Neue Bürolage Münchner Hauptbahnhof

Rund um den Münchner Hauptbahnhof entsteht derzeit eine der größten Büroentwicklungen der bayerischen Landeshauptstadt. Über 230.000 Quadratmeter neue Bürofläche befinden sich in Bau oder konkreter Planung, verteilt auf rund zehn Projekte. Das entspricht etwa einem Drittel der gesamten Münchner Pipeline.

Bislang fehlte für das Gebiet jedoch ein konsistenter Research-Rahmen: Kennzahlen zu Mieten, Flächenumsatz und Projektpipeline verteilten sich je nach Abgrenzung auf benachbarte Teilmärkte. Acht führende Immobilienberatungen, darunter BNP Paribas Real Estate, CBRE, Savills, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, Newmark und Combine, haben nun gemeinsam mit Vertretern der Landeshauptstadt München den räumlichen Umgriff des sogenannten Central Quartiers erarbeitet. Das Ergebnis: eine eigenständige Büromikrolage im Teilmarkt Innenstadt/CBD, gegliedert in einen Core-Bereich, der die heutige Kernlage abbildet, und einen Expansionsbereich, der das Entwicklungspotenzial der kommenden zehn Jahre erfasst.

Die Neubaumieten im Central Quartier liegen derzeit projektspezifisch zwischen 45 und 55 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Büromiete in München ist 2025 auf 27,26 Euro pro Quadratmeter gestiegen, ein Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete hat die Marke von 60 Euro überschritten.

Preislich positioniert sich das Central Quartier unterhalb der Altstadt und oberhalb von Schwanthalerhöhe und Arnulfpark. Die Bodenrichtwerte im Gebiet sind laut CBRE Research seit 2012 um 244 Prozent gestiegen, die Leerstandsrate liegt bei 3,1 Prozent. Der Umbau des Münchner Hauptbahnhofs zu einem der modernsten Mobility Hubs Europas wird das tägliche Fahrgastaufkommen von rund 450.000 auf bis zu 850.000 nahezu verdoppeln.

Michael Ehret, Gründer der Ehret+Klein AG und Mitglied der Initiative Central Quartier: "Das Central Quartier ist kein Reißbrett-Projekt, sondern ein gewachsener Stadtraum mit Dutzenden Eigentümern und Projekten. Genau deshalb braucht es einen gemeinsamen Rahmen. Nicht, um die Vielfalt zu vereinheitlichen, sondern um sie lesbar zu machen.

"Matthias Ottmann, Geschäftsführer der Urban Progress GmbH und Mitglied der Initiative: "Wer im Central Quartier entwickelt, merkt schnell, dass sein eigenes Projekt in einem größeren Zusammenhang steht. Aus diesem Grund haben wir es für notwendig erachtet, unsere Kräfte zu bündeln und gemeinsame Anstrengungen zu unternehmen, um dem Viertel Gewicht und Charakter in der öffentlichen Wahrnehmung zu geben."Stefan Schillinger, Geschäftsführer von ACCUMULATA und Mitglied der Initiative: "Der Umgriff ist kein Marketing-Claim, sondern ein Arbeitsinstrument.