Private Debt ersetzt Bankfinanzierung

Die Umsetzung der finalen Basel-III-Regeln bringt deutliche Umbrüche auf dem europäischen Immobilienfinanzierungsmarkt. Insbesondere gewerbliche Immobilienkredite sind davon betroffen: Banken ziehen sich zunehmend zurück, da die regulatorischen Kapitalanforderungen weiter steigen. Dieser Rückzug schafft Raum für alternative Kreditgeber – allen voran Private-Debt-Fonds, die sich in Europa rasant etablieren.

Während klassische Banken heute primär risikoarme Core-Assets finanzieren, springen Private-Debt-Fonds in Segmente wie Value-Add-Objekte und Entwicklungsprojekte ein. Die Nachfrage institutioneller Investoren nach ertragsorientierten Anlagestrategien befeuert diese Entwicklung zusätzlich. Der Wandel ist strukturell: In Märkten wie Großbritannien, den Niederlanden oder Irland liegt der Marktanteil alternativer Kreditgeber inzwischen bei über 30 %. Auch in Deutschland ist ein spürbarer Zuwachs an nichtbankfinanzierten Immobilienkrediten zu beobachten.

Besonders gefragt sind Wohnsegmente wie studentisches Wohnen, Seniorenwohnen oder Co-Living sowie Logistik. Trotz höherer Risiken bieten diese Nutzungsarten attraktive Exit-Szenarien – vor allem dann, wenn die Mietdynamik stark bleibt. Die Erholung der Immobilienwerte in Europa wird laut aktuellen Prognosen moderat verlaufen: rund fünf Prozent jährlich. Ertragswachstum – nicht Preissteigerungen – wird künftig der zentrale Renditetreiber sein.

Aus Investorensicht bietet Private Debt daher interessante Diversifikationsmöglichkeiten. Mit Renditen zwischen 6 % (Senior Debt) und zweistelligen Werten (nachrangige Finanzierungen) bei vergleichsweise geringer Volatilität wird diese Anlageklasse auch für bisher konservativ ausgerichtete Portfolios relevant. Gleichzeitig hat der Markt seine Korrektur bereits weitgehend durchlaufen – ein Vorteil gegenüber anderen Segmenten wie dem Corporate Direct Lending.

Luxemburg hat sich als Standort für strukturierte Kreditlösungen etabliert. Offene Fonds, Side Cars und Managed Accounts gewinnen an Bedeutung. Investmentmanager setzen zunehmend auf flexible Strukturen, um maßgeschneiderte Kreditprodukte abseits klassischer Fonds aufzusetzen. Trotz wachsender Aufmerksamkeit durch Regulierungsbehörden gilt Private Debt im Immobilienbereich derzeit als relativ stabiler und kalkulierbarer Sektor.