Nachversteuerung begünstigter Abschreibungen

Die Nachversteuerung von begünstigten Abschreibungen bei Bauherrenmodellen und Zinshäusern ist im Rahmen des AbgÄG 2012 durchgreifend – und zum Teil durchaus positiv – neu geregelt worden. Die Neuregelungen unterscheiden aufgrund der Systematik der durch das Stabilitätsgesetz 2012 neu eingeführten Immobilienbesteuerung zwischen Neu- und Altfällen. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass die Altregelung (vor Stabilitätsgesetz 2012 – StabG 2012) eine Spekulationsfrist von 15 Jahren (nicht wie im Regelfall zehn Jahre) für Immobilien vorsah, bei denen innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung begünstigte Abschreibungen gem. § 28 Abs. 3 abgesetzt wurden. Für die Qualifizierung der Immobilie als Neu- oder Altfall ist dies zu beachten. Es sind daher in diesem Fall jene Immobilien als Altfall zu qualifizieren, die vor dem 31. 3. 1997 angeschafft wurden. Als Zeitpunkt des Inkrafttretens wurde der 1. 4. 2012 normiert. ##Neufall (Immobilie war zum 31. 3. 2012 steuerhängig) Die ursprüngliche Nachversteuerung wurde durch das StabG 2012 im Wesentlichen nicht geändert. Durch die „Nachjustierungen“ im Rahmen des AbgÄG 2012 ist es allerdings zum gänzlichen Entfall dieser Bestimmung gekommen. Im Zuge der Berechnung des Veräußerungsgewinnes wird nunmehr der Veräußerungserlös dem steuerlichen Buchwert, der durch begünstigte Abschreibungen entsprechend reduziert wurde, gegenübergestellt. Im Ergebnis werden daher im Veräußerungsfall ohnehin die begünstigten Abschreibungen „automatisch“ nachversteuert. Im Unterschied zur bisherigen Regelung erfolgt zwar keine lineare Kürzung der nachzuversteuernden besonderen Abschreibungen, jedoch ist nicht mehr der „normale“ Tarifsteuersatz, sondern – von Ausnahmen abgesehen – der besondere Steuersatz von 25 Prozent anzuwenden. Für Neufälle stellt die Neuregelung daher in gewissem Maße eine Schlechterstellung dar, da in der Altregelung nach 30 Jahre die Nachversteuerung zur Gänze entfallen ist. Durch den Steuersatz von 25 Prozent und den Inflationsabschlag wird diese Schlechterstellung allerdings im Wesentlichen ausgeglichen. ##Altfall (Immobilie war zum 31. 3. 2012 nicht steuerhängig) Nach den Erläuterungen zur Regierungsvorlage zum AbgÄG 2012 würde der Entfall der Nachversteuerung Altfälle überschießend begünstigen, da hier aufgrund der pauschalen Einkünfteermittlung die begünstigt abgeschriebenen Herstellungsaufwendungen zur Gänze nicht nachversteuert werden müssten. Um die steuerliche Nacherfassung auch bei der Veräußerung von Altfall-Immobilien zu gewährleisten, erhöhen die begünstigt abgeschriebenen Herstellungsaufwendungen den Veräußerungsgewinn, jedoch „nur“ um 50 Prozent der innerhalb der letzten 15 Jahren vor der Veräußerung (vom Steuerpflichtigen selbst oder von seinem Rechtsvorgänger) geltend gemachten Beträge. Bei Altfällen entfällt daher weiterhin nach 30 Jahren gänzlich die Nachversteuerung. ##Beispiel – Altfall » 1993: Anschaffung eines denkmalgeschützten Zinshauses um 1.000.000,– Euro; aufgewendete Sanierungskosten 300.000,– Euro; 1 / 15-Absetzung p. a. 20.000 » 2014: Veräußerung um 2.500.000,– Euro Berechnung ImmoESt: Veräußerungserlös abzgl. 86 Prozent pauschalierte Anschaffungskosten ergibt vorläufigen Veräußerungs­gewinn von 350.000,– Euro, zzgl. 50 Prozent der „offenen“ begünstigten Abschreibungen = 90.000,– Euro (9 / 15 = 180.000,–  Euro davon 50 Prozent) ergibt endgültigen Veräußerungsgewinn von 440.000,– Euro, davon 25 Prozent ImmoESt ergibt Steuerbelastung von 110.000,– Euro. «