr geöffnet werden können. All das funktioniert in der Praxis nicht wirklich – kostet aber unnötig Geld und macht Wohnen teuer. ## Betriebskosten machen Wohnen zusätzlich teuer Nicht allein die Errichtung, auch der Betrieb eines solchen Wohnhauses macht Wohnen in SMART-Wohnungen teuer. Die monatliche Kontrolle und Wartung aller derzeit vorgeschriebenen technischen Einrichtungen machen schon 20 Prozent der Betriebskosten aus, die der Mieter aber bis ans Lebensende des Gebäudes bezahlen muss! Ulreichs Fazit: „Die Bauordnung muss endlich zeitgemäß werden.“ «