Kreditvergaberichtlinien unbedingt anpassen

„Der Immobilienmarkt hat sich seit Mitte 2022 spürbar verändert, das betrifft auch die Eigentumswohnungen. Das Angebot ist in den letzten Monaten merklich gestiegen. Wer kaufen möchte, hat derzeit eine wesentlich größere Auswahl. Die Nachfrage ist hingegen aufgrund der verschärften Kreditvergaberichtlinien, der steigenden Zinsen bzw. der allgemeinen Verunsicherung deutlich zurückgegangen. Aktuell müssen viele ihre Pläne bzw. Träume vom Eigentum aufschieben oder gänzlich aufgeben“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Re/Max Austria, anlässlich des gerade erschienen Re/Max-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 1. Halbjahr 2023. Zusammenfassend kann man sagen, dass die Trends im Wohnungsmarkt 2023 zwar regional unterschiedlich sind, aber einen deutlichen Rückgang zu verzeichnen haben. Nur 19.999 Wohnungen wurden von Jänner bis Juni 2023 im amtlichen Grundbuch für neue Eigentümer:innen eingetragen. Im selben Zeitraum 2022 waren es 26.262. Aber auch 2021 und 2020 waren es wesentlich mehr (26.166 und 23.868). Der Markt ist damit um -23,8 Prozent zum Vorjahr und um -23,6 Prozent zu 2021 oder -16,2 Prozent zu 2020 zurückgegangen. Weniger Wohnungen wurden zuletzt in den Jahren 2014 und davor gehandelt. Aufgrund der geringeren Menge und der geringeren Preise ergibt die Analyse des Re/Max-ImmoSpiegels auf Basis der Kaufvertragssammlung von IMMOunited, die die Daten aus dem Grundbuch als Vollerhebung ausgelesen haben, für das erste Halbjahr 2023 einen Transaktionswert von 5,60 Milliarden Euro nach 7,55 Milliarden Euro vor einem Jahr. Es fehlen also -1,95 Milliarden Euro oder -25,8 Prozent. Damit liegt der Transaktionswert auf dem Niveau von 2018/2019. Gemessen am Gesamtimmobilienmarkt von 58.195 Transaktionen bedeuten die 19.999 Wohnungskäufe einen Mengenanteil von 34,4 Prozent. Der Mittelwert der 10 Jahre davor lag bei 37,8 Prozent, also um +3,4 Prozentpunkte höher. Mit 5,60 Milliarden Euro Verbücherungswert kommen die Wohnungen auf 33,8 Prozent vom Gesamtmarkt mit 16,58 Milliarden Euro. So ist auch der Wertanteil von 34,5 Prozent im Jahr 2021 und 34,7 Prozent im Jahr 2022 um einen Prozentpunkt im Jahr 2023 gesunken und liegt um 2,0 Prozentpunkte unter dem Zehnjahresdurchschnitt. „Diese Verschiebung ist wohl auch ein Indiz, dass die Wohnungskäufe aufgrund von Inflations- und Zinsängsten, aber auch aufgrund von schwieriger zu erlangenden Kreditzusagen oder geringeren Kreditvolumina eingebrochen sind“, meint Re/Max-Experte Anton Nenning.
Dabei sind die Durchschnittspreise 2023 laut Re/Max das erste Mal seit 2015 nicht gestiegen, sondern von 257.943 Euro 2022 auf heuer 253.730 Euro gefallen. Der Rückgang um -4.213 Euro ist gegenüber dem Anstieg von 2021 auf 2022 um +22.540 Euro marginal. Historisch betrachtet sind die Wohnungspreise im ersten Halbjahr 2023 im Schnitt dennoch die zweithöchsten bisher. „Die Preiskurve für Eigentumswohnungen hat sich – wie von uns im Jänner prognostiziert – in den letzten Monaten deutlich abgeschwächt. In vielen Regionen Österreichs sehen wir stagnierende bzw. rückläufige Preise“, erläutert Reikersdorfer. Innerhalb von fünf Jahren haben die Preise somit um +31,8 Prozent zugelegt, im Zehnjahresvergleich um + 59,2 Prozent. Im Vorjahr lagen diese beiden Werte noch bei + 35,3 Prozent und +83,9 Prozent, also deutlich höher. Ein Viertel aller im ersten Halbjahr neu verbücherten Wohnungen kosteten in Österreich weniger als 151.244 Euro. Noch vor einem Jahr lag dieser Wert auf einem Allzeithoch von 157.000 Euro, also um +5.757 Euro höher. Dies bedeutet einen Rückgang um -3,7 Prozent. Auch im oberen Preisviertel zeigt der Trend nach unten. Mit -4.250 Euro interessanterweise ähnlich dem Rückgang im unteren Bereich, wenngleich aufgrund der höheren Ausgangsbasis in Prozenten natürlich geringer: -1,2 Prozent. Der Rückgang in der Mitte der Preis-Range beim Median ist mit -2.000 Euro geringer als an den Rändern. Offensichtlich ist in diesem Bereich der Nachfragerückgang und damit der Preisdruck geringer als im oberen und im unteren Viertel. Die Quadratmeterpreise sind in vier Bundesländern gefallen und in vier gestiegen. In Niederösterreich rührte sich nichts. Bundesweit verteuerten sich die Wohnungsquadratmeterpreise um +21 Euro von 4.044 auf 4.061 Euro, obwohl sie im größten Markt – Wien – gefallen sind. Die Bandbreite der Veränderungen in den Bundesländern lag zwischen -365 Euro und +558 Euro, die Preise im Mittel zwischen 2.095 und 5.218 Euro. Das Fazit ist aus Immobiliensicht eindeutig: „Die Kreditvergaberichtlinien müssen unbedingt noch angepasst werden, die aktuelle Regelung stellt selbst Besserverdiener:innen vor unüberwindbare Hürden, um sich in jungen Jahren Eigentum zu schaffen“, sagt Re/Max-Eigentümer Reikersdorfer und weiter: „Eine bedenkliche Entwicklung nimmt die Errichtung von Neubauten von Bauträgern und Genossenschaften. Diese sind in den letzten Monaten − aufgrund der vorherrschenden Rahmenbedingungen – sehr stark zurückgegangen. Das wird massiv auf das Neubauangebot 2024 und danach drücken, denn die Bevölkerung und ihre Wohnflächenansprüche wachsen nach wie vor."