Rechtliche Fragen Kurzzeitvermietung

Plattformen für die Vermietung von Ferienappartements wie airbnb und 9flats erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Immer öfter treten diesbezüglich grundlegende rechtliche Fragen zu Tage, über welche ich einen kurzen Überblick geben möchte. Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, seine Wohnung zu vermieten (5 Ob/106/06h). Bei der kurzfristigen Vermietung (= 2 bis 30 Tage) eines Wohnungseigentumsobjektes zu touristischen Zwecken ist allerdings auf die Widmung (Wohnung, Geschäftslokal, etc.) des Wohnungseigentumsobjektes zu achten. Die (kurzfristige) Vermietung von Wohnungen für touristische Zwecke erfordert nämlich nach der aktuellen Rechtsprechung auch eine entsprechende Widmung im Wohnungseigentumsvertrag. Laut OGH liegt bei einer Widmung als Ferienappartement eine zustimmungspflichtige Widmungsänderung vor, weil in Folge der erhöhten Frequentierung des Hauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen schutzwürdige Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden können (5 Ob 59/14h; 3 Ob 158/11y). Liegt eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002) oder eine diese Zustimmung ersetzende gerichtliche Genehmigung (§ 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002) nicht vor, kann der jeweilige Gastgeber von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung geklagt werden. ##Wie tun bei Untervermietung? Davon abgesehen wird Kurzzeitwohnen häufig durch Untervermietung organisiert. Die Zulässigkeit dessen ist einzelfallabhängig und hängt insbesondere vom konkreten Mietvertrag ab. Der Gastgeber (=Mieter) kann Gefahr laufen, dass sein Mietverhältnis vom Vermieter aufgekündigt wird. Die Rechtsprechung sieht bspw. auch in einer wiederholten Zustimmung des Vermieters zu bestimmten Untervermietungen noch keine generelle Untervermietungszustimmung (1 Ob 674/80). ##Ferienappartements Aus gewerberechtlicher Sicht ist die Vermietung eines Ferienappartements grundsätzlich unproblematisch und bedarf keiner Anmeldung eines gesonderten Gewerbes oder einer Betriebsanlagengenehmigung. Sind mit der Raumvermietung allerdings zusätzliche Dienstleistungen oder Aufwendungen des Gastgebers verbunden, liegt eine gewerbliche Tätigkeit des Gastgebers vor, welche einer entsprechenden Genehmigung bedarf. Hierbei begründen Dienstleistungen in geringfügigem Ausmaß (Bereitstellen von Handtüchern oder Bettwäsche, Anfangs- und Endreinigung) noch keine gewerbliche Tätigkeit (1 Ob 157/98i; VwGH 2010/06/0082). Und schließlich sind neben einkommenssteuerrechtlichen Grundlagen auch noch diverse Abgaben (Ortstaxe, Tourismusabgabe etc.) zu beachten, welche zwischen den einzelnen Bundesländern stark variieren können.