Mietzinsüberprüfung eingeschränkt

In einem aktuellen Erkenntnis (5 Ob 166/24h) hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass im Rahmen eines Mietzinsüberprüfungsverfahrens gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG nicht über die zivilrechtliche Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung zu entscheiden ist.

Gegenstand des Verfahrens war die Anhebung eines Richtwerthauptmietzinses aufgrund einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung. Das Rekursgericht hatte die Vereinbarung – gestützt auf § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – als sittenwidrig und somit unwirksam beurteilt. Der OGH hob diese Entscheidung jedoch auf.

Nach Ansicht des Höchstgerichts ist im außerstreitigen Verfahren lediglich zu prüfen, ob der durch eine Wertsicherung erhöhte Mietzins den mietrechtlichen Preisvorschriften des MRG entspricht (§ 16 Abs 1–7 MRG). Nicht geprüft wird hingegen, ob die Wertsicherungsvereinbarung zivilrechtlich wirksam ist. Solche Einwendungen sind dem streitigen Rechtsweg vorbehalten.

Der OGH betonte zudem, dass die Kognitionsbefugnis des außerstreitigen Richters nicht so weit reicht, über die allgemeine zivilrechtliche Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln zu entscheiden. Das Rekursgericht habe daher seine Zuständigkeit überschritten, als es die gesamte Wertsicherungsvereinbarung für unwirksam erklärte.

Die Entscheidung stellt klar, dass mietrechtliche Überprüfungsverfahren auf die Einhaltung der preisschutzrechtlichen Vorgaben fokussiert bleiben müssen. Fragen zur AGB-Kontrolle oder Sittenwidrigkeit einzelner Vertragsklauseln sind gesondert zivilrechtlich zu klären.