Mietvertragsgebühr wird zur Bombe

Eine kürzliche Entscheidung des Bundesfinanzgericht (BFG) wird derzeit zu einer regelrechten Bombe in der Immobilienbranche. Nach dieser neuen Lesart soll die bisherige Praxis bei der Mietvertragsvergebührung (diese wurde ja lediglich für Wohn-Mietverträge aufgelassen, während sie im gewerblichen Bereich weiterhin aufrecht ist) gekippt werden. Statt wie bisher 1 Prozent vom dreifachen Jahresmietentgelt wären es künftig demnach 1 Prozent vom 18fachen Jahresmietertrag, also sechsmal so viel. Das ist zwischenzeitig aber keine im Raum stehende Bedrohung mehr, sondern bereits Realität. Wie immoflash in Erfahrung bringen konnte, sollen entsprechende Gebührennachzahlungen zumindest bei der REWE und scheinbar auch bei der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) und anderen eingegangen sein. In beiden Fällen soll es sich jeweils um Millionenbeträge handeln. Die Rechtslage nach § 33 Gebührengesetz hat an sich klare Regeln: Tarifpost 5 sieht für den Abschluss von Bestandverträgen auszugsweise folgenden Gebührensatz vor: Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen (entspricht im Wesentlichen dem Mietzins zzgl. allfälliger USt und Betriebskosten) mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. In einer veröffentlichten Entscheidung vom 19. Dezember 2017 weicht das Bundesfinanzgericht (BFG) von dieser gefestigten Rechtsprechung bei der Vermietung von Geschäftsräumen erheblich ab: Das BFG argumentiert kurz zusammengefasst wie folgt: Zahlreiche in § 30 Abs. 2 MRG aufgelistete Kündigungsgründe (Anmerkung: das sind je nach Lesart und Auslegung insgesamt rund 20 Tatbestände) lassen sich bei der Vermietung von Geschäftsräumen nicht unter die denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG subsumieren, da sich diese ausschließlich auf Wohnungen beziehen und daher auf den Sachverhalt der Geschäftsraummiete nicht zutreffen können. Sämtliche Kündigungsgründe aus der Verletzung von Vertragspflichten setzten ein schuldhaftes Verhalten des anderen Vertragspartners voraus, womit die Kündigungsrechte der Beschwerdeführerin nicht nach Belieben ausgeübt werden können. Völlig offen ist natürlich, wie die Immobilienwirtschaft auf diese Situation reagieren wird. Konnte es den Mietern rein aus Gebührensicht bislang de facto egal sein, ob sie sich einseitig binden, weil es „sie ohnehin nur die immer anfallende Gebühr i.H.v. 1 Prozent vom 3-fachen Jahresmietzins gekostet hat“, werden sie wahrscheinlich künftig keine Freude mehr haben, „die Gebühr für die Steigerung des Fair Value für den Vermieter zu bezahlen“... Im Endeffekt könnte es da wohl mittelfristig zu einer Splittung der Gebührenlast kommen (die ersten drei Jahre der Mieter, den Rest der Vermieter...), wobei die vom Vermieter getragenen Gebühren dann wohl auch wieder in die Mietzinskalkulationen einfließen werden - aber das ist natürlich alles reine Spekulation.