Parifizierung als Zinshaus-Alternative

Der österreichische Immobilienmarkt bleibt trotz zuletzt leicht gestiegener Transaktionszahlen von einem weiterhin hohen Zinsniveau geprägt. Insbesondere der Verkauf von Renditeimmobilien wie Zinshäusern kann sich dadurch schwierig gestalten. Einige Verkäufer suchen daher nach Alternativen. Dabei erscheint eine Parifizierung des gesamten Hauses und der anschließende Abverkauf einzelner Wohnungseigentumsobjekte auf den ersten Blick als sinnvolle Möglichkeit. Sachverständiger Till Rothermann, MBA, MRICS aus Graz gibt dabei folgende Punkte zu bedenken:

Lohnt sich der Einzelabverkauf?
Ein Zinshaus hat grundsätzlich den Vorteil der einheitlichen Verfügungsgewalt über die gesamte Liegenschaft und ist daher für Investoren interessanter als eine Eigentumswohnung oder Wohnungspakete. Andererseits können bei Eigentumswohnungen auch Eigennutzer als Käufer auftreten, die bereit sind, einen höheren Preis als rein renditeorientierte Käufer zu bezahlen. Auch kleinere Privatanleger geben sich teilweise bei Eigentumswohnungen mit niedrigeren Renditen zufrieden.
Eine durchschnittliche Vergleichsauswertung zwischen Zinshäusern und Eigentumswohnungen ist hier nur eingeschränkt zielführend. Vielmehr sollte der Einzelfall individuell geprüft werden. Die Lage, der Zustand und die Grundrisskonfiguration haben einen wesentlichen Einfluss auf den möglichen Käuferkreis. Aus Erfahrung kann sich ein besonderer Mehrerlös vor allem bei Eigentumswohnungen erzielen lassen, für die ein ausreichend großer Käuferkreis mit entsprechendem Eigenkapital vorhanden ist.

Ist die Parifizierung überhaupt umsetzbar?
Sofern die Preisüberlegungen für eine Parifizierung sprechen, sollte mit einem Sachverständigen für Nutzwertgutachten besprochen werden, ob eine Nutzwertfestsetzung für das Objekt im derzeitigen Zustand überhaupt möglich ist. Hierbei sollte insbesondere beachtet werden, ob die grundbücherliche Situation der Liegenschaft für die geplante Wohnungseigentumsbegründung geeignet ist, ob für den tatsächlichen Bestand ein baulicher Konsens besteht, ob alle geplanten Wohnungseigentumsobjekte baulich entsprechend abgegrenzt sind und ob die allgemeinen Teile entsprechend zugänglich sind.
Beispielsweise kann ein Allgemeinstromzählerkasten oder die Hauptwasserabsperrung des Gebäudes innerhalb einer Wohnung bei einem Zinshaus nie als Problem aufgefallen sein, im Zuge der Parifizierung aber eine Verlegung erforderlich machen. Eine frühzeitige Prüfung dieser Punkte ist sinnvoll, um notwendige bauliche und behördliche Änderungen rechtzeitig vornehmen zu können und die Verwertung nicht zu verzögern.

Welche zusätzlichen Kosten werden oft unterschätzt?
Neben einem Nutzwertgutachten werden auch die Kosten für einen Energieausweis, die anwaltliche oder notarielle Beratung sowie gegebenenfalls ein erforderliches Bauzustandsgutachten meistens von selbst bedacht. Bei der Kalkulation sollten aber auch Kosten berücksichtigt werden, die häufig nicht so klar eingepreist werden.
Bei Bestandsmietern kann es gegebenenfalls erforderlich sein, einvernehmliche Lösungen für einen Umzug zu finden. Auch wenn bestehende Mieter vielleicht ohnehin einen Wohnungswechsel planen, sollte trotzdem einkalkuliert werden, dass bei manchen Mietern beispielsweise Umzugskosten in ein Ersatzobjekt übernommen werden müssen.
Weiters sollten auch Sanierungskosten für optische Verbesserungen einkalkuliert werden. Bei einem Abverkauf einzelner Wohnungseigentumsobjekte kann es aus Vermarktungsgründen beispielsweise sinnvoll sein, die Wohnungen auszumalen oder kleinere optische Verbesserungen vorzunehmen.
Zu guter Letzt sollte auch die längere Vermarktungsdauer und der dadurch entstehende Zinsaufwand für Fremdkapital sowie kalkulatorisch für das eingesetzte Eigenkapital berücksichtigt werden. Eine Parifizierung mit anschließendem Einzelabverkauf wird regelmäßig mehr Zeit in Anspruch nehmen als der Verkauf der gesamten Liegenschaft. Dies sollte realistisch einkalkuliert werden.

Fazit: Wann sich die Parifizierung rechnen kann
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass in der derzeitigen Marktlage eine Parifizierung mit anschließendem Einzelabverkauf sinnvoll sein kann, wenn im Vorhinein mögliche Fallstricke bei der Wohnungseigentumsbegründung und die zusätzlichen Kosten berücksichtigt werden.

Till Rothermann, MBA, MRICS ist Immobilientreuhänder und allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Mietzins, Nutzwertgutachten und Hausverwaltungen in Graz.