Offene Fonds schwimmen in Geld

Gute Nachricht für Projektentwickler: Die (vor allem deutsche) offenen Immobilienfonds haben einen kräftigen Veranlagungsdruck. Sie halten derzeit fast ein Viertel des Fondsvermögens in Liquidität. Der Grund: Die vor allem in der ersten Jahreshälfte 2013 hohen Mittelzuflüsse konnten bislang nach wie vor nicht investiert werden. Die Liquiditätsquoten offener Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger befinden sich weiterhin auf hohem Niveau. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt zum Stichtag 30.09.2013 bei 24,1%. Das Spektrum reicht dabei von 15,7% beim hausInvest bis 34,5% beim UniImmo: Deutschland. Nahezu alle Fonds, die in diesem Jahr hohe Mittelzuflüsse verzeichneten, wiesen zum Stichtag Liquiditätsquoten von über 30 Prozent aus. So hat der UniImmo: Deutschland mit 34,5% die höchste Liquiditätsquote und mit rund 1,1 Mrd. Euro auch die höchsten Nettomittelzuflüsse im laufenden Jahr (bis einschließlich September). Auf dem zweiten Platz folgt der grundbesitz europa mit einer Quote von 34,1% und den vierthöchsten Zuflüssen in Höhe von rund 406 Mio. Euro. Rang drei und vier belegen der Deka-ImmobilienGlobal und der UniImmo: Europa mit 30,8% bzw. 30,2 Prozent und den fünfthöchsten Zuflüssen mit rund 328 Mio. Euro bzw. den zweithöchsten Zuflüssen mit rund 795 Mio. Euro. Insgesamt flossen offenen Immobilienpublikumsfonds von Januar bis September dieses Jahres 3,6 Mrd. Euro zu (Quelle: BVI). Da Liquidität nur gering verzinst wird, schmälern hohe Quoten die Fondsperformance. Zuletzt lagen die Liquiditätsrenditen zwischen null und zwei Prozent und damit deutlich unterhalb der Immobilienrenditen – siehe dazu auch Scope Studie vom 26. April 2013. Die hohen Mittelzuflüsse lassen sich vor allem auch mit den seit Juli 2013 veränderten Regeln zur Anteilscheinrückgabe erklären. Viele Anleger haben in der ersten Jahreshälfte in die Fonds investiert, um sich die alten Rückgaberegeln mit einen halbjährlichen Freibetrag in Höhe 30.000 Euro zu sichern. Seitdem die neuen Regeln in Kraft getreten sind, hat sich das Mittelaufkommen hingegen spürbar reduziert. Scope erwartet, dass die Fonds das derzeitige Liquiditätsniveau kurzfristig halten werden. Verantwortlich dafür ist vor allem der Mangel an attraktiven Investitionsobjekten. Mittelfristig werden die Quoten allerdings wieder sinken, da Liquidität sukzessive investiert wird und die Mittelzuflüsse bedingt durch die neuen Rückgaberegelungen geringer ausfallen werden. Die Fonds, die sich an institutionelle Anleger richten, halten mit weniger als 15 Prozent deutlich geringere Quoten vor: (UBS (D) Euroinvest Immobilien (13,30%), UniInstitutional European Real Estate (13,20%), KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds - rücknahmeausgesetzt (12,85%), SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - rücknahmeausgesetzt (9,40%) und WestInvest ImmoValue (9,12%). Die niedrigeren Quoten sind insbesondere auf bessere Möglichkeiten der Liquiditätssteuerung zurückzuführen.