Mehr Nachfrage als Angebot

Logistik- und Industrieobjekte sind nach wie vor ein Renner, denn obwohl der Trend zur Last-Mile-Logistik derzeit etwas abflacht, gibt es laut dem neuen Industrie- und Logistik-Marktbericht von Otto Immobilien einen konstant hohen Bedarf an Flächen. Konkret betrug der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2023 rund 199.000 m², nach lediglich 39.313 m² im Vergleichszeitraum des Jahres 2022. „Für das Jahr 2023 rechnen wir mit einem Flächenumsatz von rund 350.000 m² am gesamten Markt“, erzählt Alexandra Fischer, Teamleiterin für Industrie und Logistik.
Zunehmen wird 2023 und 2024 angesichts zahlreicher Fertigstellungen der Bestand: Erhebungen des Vienna Research Forums zufolge stehen in Wien und dem Wiener Umland, die zu den heimischen Logistik-Hotspots zählen, insgesamt 5,8 Millionen m² an Logistik-, Produktions- und Industrieflächen zur Verfügung. Dabei fallen 49 Prozent auf Logistik- und 51 Prozent auf Produktions- und Industrieflächen. Mittelfristig wird es allerdings so Martin Denner, Leiter Research, erheblichen Zeitverzögerungen in der Bereitstellung neuer Flächen geben.
Das treibt die Mieten weiter nach oben. Die höchsten Mieten für Neubauobjekte werden in den Submärkten Wien Süd und Wien Nord gezahlt, so liegt etwa die Spitzenmiete in diesen Submärkten derzeit bei 7,50 Euro/m² und Monat, berichtet Denner. Damit positioniert sich Wien im ersten Halbjahr 2023 im oberen Mittelfeld der europäischen Metropolen, gleichauf mit Amsterdam und Frankfurt. Unmittelbar darüber liegen die Städte Barcelona mit 8,00 Euro/m², Berlin mit 9,00 Euro/m² und München mit 9,40 Euro/m² monatlich. „Es ist jedoch zu erwarten, dass die Mieten im Vergleich zu den Vorjahren moderat ansteigen werden“,  ergänzt Fischer. Die Leerstände sind noch weiter zurückgegangen. Entscheidend sind für Objekte eine gute Verkehrsanbindung und Gebäudezertifizierungen, ESG-Umsetzung und EU-Taxonomie.
Doch nicht nur fertige Logistikimmobilien, sondern auch entsprechend gewidmete Grundstücke sind heiß begehrt: Flächendeckend in ganz Österreich gibt es eine hohe Nachfrage nach größeren Flächen von mehr als rund ca. 30.000 m², die für die Umsetzung von Logistikparks geeignet sind. „Flächen mit den passenden Anforderungen werden jedoch immer seltener und die Reduzierung von Bodenversiegelung wird wesentlicher. Infolgedessen wird die Nachfrage nach Brachflächen und Industriebrachen in den nächsten Jahren voraussichtlich zunehmen“, ist Anthony Crow, Otto Immobilien-Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe überzeugt. Daher sind auch die Grundstückspreise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen: Der m²-Preis für gewerblich gewidmete Grundstücke in Wien je nach Lage und Größe beträgt zwischen 250 und 600 Euro pro m², im Wiener Umland bewegen sich diese zwischen 120 und 5000 Euro pro m². Anders sieht es in den Nachbarländern aus, wo Preise teilweise bereits nach unten korrigiert werden. „Ob sich dies auch hierzulande bald durchsetzt, hängt von der Entwicklung der Finanzierungszinsen, der Bau- und Energiekosten sowie der erwarteten Renditen ab“, so Fischer.
Die Assetklasse der Industrie- und Logistikimmobilien ist bei finanzstarken Investor:innen nach wie vor sehr beliebt. Dennoch ist das Investmentvolumen für Logistikimmobilien in der ersten Jahreshälfte 2023 deutlich zurückgegangen und beträgt derzeit rund 90 Millionen Euro. „Dies ist mit der geänderten Zinslandschaft und der damit verbundenen höheren Renditeerwartung der Käufer:innen zu erklären“, so Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien. Allerdings sind heuer noch einige größere Transaktionen möglich, da Bestandshalter:innen bereits die Vermarktung einzelner Objekte prüfen. „Wir erwarten daher heuer noch ein Transaktionsvolumen von über 300 Millionen Euro für ganz Österreich“, so Lukaschek.