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OGH-BK-Entscheid: Morgendämmerung für Vermieter
Gewerbe am Comeback
Diese Sendung präsentiert Ihnen die Vienna AirportCity- flexibel- erreichbar- nachhaltig- vernetzt.
Die Schlagzeigen dieses Morgens:
Gewerbeimmobilien-Report 2025 für Österreich
🟥 Büros boomen nur mit ESG – der große Absturz für Altbauten droht!
Marktumfeld & Investorenstimmung
🟥 Zinsen stabil, Risiken bleiben – warum Investoren trotzdem wieder kaufen
Neue OGH-Entscheidung zu Mietverträgen
🟥 OGH-Urteil schlägt ein: Vermieter jubeln – Mieter müssen stärker aufpassen!
Und das sind die Meldungen im einzelnen:
Büros, Läden, Grundstücke: Wo Österreichs Gewerbeimmobilien jetzt wieder wertvoll werden
Während Wohnbau und Investment schwächeln, stabilisiert sich der Markt für Gewerbeimmobilien in Österreich – allerdings nur dort, wo Qualität stimmt. Eine neue Marktanalyse auf Basis der deutschen IVD-Daten aus 420 Städten, hochgerechnet auf die österreichischen Verhältnisse, zeigt: ESG-konforme Büroflächen in guten Lagen bleiben gefragt. Ältere Objekte ohne Sanierungspotenzial verlieren rasant an Wert. Auch bei Gewerbegrundstücken zählen Infrastruktur und Lage mehr denn je, während sich der Einzelhandel zumindest bei Frequenz und Kaufkraft leicht stabilisiert.
Moderne Büroflächen in zentraler Lage konnten österreichweit im ersten Halbjahr 2025 im Schnitt um rund drei bis sechs Prozent zulegen – etwa in Wien-Innere Stadt, Graz-Zentrum oder Salzburg-Parsch. Einfachere Flächen stagnieren oder verlieren real an Wert. In Linz und Innsbruck werden zunehmend ehemalige Büroobjekte für Umnutzungen – etwa in Wohnraum – geprüft. Entscheidend bleibt: Ohne Energieeffizienz und moderne Ausstattung droht struktureller Leerstand.
Gewerbegrundstücke in gut erschlossenen Zonen – etwa nahe Autobahnanschlüssen, Bahnhöfen oder Logistikdrehscheiben – konnten sich 2025 erholen. In Toplagen stiegen die Preise um bis zu 1,5 Prozent, während einfache Lagen weiter verlieren. Besonders gefragt: Flächen mit Glasfaseranschluss und guter Energiebilanz.
Im Einzelhandel sinkt zwar weiterhin die Zahl der Shops – vor allem im ländlichen Raum –, doch die Besucherfrequenzen in den Stadtzentren steigen wieder leicht. In Salzburg, Graz und Wien pendelten sich die Mieten in 1a-Lagen auf stabilem Niveau ein, in 1b-Lagen und Nebenlagen ist der Abwärtstrend hingegen ungebrochen. Die Spreizung der Lagen wird also auch in Österreich zur Hauptfrage für Handelsimmobilien.
Österreichs Gewerbemarkt zwischen Zinswende und geopolitischer Sorge
Nach Jahren der Unsicherheit zeigt sich auch der österreichische Gewerbeimmobilienmarkt 2025 vorsichtig stabilisiert. Die Zinssätze haben sich eingependelt, Investoren kehren zurück – doch bleiben skeptisch. Inflation, globale Krisen und die geopolitische Lage führen zu einem erhöhten Risikobewusstsein. Gleichzeitig wirkt sich die Rückkehr ins Büro vielerorts auf die Nachfrage nach hochwertigen Arbeitsplätzen aus.
Während ESG-konforme Neubauten und revitalisierte Objekte weiterhin performen, geraten veraltete Bestände ohne Sanierungsstrategie unter Druck. Immobilienexperten sehen darin eine Chance für kluge Bestandshaltung und Förderungsmodelle zur Umwandlung in Wohnraum oder Mischnutzung. Trotz Erholung bleibt die Branche wachsam – viele Projektentwickler warten die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, bevor sie neue Investments tätigen.
OGH bringt mehr Rechtssicherheit für Vermieter – und eine klare Warnung
Der Oberste Gerichtshof bringt mit seiner aktuellen Entscheidung vom 13. August 2025 (6 Ob 162/24b) mehr Rechtssicherheit für Vermieter in Österreich – und warnt zugleich vor missbräuchlicher Anwendung einzelner gesetzlicher Regelungen. Im Zentrum der Entscheidung: die zulässige Überwälzung von Betriebskosten in Mietverträgen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG).
Demnach dürfen klassische Betriebskosten – wie Versicherungen, Grundsteuer oder Hausbetreuung – auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs weiterhin auf Mieter übertragen werden. Die oft geäußerte Kritik, diese Kosten müssten zwingend im Mietzins eingepreist werden, wurde vom Höchstgericht zurückgewiesen. Entscheidend sei vielmehr die Transparenz der Vereinbarung.
Die beklagte Fachgruppe Wien der Immobilientreuhänder konnte sich damit in wesentlichen Punkten gegen die Arbeiterkammer durchsetzen, die insgesamt 17 Vertragsklauseln angefochten hatte. Unzulässig bleiben allerdings weiterhin Klauseln mit Sammelbegriffen wie „sonstige Abgaben“, die Mieter über den Umfang im Unklaren lassen.
Ebenfalls klargestellt: Wer freiwillig einzelne Regelungen aus dem MRG übernimmt, muss auch die damit verbundenen Nachteile akzeptieren – Rosinenpicken ist unzulässig.
Fazit: Die Entscheidung des OGH ist ein positives Signal für Vermieter, unterstreicht aber auch die Bedeutung von vollständiger Transparenz und systemgerechter Vertragsgestaltung.
