Mit Weitblick über die Grenzen

Karl-Maria Pfeffer sitzt heute an einem Ort, der viel darüber erzählt, wie er Immobilien versteht. Das Büro der Raiffeisen Property Holding International GmbH, kurz RPHI, befindet sich im Stadtquartier@
WienArena. Es ist Arbeitsplatz, Veranstaltungsort und gewissermaßen Schauraum für jene Immobilien, die das Unternehmen selbst entwickeln möchte: flexibel, technisch modern und nicht mehr steril getrennt in Arbeiten, Wohnen und Freizeit.

Pfeffer spricht gerne über solche Zusammenhänge. Vielleicht auch deshalb, weil sein eigener Lebenslauf kaum geradlinig an nur einem Ort verlaufen ist. Österreich, Osteuropa, Australien, die USA oder auch Korea – Internationalität war für ihn mehr als nur ein Teil im Lebenslauf. Sie hat seinen Blick auf Wirtschaft, Immobilien und Gesellschaft geprägt.

Seit mehr als 15 Jahren ist Pfeffer bei der RPHI. Er hat das Unternehmen in dieser Zeit aufgebaut, begleitet und zu dem gemacht, was es heute ist. Der Schwerpunkt liegt dabei außerhalb Österreichs. Rund drei Viertel der Aktivitäten der Gruppe finden nach seinen Angaben in Zentral- und Südosteuropa statt.

Vom Welser Zentralraum in die Welt

Begonnen hat Pfeffers Geschichte allerdings in Oberösterreich. Er stammt ursprünglich aus Lambach und die Familie übersiedelte schließlich in den 1980er Jahren nach Schleißheim bei Wels, wo bis heute familiäre und private Wurzeln liegen. Dazu kommt das Almtal, wo er in den vergangenen Jahren den Besitz seiner verstorbenen Eltern übernommen und liebevoll wieder hergerichtet hat. Wien, Oberösterreich und das Gasteinertal in Salzburg bilden heute seine privaten geografischen Fixpunkte.

Doch schon früh zog es ihn weiter weg. Eigentlich wollte er unmittelbar nach der Matura für längere Zeit nach Australien. Daraus wurde zunächst nichts. Doch die Reiselust blieb. Während seines Studiums war Pfeffer beinahe jeden Sommer zwei oder drei Monate mit dem Rucksack unterwegs. Andere Länder, Kulturen und Lebensweisen interessierten ihn. „Ich war neugierig auf andere Teile der Welt“, sagt er.

Seine erste Reise nach der Matura führte ihn ausgerechnet nach Ungarn - ganz kurz nachdem die Visumpflicht aufgehoben worden war. Rückblickend wirkt das beinahe wie ein Vorzeichen für eine Karriere, in der Osteuropa später eine zentrale Rolle spielen sollte. In Wien studierte Pfeffer Rechtswissenschaften an der Universität Wien sowie Betriebswirtschaftslehre an der Wirtschaftsuniversität Wien. Danach folgten Gerichtsjahr und eine Tätigkeit als Universitätsassistent für Arbeits- und Sozialrecht. Die akademische Laufbahn hätte also durchaus eine Möglichkeit sein können. Pfeffer entschied sich anders.

Erste Schritte gen Osten

Ende der 1990er-Jahre kam er erstmals zu Raiffeisen, zur RZB. Es war die Zeit einer Russlandkrise und gleichzeitig eine Phase, in der österreichische Banken ihre Expansion nach Mittel- und Osteuropa massiv vorantrieben. Banken wurden übernommen, Beteiligungen aufgebaut, Märkte erschlossen. Pfeffer beschäftigte sich mit internationalen Projektfinanzierungen und großen Immobilienprojekten. Für ihn war das der erste intensive Kontakt mit jener Welt, die später wieder sein Berufsleben bestimmen sollte. Danach zog es ihn erneut hinaus. Bei der australischen Investmentbank Macquarie arbeitete er an internationalen Transaktionen, unter anderem mit den USA, und er beschäftigte sich mit Infrastruktur. Eine kurze Zeit lang lebte und arbeitete er auch in Seoul, bald stand da die Entscheidung an: für ein australisches Unternehmen weiter durch Ostasien ziehen, oder zurück nach Österreich. Die Heimat gewann. Freunde, Natur, Berge und das Skifahren seien letztlich ausschlaggebend gewesen. 2004 wechselte Pfeffer zum Baukonzern PORR, wo er unter anderem als Head of Finance tätig war und sich federführend mit Infrastrukturprojekten sowie Immobilieninvestments beschäftigte. Schließlich führte sein Weg wieder zurück zu Raiffeisen – und zur heutigen RPHI.

