Nicht kleckern, sondern klotzen

Auch bei Großprojekten wie etwa Hotels oder Shopping-Tempel lohnt sich zumeist ein Refurbishment - vor allem für die Umwelt. Beim Stadtwerke-Hochhaus in Salzburg hat die Prisma Unternehmensgruppe schon im Rahmen der Konzeptphase festgestellt, dass das Erhalten des Gebäudes im Vergleich zu einem Abriss und Neubau eine Einsparung von 1.800 Tonnen Kohlendioxid bringt. \"Dies entspricht einem Kohlendioxid-Äquivalent von rund sechs Millionen Autokilometern oder 180 Erdumrundungen mit einem Kleinwagen\", rechnet Vorstand Bernhard Ötz vor. Er meint, Komplett-Abrisse sollten vor allem auch aus ökologischen Gründen nur die Ausnahme sein. Neben der Revitalisierung und Umnutzung des ehemaligen Stadtwerke-Hochhauses sowie der historischen Frey-Villa setzt Prisma für die Bank Austria Real Invest in Innsbruck beim Europahaus in der Museumsstraße ein großes inhaltliches und gestalterisches Refurbishment um. Megaprojekte und damit eine Mega-Herausforderung sind auch jeweils Shoppingcenter und Hotels. \"Die Altersstruktur von Shoppingcentern zeigt, dass mehr als die Hälfte aller Center vor dem Jahr 2000 errichtet wurden\", sagt Strauss & Partner-Geschäftsführer Claus Stadler. Shoppingcenter kommen laut Branchenexperten schneller \"aus der Mode\" als Büroflächen. Aber auch die Erneuerungszyklen und die \"Entmodung\" bei Hotelimmobilien werden von Jahr zur Jahr kürzer, meint Stadler. Es gilt das folgende Lebenszyklusmodell: Das Gebäude sollte alle 20 bis 40 Jahre erneuert werden, die Gebäudetechnik alle 15 bis 20 Jahre, die Einrichtung und Ausstattung alle sieben bis zehn Jahre und das Marketingkonzept alle drei bis sieben Jahre. Stadler macht auch einen Unterschied bei betreiber- und eigentümergeführten Hotels aus: Bei ersteren werden jedes Jahr drei bis vier Prozent des Jahresnettoumsatzes reinvestiert, bei letzteren sei es oft weit weniger - mit Folgen für die Wettbewerbsfähigkeit. Die Zyklen würden dabei von immer anspruchsvolleren Kundenanforderungen getrieben: zeitgemäßes Design, eine moderne Ausstattung der Zimmer ... Egal ob Luxus- oder Budget-Tourist: \"Tatsache ist, dass sich der Flächenbedarf je Zimmer erheblich erhöht hat und die Qualitäten der Ausstattung, vor allem im Bereich der Betten, aber auch im Sanitärbereich nicht mehr mit der Ausstattung von vor 15 Jahren vergleichen lassen - Stichworte Sanitärkeramik, Fußbodenheizung, Erlebnisduschen etc.\", heißt es bei der Strabag. \"Die große Herausforderung ist, dass alle Umbau- und Sanierungsmaßnahmen in der Regel bei laufendem Betrieb durchgeführt werden müssen\", so die Strauss & Partner-Experten. Dies geschieht daher zumeist in Form eines Stufenplanes - Zimmer, Empfang- und Lobbybereich, Wellnessbereiche etc. Investitionen in \"Furniture, Fixtures & Equipment\" können mit dem geringsten Aufwand durchgeführt werden. \"Die Energieeffizienz ist abhängig davon, ob es sich um eine Eigeninvestition bzw. eine Entwicklung für eine Pächterin bzw. einen Pächter handelt, oder ob von Anfang an die Absicht besteht, die Immobilie innerhalb kürzester Zeit an Dritte zu veräußern. Entsprechend werden auch die Investitionskosten gestaltet\", weiß Markus Engerth, Strabag. «