Prozyklische Entwickler und konservative REITs

Consus Real Estate hat bei einer Paneldiskussion auf der Expo Real eine Studie zur Bewertung von Immobilienentwicklern am Kapitalmarkt vorgestellt. Aus dieser Diskussion geht hervor, dass Immobilienentwickler tendenziell ein systematisches Risiko von mehr als 1,0 aufweisen, was ihre Prozyklizität gegenüber Marktbewegungen bestätigt, während REITs eine eher konservative, von Marktbewegungen weniger beeinflusste Anlage sind. Bei nahezu gleicher erwarteter Durchschnittsrendite hätten Anteilseigner von Entwicklungsunternehmen demnach in der Vergangenheit verglichen mit REITs eine geringere risikoadjustierte Rendite erzielt, da das Risikoprofil von Immobilienentwicklern zumindest in der Vergangenheit durchschnittlich höher war. „Projektentwickler werden derzeit nach den gleichen Methoden bewertet wie Bestandshalter. Dieser verallgemeinernde Ansatz geht allerdings ebenso wie die Best Practices Recommendations Guidelines of European Public Real Estate Association nicht ausreichend auf die jeweiligen Geschäftsmodelle der Entwickler ein“, erklärt Andreas Steyer, CEO der Consus Real Estate. Um die Unterschiede der Bewertungsmethoden und Ergebnisse herauszuarbeiten und das Bewusstsein für die Notwendigkeit stärker differenzierter Bewertungskriterien zu schärfen habe man die Studie in Auftrag gegeben, erläutert Roland Füss von der Universität St. Gallen, der die Paneldiskussion mit der Präsentation der ersten Studienergebnisse eröffnete. Bei der Bewertung von Entwicklern sollte laut Füss der Schwerpunkt auf den laufenden Geschäftstätigkeiten liegen, die anders als das Vermögen von Bestandshaltern nicht statisch sind. Auch das Wachstum spielt in dieser Hinsicht bei der Bewertung von Immobilienunternehmen, insbesondere von Entwicklern, eine große Rolle. „Ein sinnvolles Bewertungskriterium könnte bei Entwicklern zum Beispiel ihr Unternehmenswert gegenüber dem EBITDA-Multiplikator sein. Als Basis des Indikators für die Bewertung von Entwicklern eignet sich auch der wertberichtigte Nettoinventarwert, der als sektorspezifischer NAV die Veränderung des Wertes der gehaltenen Immobilien und vor allem die Wertsteigerung der zu entwickelnden Objekte erfasst“, empfiehlt Füss