Der andere Blick auf Österreich

Die vielen, international geprägten Jahre haben Pfeffers Blick auf Österreich verändert. Wer andere Märkte und Kulturen intensiv kennenlerne, erkenne schnell, „dass dieser Zugang, den wir zu vielen Dingen haben, nicht der einzige ist“. Besonders fasziniert ihn die Entwicklung Osteuropas. Städte wie Prag und Budapest hätten in wenigen Jahrzehnten einen enormen Wohlstandszuwachs erlebt. Pfeffer beobachtet dort eine Dynamik, die über neue Gebäude hinausgeht. Es geht ihm um Mentalität, Ehrgeiz und gesellschaftliche Aufbruchsstimmung.

Bei Mitarbeitern und Geschäftspartnern in Zentral- und Osteuropa nehme er häufig einen starken Willen wahr, etwas aufzubauen und weiterzukommen. In Österreich sieht er dagegen teilweise einen Sättigungseffekt. Vieles, was frühere Generationen aufgebaut hätten, werde heute als selbstverständlich wahrgenommen. Gerade mit Blick auf junge Menschen beschäftigt ihn das. Seine eigenen Kinder und deren Freunde würden in einem sehr gut abgesicherten Umfeld aufwachsen. In manchen Nachbarländern sei „der Appetit, mehr zu machen, mehr zu erreichen“, stärker ausgeprägt.

Vielleicht erklärt dieser Blick auch einen Teil der Strategie der RPHI. Das Unternehmen entwickelt nicht nur in Wien, sondern ist in mehreren zentral- und südosteuropäischen Märkten aktiv. In Sofia hat sich die RPHI nach Pfeffers Einschätzung im Premium-Office-Segment eine sehr starke Marktposition aufgebaut. Projekte wie Expo 2000 seien voll vermietet, und gerade aus dem Wachstum bestehender Mieter entstehe neue Nachfrage. In Bukarest hat man das höchste Gebäude der Stadt, den SkyTower, zu einem modernen Wahrzeichen der Stadt entwickelt, mit der Vision, dieses bald noch mehr für die Allgemeinheit zu öffnen.

Dafür geht die RPHI durchaus ungewöhnliche Wege. Um in Sofia eine weitere Entwicklungsperspektive zu schaffen, kaufte das Unternehmen Grundstücksteile von 14 unterschiedlichen Eigentümer:innen zusammen, vereinigte sie zu einer Liegenschaft und teilte diese später wieder, um den nicht benötigten Teil zu verkaufen. Das zeigt, wie Pfeffer Projektentwicklung versteht: Nicht jedes Projekt fällt einem Entwickler fertig in den Schoß. Manchmal muss man die Voraussetzungen dafür über Jahre selbst schaffen.

Ein Quartier mit langem Atem

Das gilt auch für das Stadtquartier@WienArena. Seine Geschichte reicht zurück zu den ehemaligen Wiener Schlachthöfen und dem Fleischmarkt. Teile der heutigen Grundstücksreserven gelangten ursprünglich im Zusammenhang mit einer Kundeninsolvenz in die Raiffeisen Gruppe. Danach lagen die Flächen lange brach.