Die Schlagzeigen dieses Morgens:
Gewerbeimmobilien-Report 2025 für Österreich
🟥 Büros boomen nur mit ESG – der große Absturz für Altbauten droht!
Marktumfeld & Investorenstimmung
🟥 Zinsen stabil, Risiken bleiben – warum Investoren trotzdem wieder kaufen
Neue OGH-Entscheidung zu Mietverträgen
🟥 OGH-Urteil schlägt ein: Vermieter jubeln – Mieter müssen stärker aufpassen!
Und das sind die Meldungen im einzelnen:
Büros, Läden, Grundstücke: Wo Österreichs Gewerbeimmobilien jetzt wieder wertvoll werden
Während Wohnbau und Investment schwächeln, stabilisiert sich der Markt für Gewerbeimmobilien in Österreich – allerdings nur dort, wo Qualität stimmt. Eine neue Marktanalyse auf Basis der deutschen IVD-Daten aus 420 Städten, hochgerechnet auf die österreichischen Verhältnisse, zeigt: ESG-konforme Büroflächen in guten Lagen bleiben gefragt. Ältere Objekte ohne Sanierungspotenzial verlieren rasant an Wert. Auch bei Gewerbegrundstücken zählen Infrastruktur und Lage mehr denn je, während sich der Einzelhandel zumindest bei Frequenz und Kaufkraft leicht stabilisiert.
Moderne Büroflächen in zentraler Lage konnten österreichweit im ersten Halbjahr 2025 im Schnitt um rund drei bis sechs Prozent zulegen – etwa in Wien-Innere Stadt, Graz-Zentrum oder Salzburg-Parsch. Einfachere Flächen stagnieren oder verlieren real an Wert. In Linz und Innsbruck werden zunehmend ehemalige Büroobjekte für Umnutzungen – etwa in Wohnraum – geprüft. Entscheidend bleibt: Ohne Energieeffizienz und moderne Ausstattung droht struktureller Leerstand.
Gewerbegrundstücke in gut erschlossenen Zonen – etwa nahe Autobahnanschlüssen, Bahnhöfen oder Logistikdrehscheiben – konnten sich 2025 erholen. In Toplagen stiegen die Preise um bis zu 1,5 Prozent, während einfache Lagen weiter verlieren. Besonders gefragt: Flächen mit Glasfaseranschluss und guter Energiebilanz.
Im Einzelhandel sinkt zwar weiterhin die Zahl der Shops – vor allem im ländlichen Raum –, doch die Besucherfrequenzen in den Stadtzentren steigen wieder leicht. In Salzburg, Graz und Wien pendelten sich die Mieten in 1a-Lagen auf stabilem Niveau ein, in 1b-Lagen und Nebenlagen ist der Abwärtstrend hingegen ungebrochen. Die Spreizung der Lagen wird also auch in Österreich zur Hauptfrage für Handelsimmobilien.
Österreichs Gewerbemarkt zwischen Zinswende und geopolitischer Sorge
Nach Jahren der Unsicherheit zeigt sich auch der österreichische Gewerbeimmobilienmarkt 2025 vorsichtig stabilisiert. Die Zinssätze haben sich eingependelt, Investoren kehren zurück – doch bleiben skeptisch. Inflation, globale Krisen und die geopolitische Lage führen zu einem erhöhten Risikobewusstsein. Gleichzeitig wirkt sich die Rückkehr ins Büro vielerorts auf die Nachfrage nach hochwertigen Arbeitsplätzen aus.
Während ESG-konforme Neubauten und revitalisierte Objekte weiterhin performen, geraten veraltete Bestände ohne Sanierungsstrategie unter Druck. Immobilienexperten sehen darin eine Chance für kluge Bestandshaltung und Förderungsmodelle zur Umwandlung in Wohnraum oder Mischnutzung. Trotz Erholung bleibt die Branche wachsam – viele Projektentwickler warten die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, bevor sie neue Investments tätigen.
OGH bringt mehr Rechtssicherheit für Vermieter – und eine klare Warnung
Der Oberste Gerichtshof bringt mit seiner aktuellen Entscheidung vom 13. August 2025 (6 Ob 162/24b) mehr Rechtssicherheit für Vermieter in Österreich – und warnt zugleich vor missbräuchlicher Anwendung einzelner gesetzlicher Regelungen. Im Zentrum der Entscheidung: die zulässige Überwälzung von Betriebskosten in Mietverträgen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG).
Demnach dürfen klassische Betriebskosten – wie Versicherungen, Grundsteuer oder Hausbetreuung – auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs weiterhin auf Mieter übertragen werden. Die oft geäußerte Kritik, diese Kosten müssten zwingend im Mietzins eingepreist werden, wurde vom Höchstgericht zurückgewiesen. Entscheidend sei vielmehr die Transparenz der Vereinbarung.
Die beklagte Fachgruppe Wien der Immobilientreuhänder konnte sich damit in wesentlichen Punkten gegen die Arbeiterkammer durchsetzen, die insgesamt 17 Vertragsklauseln angefochten hatte. Unzulässig bleiben allerdings weiterhin Klauseln mit Sammelbegriffen wie „sonstige Abgaben“, die Mieter über den Umfang im Unklaren lassen.
Ebenfalls klargestellt: Wer freiwillig einzelne Regelungen aus dem MRG übernimmt, muss auch die damit verbundenen Nachteile akzeptieren – Rosinenpicken ist unzulässig.
Fazit: Die Entscheidung des OGH ist ein positives Signal für Vermieter, unterstreicht aber auch die Bedeutung von vollständiger Transparenz und systemgerechter Vertragsgestaltung.
GR
AutorGerhard Rodler
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