Mietminderung als Einzelfallentscheidung

Während der Pandemie wurden Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 gesetzt. Dabei kam es zu Betretungsverboten, die die Benutzung von Geschäftsräumen gänzlich unmöglich machten. Dieser Umstand warf die Frage auf, inwieweit für die betroffenen Zeiträume bei angemieteten Geschäftsräumen der Bestandzins zu begleichen ist. Roland Weinrauch, geschäftsführender Gesellschafter von Weinrauch Rechtsanwälte, stellt klar: "Welcher Betrag konkret erlassen wird, stellt wohl stets eine Einzelfallentscheidung dar. Die Berechnung richtet sich nach den Grundsätzen des § 1096 Abs 1 ABGB." Für eine Buchhandlung wurde beispielsweise bereits entschieden, dass eine Mietzinsminderung im Zeitraum des ersten Corona-Lockdowns von 64% angemessen ist. In einem anderen vom OGH zu beurteilenden Fall ging es um die gänzliche Unbenutzbarkeit eines Sonnenstudios. Der Mietzins bzw. etwaige Betriebs- und Heizkosten wurden von der Mieterin für den relevanten Monat nicht beglichen. Aus diesem Grund beantragte der Vermieter die Exekution der Räumung aufgrund eines zuvor geschlossenen Räumungsvergleichs. Dagegen setzte sich die Mieterin zur Wehr. Der Oberste Gerichtshof stellte in letzter Instanz fest, dass die Maßnahmen im Rahmen der Covid-19-Pandemie einen Anwendungsfall des § 1104 ABGB bilden. Aufgrund der Unbenutzbarkeit der Geschäftsräume durch das in der gesetzlichen Bestimmung ausdrücklich genannte Elementarereignis - nämlich eine Seuche - wurde der Mieterin Recht gegeben. Da die Bestimmungen über die Betretungsverbote keine konkreten Regelungen in Bezug auf Mietzins Rückzahlungen bei Geschäftsräumen vorsahen, musste auf die allgemeinen Normen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zurückgegriffen werden. § 1104 ABGB regelt, dass kein Mietzins zu entrichten ist, wenn Geschäftsräumlichkeiten wegen außerordentlicher Zufälle - beispielsweise Feuer, Krieg oder Seuche - nicht gebraucht oder benutzt werden können. Der Oberste Gerichtshof hat mittlerweile klargestellt, dass COVID-19 als Seuche zu qualifizieren ist und § 1104 ABGB dementsprechend Anwendung findet. Dies gilt jedoch nur für Sachverhalte, bei denen die Benützung der Räumlichkeiten gänzlich unmöglich war - also beispielsweise nicht für Gastronomiebetriebe mit einem Take-Away-Angebot. Auf sonstige Fälle, bei denen eine eingeschränkte Nutzung dennoch möglich ist, kommt § 1105 ABGB zur Anwendung. Dieser regelt einen verhältnismäßigen Erlass des Mietzinses.