Heute entsteht hier schrittweise ein gemischt genutztes Quartier. Für Pfeffer ist diese Mischung keine planerische Modeerscheinung, sondern Konsequenz einer veränderten Gesellschaft. „Das ist nicht mehr diese strikte Trennung: Hier arbeite ich, hier wohne ich, hier gehe ich einkaufen.“ Digitalisierung und neue Arbeitsformen hätten Berufs- und Privatleben enger miteinander verzahnt. Immobilien müssten darauf reagieren. Im Stadtquartier gibt es studentisches Wohnen, Serviced Apartments, klassische Wohnungen und Büros. Auch der Europäische Handballverband hat hier sein Headquarter. Gegenüber der künftigen WienArena plant die RPHI zudem ein Hotel. Weitere Bauteile sollen folgen. Selbst das eigene RPHI-Büro ist Teil dieses Gedankens. Grundwasser wird für die Bauteilaktivierung zum Heizen und Kühlen genutzt. Gleichzeitig können Teile der Büroflächen für Veranstaltungen verwendet werden, inklusive Indoor- und Outdoor-Küche. Büro und Eventlocation verschwimmen. Interessanterweise, erzählt Pfeffer, sei Wien damit innerhalb der eigenen Gruppe gar nicht einmal Vorreiter gewesen. Die RPHI-Töchter etwa in Sofia und Bukarest hätten bereits zuvor moderne Bürowelten geschaffen. Diese dienen gleichzeitig als Anschauungsobjekt für potenzielle Mieter:innen. Ein Büro müsse für Kund:innen greifbar machen, was technisch, räumlich und organisatorisch möglich sei.

Der 24. Februar

Dass internationale Immobiliengeschäfte nicht nur Chancen, sondern mitunter extreme Risiken mit sich bringen, zeigte der 24. Februar 2022. Die RPHI war und ist in der Ukraine engagiert. Wenige Tage vor dem russischen Angriff hatte das Unternehmen die Situation bereits intensiv mit seinen Mitarbeiter:innen vor Ort diskutiert. Rund zehn bis 14 Tage vor dem Einmarsch habe man bei einer Aufsichtsratssitzung anhand einer Landkarte sogar ein mögliches Einmarschgebiet russischer Truppen skizziert, erinnert sich Pfeffer. Trotzdem habe man „bis zum letzten Moment“ gehofft, dass es nicht dazu kommen würde. Dann begann der Krieg.

Für Pfeffer und sein Team änderten sich die Prioritäten schlagartig. In den ersten Tagen stand man ein- bis zweimal täglich mit den Verantwortlichen in der Ukraine in Kontakt. „Die Sicherheit unseres Personals war an erster Stelle“, sagt Pfeffer. Erst danach sei es um die Unversehrtheit der Gebäude gegangen. Das wichtigste RPHI-Asset in Kiew ist das Radisson Blu Hotel nahe dem Golden Gate. Während andere Hotels nach Kriegsausbruch nach und nach schlossen, hielt die RPHI den Betrieb möglichst lange aufrecht. Die Lage mitten im Botschaftsviertel verlieh dem Gebäude plötzlich eine vollkommen andere Funktion. Mitarbeiter von Botschaften übernachteten dort, Infrastruktur wurde für Evakuierungen genutzt, schließlich war auch das Rote Kreuz im Hotel untergebracht. Als eines der letzten Hotels stellte das Haus seinen Betrieb ein. Rund zweieinhalb bis drei Monate später folgte die nächste außergewöhnliche Entscheidung: Die RPHI öffnete wieder, als eines der ersten Hotels. Dahinter stand nicht nur ein rein wirtschaftliches Kalkül. Pfeffer wollte den Mitarbeitern eine Perspektive geben. Viele Beschäftigte aus ukrainischen Hotels waren nach Kriegsbeginn nach Polen, Österreich, Deutschland oder in andere Länder gegangen. Gerade qualifizierte Tourismusmitarbeiter fanden dort rasch Beschäftigung. Für Pfeffer war klar, dass die RPHI ihr Schlüsselpersonal halten wollte.

Das gelang. Und die wirtschaftliche Entwicklung überraschte selbst das Management. Das Hotel arbeitete trotz des Krieges sofort wieder profitabel. Gleichzeitig bleibt die Lage fragil. Evakuierungspläne werden bei einer Verschärfung der Sicherheitslage reaktiviert, die Situation laufend neu bewertet. Hier wird aus dem Immobilienmanager Pfeffer zwangsläufig ein Krisenmanager. Gebäude könne man reparieren, sagt er. Bei Menschen sei das anders. Manche Mitarbeiter seien seit 15 Jahren für das Unternehmen tätig und hätten in einem außergewöhnlich schwierigen Umfeld Loyalität bewiesen. „Deren Gesundheit und Wohl ist halt unwiederbringlich.“

Auch auf der Krim beschäftigt die RPHI das geopolitische Erbe weiterhin. Dort befinden sich hochwertige Wohnungen, deren rechtliche Situation nach der russischen Annexion kompliziert wurde. Die Assets im Eigentum einer serbischen Gesellschaft wurden zuletzt von Russland verstaatlicht. Die RPHI wehrt sich dagegen auf rechtlichem Weg. Pfeffer rechnet damit, dass die Auseinandersetzung noch Jahre dauern kann. Für Pfeffer bedeutet wirtschaftlich tätig zu sein immer, sich „im gegebenen Umfeld bewegen zu können“ und sich neuen Rahmenbedingungen anzupassen. Entscheidend sei, Realitäten anzuerkennen, beweglich zu bleiben und trotzdem die eigenen Ziele nicht aus den Augen zu verlieren.

