NEUORDNUNG IN WIEN

Der Entwurf für die Novelle zur Wiener Bauordnung liegt nun vor. Bauland soll schneller mobilisiert und der Abbruch von älteren Gebäuden erschwert werden. Zwiespältig wird der Entwurf für eine Novelle der Wiener Bauordnung von der Immobilienwirtschaft aufgenommen. Im Allgemeinen begrüßt wird die geplante schnellere Mobilisierung von Bauland. Der strengere Schutz für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1945 erbaut wurden, wird hingegen kritisch gesehen. ##Stellplatzpflicht bleibt "Das sind gute Ansätze, aber nicht die Werkzeuge, um die ganz großen Probleme im Wohnbau zu lösen", meint Michael Herbek, Abteilungsleiter Projektentwicklung AT in der Buwog, über die geplanten Maßnahmen für eine schnellere Baulandmobilisierung. Bei der Stellplatzpflicht sieht er zudem keine Erleichterung für Bauträger: "Die Stellplatzpflicht pro 100 m² bleibt ja bestehen, es geht nur um die Auflassung von nicht benötigten Pflichtstellplätzen aus der Vergangenheit", erklärt Herbek. Hier könne man im Bestand Umnutzungen durchführen; in diesem Zusammenhang müsste es laut Herbek aber gleichzeitig auch weitere Vereinfachungen in Bezug auf Brandschutzbestimmungen, bei den Fluchtwegen etc. geben, um hier in der Realität von dieser Änderung zu profitieren. "Bei Beibehaltung aller anderen baubehördlichen Auflagen wird es schwierig und teuer, nicht genutzte Stellplätze sinnvoll umzunutzen", gibt der Immobilienprofi zu bedenken. Am kritischsten wird von der Branche aber vor allem der strengere Schutz für Gebäude, die vor 1945 erbaut wurden, gesehen. So wird man wohl zukünftig für Abbruchtätigkeiten bei diesen Gebäuden eine Zustimmung der MA 19 einholen müssen. "Ein Abriss wird damit schwieriger", meint Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Gruppe, die sich auf Altbausanierungen spezialisiert hat. "Ich bin ein großer Fan von Gründerzeithäusern. Aber als Bauträger braucht man auch Rechtssicherheit", so der Immobilienprofi. Laut Schmidt müsse schon vor dem Ankauf klar sein, ob ein Abriss möglich ist oder nicht. Diese Bestimmung würde einen Unsicherheitsfaktor für die Immobilienbranche bedeuten. Eine Nachverdichtung in den inneren Bezirken würde damit erschwert werden. "Auch in den Bezirken eins bis neun sollte man mehr tun", meint Schmidt. ##Mehr Risiko bei Altbauten Auch Herbek sieht dadurch für Bauträger weitere Risiken, wenn sie Liegenschaften in den inneren Bezirken mit einem derartigen Altbestand erwerben. "Für uns in der Buwog ist das aktuell nicht von Relevanz, da wir in den inneren Bezirken und mit Gebäuden vor 1945 im Development aktuell keine Berührungspunkte haben", so Herbek. ##Technische Abbruchreife Vergangenheit Dass die "technische Abbruchreife" künftig nur vorliegen soll, wenn sich die Instandsetzung als technisch unmöglich erweist, kommt erschwerend dazu. Diese geplante Bestimmung würde zu einer faktischen Abschaffung der "technischen Abbruchreife" führen. Zudem sollen auch Schutzzonen nicht mehr nur für Gebäudeensembles ausgewiesen werden können, sondern nun auch für einzelne Häuser. Jene Punkte, die die strengeren Regelungen für Abrisse betreffen, sollen schon ab 1. Juli Gültigkeit haben (Stand Redaktionsschluss). Die gesamte Novellierung soll voraussichtlich am 25. Oktober beschlossen werden. Der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens wird somit voraussichtlich zum Jahreswechsel erfolgen. Neben der neu geplanten Bauordnung sorgt aber auch kürzlich ein Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs in der Immobilienbranche für Aufregung. Demnach liegt bei Abtragen und Neuerrichtung eines Daches keine bloße Veränderung der Dachhaut vor. Bis dato konnten bei Dachausbau bei einem Altbau in Wien zwei Ebenen mit je 2,50 Meter Raumhöhe geschaffen werden. Mit dem Spruch des Verwaltungsgerichtshof ist zukünftig die Errichtung von nur mehr eine Ebene erlaubt. Michael Schmidt befürchtet, dass Dachgeschoßausbauten damit nicht mehr wirtschaftlich wären und wünscht sich eine Rückkehr zur alten Regelung.