Office Österreich: Qualität schlägt Quantität

Österreich ist auch bei Büroimmobilien kein Markt für Investor:innen, die schnell mal Kasse machen wollen. Dafür bietet das Land Eigenschaften, die in einem zunehmend volatilen europäischen Umfeld wieder an Bedeutung gewinnen: politische und rechtliche Stabilität, vergleichsweise geringe Leerstände, eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur und einen institutionell entwickelten Immobilienmarkt.

Vor allem Wien spielt dabei in einer eigenen Liga. Die Bundeshauptstadt ist nicht nur politisches und wirtschaftliches Zentrum Österreichs, sondern Sitz internationaler Organisationen, Konzernzentralen und zahlreicher Unternehmen mit Zentral- und Osteuropa-Funktionen. Für internationale Immobilieninvestor:innen ist Wien damit das natürliche Eingangstor in den österreichischen Office-Markt. Wer den Wiener Büromarkt verstehen will, muss zunächst eine Entwicklung berücksichtigen, die nahezu alle europäischen Metropolen betrifft: Hybrid Work ist gekommen, um zu bleiben. Unternehmen benötigen nicht zwingend weniger Büro, aber sie benötigen anderes Büro. Klassische Flächen mit langen Korridoren und einer Aneinanderreihung einzelner Arbeitsplätze verlieren an Attraktivität. Stattdessen entstehen Activity-Based-Working-Konzepte, Collaboration Areas, Kommunikationszonen, Projektflächen und hochwertig gestaltete Aufenthaltsbereiche.

Das Büro wird vom Ort, an dem gearbeitet werden muss, zum Ort, an dem Mitarbeiter:innen arbeiten wollen. Damit entsteht eine zunehmende Zweiteilung des Marktes. Auf der einen Seite stehen moderne, energieeffiziente und flexibel nutzbare Immobilien in gut erreichbaren Lagen. Sie profitieren von stabiler Nachfrage und teilweise steigenden Spitzenmieten. Auf der anderen Seite geraten ältere Gebäude mit schlechter Energiebilanz, wenig flexiblen Grundrissen oder schwacher Verkehrsanbindung zunehmend unter Druck.

Neubau wird knapp

Zusätzliche Dynamik erhält der Wiener Markt durch die Entwicklungspipeline. Die Zeit großer spekulativer Büroentwicklungen ist vorerst vorbei. Hohe Baukosten, Finanzierungskosten und strengere Anforderungen an Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit haben dazu geführt, dass zahlreiche Projekte verschoben oder gar nicht erst begonnen wurden. Damit könnte ausgerechnet in einer Phase struktureller Veränderung ein Mangel an hochwertigen neuen Flächen entstehen.Wien verfügt über einen Bürobestand von rund elf Millionen Quadratmetern und gehört damit zu den relevanten Büromärkten im deutschsprachigen Raum. Die Leerstandsquote bewegt sich trotz Hybrid Work weiterhin auf einem im europäischen Vergleich moderaten Niveau.
Entscheidend ist allerdings weniger der gesamte Leerstand als dessen Qualität. Nutzer:innen, die mehrere tausend Quadratmeter moderne, ESG-konforme Fläche mit hervorragender öffentlicher Verkehrsanbindung suchen, treffen auf ein wesentlich kleineres Angebot, als die Gesamtstatistik vermuten lässt. Das unterstützt die Spitzenmieten.

Flight to Quality

Was auf den Vermietungsmärkten bereits sichtbar ist, wird zunehmend auch für Immobilieninvestor:innen relevant. Die Spreizung zwischen Prime und Secondary wächst. Core-Investor:innen konzentrieren sich auf moderne, langfristig vermietete Immobilien in etablierten Lagen. Value-Add-Investor:innen wiederum finden zunehmend ältere Objekte, bei denen energetische Sanierung, Repositionierung oder eine neue Nutzung erhebliche Wertsteigerungspotenziale eröffnen können. Hybrid Work reduziert die Bedeutung des klassischen Arbeitsplatzes – und erhöht gleichzeitig den Anspruch an jene Flächen, die Unternehmen weiterhin benötigen. Nachhaltigkeit verändert die Wirtschaftlichkeit von Gebäuden. Mitarbeitergewinnung macht die Qualität des Arbeitsplatzes zum Unternehmensfaktor. Und eine stark reduzierte Projektpipeline begrenzt das zukünftige Angebot moderner Flächen.Der kommende Immobilienzyklus wird nicht die Rückkehr des alten Bürobooms bringen. Wahrscheinlicher ist etwas wesentlich Interessanteres: eine Neubewertung dessen, was ein gutes Büro überhaupt ist.

