Pipeline ist (halb)voll

In Wien werden heuer so viele Wohnprojekte fertiggestellt, wie schon lange nicht mehr. Doch das ist eine Momentaufnahme und es fehlt vor allem auch an innerstädtischem Wohnraum. Auch wenn immer mehr Projektentwickler in die Bundesländer schielen. Wien ist und bleibt das Zentrum für neue Projekte. Das gilt vor allem für den Wohnbau und für das Jahr 2020. Laut der Bauträgerdatenbank von Exploreal werden heuer 18.500 Wohneinheiten in der Bundeshauptstadt fertiggestellt. Zum Vergleich 2019 waren es nur 13.000. Auffällig ist, dass heuer vorwiegend Mietwohnungen fertiggestellt werden und in Wien, im Vergleich zu den meisten Bundesländern, das Groß des Wohnraumes von privaten Bauträgern gebaut wird. Ein Indiz, dass freie Marktwirtschaft auch im Wohnbereich funktionieren könnte. ##Wachstum an den Rändern Dass die gut gefüllte Pipeline den Druck aus dem Wiener Mietmarkt nehmen wird, dafür spricht auch die Entwicklung des Haushaltswachstums. Heuer wird die Anzahl der Haushalte in Wien um etwas mehr als 4.000 wachsen. 2015, am Höhepunkt der Flüchtlingskrise, stieg die Haushaltsanzahl hingegen um über 11.000 an. Vor allem in den Flächenbezirken, wie etwa in den Stadtteilen Donaustadt, Floridsdorf oder Favoriten, wo die Wohnbautätigkeit mit Abstand am größten ist, sehen manche Experten bereits eine Überproduktion. Doch das ist wohl nur eine Momentaufnahme. Denn heuer geht die Anzahl der Baugenehmigungen bereits wieder zurück, wie Zahlen der Statistik Austria für die ersten zwei Quartale zeigen. In dem Zeitraum wurden in Wien Baugenehmigungen für 6.445 Wohneinheiten erteilt. Im Vergleichszeitraum 2019 waren es noch 8.024 und in den ersten zwei Quartalen 2017 wurden sogar noch 9.946 Einheiten baugenehmigt. Für die kommenden Jahre ist somit wieder mit einem Rückgang der Fertigstellungen zu rechnen. Zumal einige Bauträger ihre Tätigkeiten vermehrt in die Bundesländer verlagern, insbesondere ins Wiener Umland und nach Graz. Das liegt zu einem an den stark gestiegenen Preisen für Bauland in Wien und zum anderen wohl auch an der seit 2019 geltenden Regelung, dass bei Neuwidmungen für Wohnprojekte ab 5.000 m² auf zwei Drittel der Fläche geförderter Wohnbau entstehen muss. ##Forderung nach neuer Flächenwidmung Dazu kommt, dass gerade in beliebten Lagen nur wenig neue Flächen dazu kommen. Die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder haben der Stadt auch deswegen ein Maßnahmenpaket für mehr Wohnraum vorgeschlagen, etwa eine Flächenwidmung, die dem Stand der Zeit entspricht. "Wien braucht im Wohnbau - neben vielen anderen Maßnahmen - dringend eine Änderung bei der Flächenwidmung. Wir hoffen, dass dabei endlich etwas weiter geht, hier gab es die vergangenen 10 Jahre nur Stillstand", kommentierte Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer, die beginnenden Gespräche der Parteien nach der Wiener Gemeinderatswahl. Da brauche es - durchaus auch mit neuen Verantwortlichen - endlich eine Aktualisierung der gegenwärtigen Situation und in weiterer Folge eine ständige Weiterentwicklung, statt des momentanen Verharrens in der Vergangenheit. "Die Flächenwidmung ist im vergangenen Jahrhundert stecken geblieben", so Pisecky. Gefordert wird etwa die Möglichkeit zum Bauen in die Höhe auf bestehende Häuser, die in der Vergangenheit sehr eingeschränkt wurde. So könnte man das Wohnangebot auch in den innenstädtischen Bezirken steigern und so vielleicht auch den Preisdruck in diesen gefragten Lagen reduzieren. Bereits 2018 wurde der Masterplan Gründerzeit erarbeitet und von der Stadtentwicklungskommission zur Kenntnis genommen. In dem Schreiben heißt es unter anderem, dass das Ziel sei, den Innovationswillen privater EigentümerInnen und zu wecken, die Schaffung neuer, allgemein wirksamer Qualitäten in die Konzeption der Projekte zu integrieren (sei es in der Sanierung oder auch im Neubau). Als Anreiz, so heißt es weiter, hierfür, könnten innerhalb eines städtebaulich verträglichen und sinnvollen Rahmens Spielräume zur unbestritten wertvollen Schaffung zusätzlichen Wohn- und Arbeitsraums eröffnet werden. Laut Pisecky ist der bereits im Gemeinderat beschlossene "Masterplan Gründerzeit" aber irrelevant, weil für seine Umsetzung, gemäß den Zielen der Stadt, Abweichungen vom Flächenwidmungsplan vom Magistrat genehmigt werden müssten und fordert, dass der Masterplan in die Praxis umgesetzt wird.