Recht auf Sauberkeit

Eine Schadstoffsanierung kostet meist schwindelerregend hohe Beträge. Wie kann man sich rechtlich am besten absichern, um möglichst nicht für eine solche aufkommen zu müssen? Die rechtlichen Grundlagen, die vorgeben, was überhaupt eine Kontaminierung ist und ob und wie unterschiedliche Verunreinigungen entsorgt werden müssen, finden sich zunächst im Abfallwirtschaftsgesetz, im Wasserrechtsgesetz, in der Deponieverordnung und der ÖNORM s2028 sowie in diversen Landesgesetzen zur Abfallwirtschaft. Um eine mögliche Verschmutzung festzustellen, empfiehlt es sich auf jeden Fall, auf Fachleute zurückzugreifen. Am besten sollte schon vor Vertragsabschluss eine Objektbegehung sowie eine Prüfung von Boden und Gebäuden vorgenommen werden. Vorzugsweise von einer staatlich akkreditierten Zivil- oder Umwelttechnik-Firma. Ein Gutachter haftet für das Untersuchungsergebnis. Stellt sich hinterher heraus, dass Verunreinigungen übersehen wurden, muss seine Haftpflichtversicherung einspringen. Vor Gericht werden Gutachten der Streitparteien als Beweismittel im Rahmen der Beweiswürdigung gewertet und können den Verlauf eines Verfahrens beeinflussen. Maßgeblich für die Entscheidung des Gerichts bleibt aber jenes Gutachten, das der vom Gericht bestellte, gerichtlich beeidete Gutachter vorlegt. Ein eigenes Gutachten schützt aber natürlich vor allem dadurch, dass es bereits vor Vertragsabschluss allfällige Verschmutzungen aufzeigen und der potenzielle Käufer sich dann den Kauf des Grundstücks nochmal überlegen kann. Es gibt aber noch weitere Möglichkeiten sich abzusichern – denn was, wenn das Gutachten irrt? Grundsätzlich haftet zwar der Verursacher der Verschmutzung, ist dieser aber nicht greifbar, weil die Verschmutzung zum Beispiel schon vor Jahrhunderten entstanden ist, trifft es den Liegenschaftseigentümer. Eine häufig gewählte Methode ist daher, im Vertrag zu vereinbaren, bis zu welchem Grad einer potenziellen Verschmutzung der Käufer haftet und ab welchem der Verkäufer. Doch Vorsicht: Eine zu allgemeine oder ungenaue Formulierung – und schon haftet der neue Eigentümer Länge mal Breite. Auch diese Klausel sollte von einem Experten formuliert werden, einem Anwalt, der auf Abfallwirtschaft spezialisiert ist. „Dieser Anspruch ist allerdings nur zivilrechtlich geltend zu machen. Kommt die Behörde und sagt: ,Gefahr im Verzug , es droht eine erhebliche Umweltgefährdung, wir schreiten ein‘, dann handelt die Behörde im eigenen Ermessen und überwälzt die Kosten auf den Verursacher. Ist dieser aber zum Beispiel nicht greifbar oder in Konkurs gegangen, den überwälzt die Behörde auf den Liegenschaftseigentümer“, erklärt Martin Unger, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf dem Gebiet Abfallrecht. Deshalb empfiehlt Unger: „Sowohl private als auch gewerbliche Grundstückskäufer sollten vorab ein ausführliches Gutachten erstellen lassen und vertraglich festlegen, bis zu welchem Grad einer potenziellen Verschmutzung der Käufer haftet und ab welchem der Verkäufer. Ein aussagekräftiges Gutachten kostet zwar mehrere Tausend Euro – aber eine Schadstoffsanierung kann schnell Kosten in Millionenhöhe verursachen.“ « [cite1]