ÖRAG sieht Safe Haven in Twentyseven

Beim heutigen Round Table der ÖRAG diskutierten Vorstände, Expert:innen und ein externe Ökonom die aktuellen Herausforderungen und Perspektiven der Immobilienwirtschaft. Einigkeit herrschte darüber, dass die Konsolidierungsphase der Branche einige Zeit weitergeht, während die heimische wirtschaftliche Großwetterlage strukturelle Probleme offenlegt.

Jan Kluge, Ökonom bei Agenda Austria, zeichnete in seiner Keynote ein ernüchterndes Bild: „Wir sind auf allen Ranglisten bei den Enden, wo wir nicht sein wollen. Bei den Abgaben, der Neuverschuldung und der Inflation sind wir weit oben, unten sind wir beim Wirtschaftswachstum.“ Kluge sieht dabei ein strukturelles und kein konjunkturelles Problem. Staatliche Eingriffe wie Kurzarbeitprogramme, Umsatzersatz oder Preisregulierungen würden nicht helfen, vielmehr müsse man an die Struktur ran. „Wir haben verlernt, aus solchen Wirtschaftskrisen wieder herauszukommen“, meint Kluge. Zuerst müsse man die Inflation in den Griff bekommen, dann die strukturellen Probleme angehen, erst dann könne man die Konjunktur stützen. Eine Mietpreisbremse sieht Kluge nicht als Mittel gegen die Inflation. Die Mieten seien seit zwei Jahren – im Vergleich zum Einkommen – konstant. Selbst bei den freien Mieten liege das Mietniveau unter der Kurve der Lohnentwicklung. Der Grund, warum die Neumieten so stark angestiegen sind, sei, dass zu wenig gebaut werde.

ÖRAG-Vorstand Michael Buchmeier gab beim Round Table einen realistischen, aber auch etwas ernüchternden Blick auf die Zukunft der Immobilienbranche: „Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich in einer der herausforderndsten Phasen der vergangenen Jahrzehnte. An die Stelle ungebremster Wertsteigerungen tritt eine Phase der Konsolidierung, geprägt von Unsicherheit, Korrekturen und harten Realitäten.“ Bewertungen seien aktuell „nur schwer belastbar, da Vergleichswerte fehlen und kaum Transaktionen stattfinden“. „Realistisch gesehen ist frühestens Ende 2026 mit einer nachhaltigen Stabilisierung zu rechnen.“ Das bestätigt auch Vorstandskollege Stefan Brezovich: „Der einstige Leitsatz ‚survive till 25‘ hat erwartungsgemäß zeitlich nicht gehalten. Wir sehen ‚safe haven in 27‘ nach wie vor als realistisch an“, erklärt er. Die abrupte Zinswende nach der Negativzinsphase sei weiterhin spürbar, viele Player seien untergegangen, und einige werde es noch treffen. Es brauche „konstruktiven Realismus“ sowie Daten und Resilienz, um klare Entscheidungen treffen zu können.

Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG, warnt vor Unsicherheit durch politische Eingriffe: „Die Idee, auch bei Neubauten Mieten zu regulieren, dämpft das Interesse an neuen Projekten zusätzlich.“ Zwar habe es mehrere Zinssenkungen gegeben, doch scheiterten viele Transaktionen an den Bankkonditionen. Auf den Investmentmarkt blickte Herbert Petz, Head of Investment bei der ÖRAG: „Die Anzahl der potenziellen Käufer:innen ist in den letzten Jahren deutlich geschrumpft. Eigenkapitalstarke Investoren, wie Family Offices, sind aber käuferseitig aktiv. Der Fokus liegt auf Cash-Flow-positiven Trophy-Assets, Top-Objekten sowie Schnäppchen“, erklärt Petz.
Elisa Stadlinger, Geschäftsführerin der ÖRAG Immobilien Vermittlung, hob die Bedeutung hochwertiger Flächen im Gewerbebereich hervor: „Der Wiener Büroimmobilienmarkt zeigt ein besonders stabiles Bild im Vergleich zu anderen internationalen Märkten, wo hohe Leerstände herrschen. Qualität schlägt Quantität – ein Büro ist heute das Home für ein Unternehmen.“ Auch im Retailbereich werde der Standort zunehmend zum Erlebnisraum.

Am Mietwohnungsmarkt zeigte sich Aleksandra Mitrovic, Bereichsleiterin Wohnen Miete bei der ÖRAG, besorgt: „Ohne ausreichenden Neubau droht eine weitere Verknappung des Wohnraums, die zu noch höheren Mietpreisen führen könnte.“ Schon jetzt seien Neuvermietungen binnen kürzester Zeit vergeben. Die Lockerungen bei der Kreditvergabe sind laut Jelena Pirker, Bereichsleiterin Wohnen Eigentum Bauträger, bei der Nachfrage nach Eigentum bereits spürbar. „Die Dauer der Immobiliensuche hat sich dadurch bislang allerdings noch nicht verkürzt. Wichtig ist für Interessent:innen auch weiterhin eine professionelle Begleitung durch den Kaufprozess.“
Im Exklusivsegment beobachtet Karin Bosch, Bereichsleiterin Wohnen Eigentum Exklusiv bei der ÖRAG, einen Trend: „Im exklusiven Segment etabliert sich zunehmend der Verkauf von Liegenschaften mit lebenslangem Wohnrecht.“ Hochwertige Immobilien in Wien und Niederösterreich blieben wertstabil, teilweise seien sogar Preissteigerungen erkennbar, insbesondere im Speckgürtel.