OGH-Urteil bringt Rechtsunsicherheit

Eine kürzlich ergangene Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien (LG ZRS Wien, 40 R 106/24w) könnte für Aufsehen in der Immobilienbranche sorgen. Das Gericht hat klargestellt, dass Mieter:innen zu Unrecht entrichtete Mietzinsanpassungen aufgrund unzulässiger Wertsicherungsklauseln bis zu 30 Jahre rückfordern können. Das steht im Widerspruch zur bisher vertretenen Auffassung, wonach für derartige Ansprüche die dreijährige Verjährungsfrist gilt.
„Diese Entscheidung könnte eine Welle an Rückforderungsansprüchen gegen Vermieter:innen auslösen. Sollte sich die 30-jährige Verjährungsfrist durchsetzen, würde dies nicht nur bestehende, sondern auch bereits beendete Mietverhältnisse betreffen. Das würde einen erheblichen Unsicherheitsfaktor für die Immobilienbranche darstellen“, meint Wilhelm Huck, Partner bei HSP.law.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte in mehreren Klauselentscheidungen bestimmte Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwischen Unternehmer:innen und Verbraucher:innen als unzulässig qualifiziert. Die nunmehrige Entscheidung des LG ZRS Wien könnte Vermieter:innen erheblichen finanziellen Risiken aussetzen. Eine endgültige Klärung durch den OGH oder sogar den Europäischen Gerichtshof (EuGH) scheint möglich. Die Thematik hat mittlerweile auch die Politik erreicht. Die neue Bundesregierung plant laut Regierungsprogramm 2025–2029 eine gesetzliche Klarstellung, um die Verjährungsfrist für Rückforderungen aus unzulässigen Wertsicherungsklauseln zu verkürzen. Demnach soll eine absolute Frist von fünf Jahren eingeführt werden, wobei der Anspruch innerhalb von drei Jahren nach Kenntnis der Rechtswidrigkeit gerichtlich geltend gemacht werden müsste. Huck dazu: „Es bleibt abzuwarten, ob und in welcher Form eine gesetzliche Regelung tatsächlich umgesetzt wird und wie sich die höchstgerichtliche Rechtsprechung in den kommenden Monaten entwickeln wird."