Wo Wien wächst

Die Wiener Bürolandschaft ist polyzentrisch. Neben der Innenstadt und den traditionellen innerstädtischen Bürolagen haben sich mehrere eigenständige Cluster entwickelt. Die Donau City zählt mit ihren Hochhäusern zu den international sichtbarsten Bürostandorten. Der Hauptbahnhof und das Quartier Belvedere haben sich innerhalb weniger Jahre als hochwertiger Business District etabliert. Der Praterstern und das Umfeld des Messegeländes profitieren von guter Verkehrsanbindung, während entlang der großen Entwicklungsachsen in der Donaustadt weitere Standorte entstanden sind. Für internationale Nutzer:innen ist insbesondere die Erreichbarkeit entscheidend. Die Nähe zu U-Bahn, Hauptbahnhof oder Flughafen wird zunehmend zum Wettbewerbsvorteil. Das gilt ganz besonders für die Vienna AirportCity am Flughafen Wien, den aktuell wahrscheinlich am besten gemanagrten Submarkt. Sie hat sich von einem klassischen Flughafenstandort zu einem eigenständigen Office-, Konferenz- und Unternehmensstandort entwickelt. Mit dem Office Park 4 und dessen Erweiterung wächst dort ein Bürocluster, dessen Vorteil in der unmittelbaren internationalen Erreichbarkeit liegt. Für Unternehmen mit starkem internationalem Reiseaufkommen kann die Lage direkt am Airport einen Vorteil bieten, den klassische Innenstadtstandorte nicht replizieren können. Damit erweitert sich der Wiener Office-Markt schon längst funktional.

Graz: Technologie und Forschung als Treiberinnen

Außerhalb Wiens ist Graz der wichtigste größere Büromarkt Österreichs. Die steirische Landeshauptstadt profitiert von Universitäten, Forschungseinrichtungen, Automotive, Technologie und einer wachsenden Start-up-Szene. Der Markt ist deutlich kleiner und weniger liquide als Wien, bietet dafür aber niedrigere Einstiegspreise. Moderne Büroflächen konzentrieren sich auf einige etablierte Standorte und Entwicklungsgebiete.

Linz: Industrie trifft Digitalisierung

Linz besitzt eine andere DNA. Die Stadt ist das industrielle Zentrum Österreichs und Heimat großer Unternehmen aus Stahl, Chemie, Maschinenbau, Technologie und Dienstleistungen. Entsprechend stark ist der Büromarkt von regionalen Corporates geprägt. Gleichzeitig entwickelt sich Linz zunehmend zum Technologie- und Digitalstandort.

Salzburg: klein und teuer

Salzburg ist ein Sonderfall. Die Stadt verfügt über eine ausgesprochen starke wirtschaftliche Basis und beherbergt mehrere international tätige Unternehmenszentralen. Gleichzeitig ist Bauland knapp und teuer. Das begrenzt die Größe des Office-Marktes, schützt aber hochwertige Bestandsimmobilien vor übermäßigem Neubauangebot.

Tirol und Vorarlberg: regionale Stärke

In Tirol konzentriert sich der klassische Büromarkt weitgehend auf Innsbruck. Die Stadt ist Verwaltungs-, Universitäts- und Dienstleistungszentrum eines wirtschaftlich starken Bundeslandes, allerdings aufgrund der geografischen Situation extrem flächenbegrenzt. Vorarlberg wiederum funktioniert weniger über ein einzelnes dominierendes Zentrum. Bregenz, Dornbirn und Feldkirch bilden gemeinsam mit dem Rheintal einen wirtschaftlich eng verflochtenen Raum.

Nö & Burgenland: Wien als Motor

Der niederösterreichische Büromarkt wird wesentlich durch die Nähe zu Wien geprägt. St. Pölten verfügt als Landeshauptstadt über einen eigenständigen Verwaltungs- und Dienstleistungsmarkt. Besonders relevant ist das Flughafenumfeld, die bereits erwähnte Vienna AirportCity. Das Burgenland besitzt dagegen nur einen kleinen klassischen Büromarkt.

Kärnten: Klagenfurt und Villach

In Kärnten konzentriert sich der Büromarkt auf Klagenfurt und Villach. Klagenfurt ist Verwaltungs- und Dienstleistungszentrum, Villach profitiert stärker von Technologie und Industrie.