Geduld statt billigem Geld

Diese Haltung prägt auch Pfeffers Blick auf die Immobilienkrise. Die RPHI selbst sei mit ihrem Portfolio vergleichsweise gut durch den Abschwung gekommen. Viele Probleme der Branche führt er darauf zurück, dass in den Jahren des billigen Geldes zu spekulativ agiert wurde. Pfeffers Gegenmodell klingt wenig spektakulär: langer Atem, vernünftige Positionierung und Geduld. Eigenschaften, die zu einem Unternehmen passen, das Grundstücke von 14 Eigentümern zusammenkauft oder Flächen über Jahre entwickelt, bis daraus ein Quartier werden kann.

Privat ist Pfeffers Leben ebenfalls dicht getaktet. Er hat vier Kinder. Dass sich Familie und eine internationale Managementfunktion überhaupt verbinden lassen, schreibt er ausdrücklich auch seiner Frau zu, die einen erheblichen Teil ihrer Zeit der Familie widme. Mit vier Kindern brauche es eine klare Arbeitsteilung. Die gemeinsame Zeit versucht Pfeffer bewusst zu nutzen. Die Familie fährt Ski, macht gemeinsam Urlaub und verbringt viel Zeit in der Natur. Gleichzeitig merkt er, dass diese Phase nicht unbegrenzt dauern wird. Seine älteren Töchter wachsen heran, die erste Matura rückt näher. Damit werde auch die gemeinsame Familienzeit eine andere Form annehmen.

Seinen Kindern und ihrer Generation würde Pfeffer vor allem eines wünschen: wieder stärker in die analoge Welt zurückzukehren. Die digitale Welt könne Realitäten vorgaukeln und den Eindruck vermitteln, alles müsse jederzeit und sofort verfügbar sein. Dabei gerieten direkte Beziehungen, Freundschaften und die Erfahrung, sich Dinge erarbeiten zu müssen, zu leicht in den Hintergrund. Nicht alles sei käuflich oder unmittelbar konsumierbar. Manche Dinge bräuchten „Geduld, Zeit und den einen oder anderen Rückschlag, der im Leben einfach dazugehört“. Das klingt ein wenig nach seinem eigenen Lebensweg.

Ausdauer als Lebensmotto

Pfeffer war früher intensiver Ausdauersportler, lief Marathons und absolvierte 5 Ironman-Rennen. Heute versucht er, sportlich wieder näher an jenes Niveau heranzukommen, das er im Kopf noch immer mit sich trägt. „Geht enttäuschend langsam“, sagt er und lacht sinngemäß über die eigene Ungeduld. „Aber ich bleibe dran und gebe es nicht auf.“ Daneben möchte er wieder mehr Zeit in der Natur verbringen. Pfeffer ist leidenschaftlicher Jäger und Fischer, liebt das Skifahren und das Bergsteigen. Dinge, die in intensiven Berufsjahren manchmal zu kurz gekommen sind. Einen großen Lebensleitspruch habe er eigentlich nie gehabt, sagt Pfeffer zunächst. Er sei einfach zielstrebig gewesen und habe versucht, „von Träumen und Visionen“ irgendwann zur Umsetzung zu kommen. Er räumt gleichzeitig ein, dass dazu Glück gehört. Nicht alle Schicksalsschläge lassen sich durch Leistung verhindern. Dann fällt ihm doch ein Leitspruch ein. „Niemals aufgeben.“

Vielleicht beschreibt kaum etwas Karl-Maria Pfeffer und seine bisherige Karriere besser. Bei Marathon und Ironman sei es schließlich auch nicht immer die Fitness gewesen, die ihn ins Ziel gebracht habe. Sondern vor allem der Wille.