Einschnitte bei offenen Immo-Fonds

Die 45. Sitzung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) fand gestern, am 4. Juni 2025, statt. Der Antizyklische Kapitalpuffer soll bei 0% bleiben. Die Hebelfinanzierung von Investmentfonds ist gering, die Liquiditätsrisiken von Immobilienfonds bleiben allerdings hoch. Gleichzeitig aber wurden einmal mehr die deutlich gestiegenen Risiken für den Immobiliensektor betont. Immobilienfonds weisen demnach weiterhin eine hohe Liquiditätsinkongruenz auf, die auch im EU-Vergleich hervorsticht. Diese Liquiditätsinkongruenz wurde allerdings durch eine Änderung des § 11 Immobilien-Investmentfondsgesetzes (ImmoInvFG) bereits adressiert, welche mit 1. 1. 2027 in Kraft tritt. 

Die Änderungen im § 11 ImmoInvFG markieren jedenfalls einen klaren Paradigmenwechsel für offene Immobilienfonds in Österreich. Mit der Einführung von Mindesthalte- und Rückgabefristen sowie verschärften Transparenzpflichten reagiert der Gesetzgeber auf die Herausforderungen eines sich wandelnden Immobilienmarktes und setzt neue Standards im Anlegerschutz. Anleger und Marktteilnehmer müssen sich auf die neuen Rahmenbedingungen einstellen, die spätestens ab 2027 verbindlich gelten.

Mit der jüngsten Novelle wurden die Bedingungen für die Rückgabe von Anteilen an Immobilienfonds deutlich verschärft. Künftig gilt für Anleger eine Mindestbehaltedauer: Wer Anteile an einem österreichischen Immobilienfonds erwirbt, muss diese nun mindestens zwölf Monate halten, bevor eine Rückgabe überhaupt möglich ist. Nach Ablauf dieser Frist kann die Rückgabe erklärt werden – die Auszahlung erfolgt jedoch erst nach weiteren zwölf Monaten. Die Rückgabeerklärung ist dabei nicht direkt an die Kapitalanlagegesellschaft, sondern an die depotführende Bank zu richten.

Diese Maßnahmen sollen die Stabilität der Fonds stärken und verhindern, dass es bei Marktturbulenzen zu massenhaften Rückgaben kommt, die die Liquidität der Fonds gefährden könnten. Die Fondsgesellschaften erhalten so ausreichend Zeit, um Immobilienbestände gegebenenfalls marktgerecht zu veräußern.

Die Reformen dienen dem Schutz der Anleger und der Sicherung der Funktionsfähigkeit offener Immobilienfonds. Durch die verlängerten Fristen wird das Risiko von Liquiditätsengpässen reduziert. Zudem sind die Kapitalanlagegesellschaften verpflichtet, die Anleger umfassend und transparent über die Fondsbestimmungen zu informieren. Vor dem Erwerb von Anteilen muss jedem Interessenten ein kostenloses Exemplar der Fondsbestimmungen angeboten werden; auf Wunsch sind diese jederzeit kostenlos auszuhändigen.