Renaissance der geschlossenen Immobilienfonds?

Der Analyse-Zweiteiler: In der AIFM-regulierten „neuen Welt“ sind Investoren vor zwielichtigen Anbietern weitgehend geschützt. Dennoch dürfte zumindest vorerst die Skepsis überwiegen, ob die Branche in der Lage ist, seriöse Produkte mit guter Performance auf den Markt zu bringen. Sowohl private als auch institutionelle Anleger haben mit geschlossenen Fonds in den vergangenen Jahren zumeist viel Geld verloren. Das war zum guten Teil auch auf die fehlende Regulierung zurückzuführen. Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), mit dem die europäische AIFM-Richtlinie in deutsches Recht umgesetzt wird, soll der Ruf dieser Anlageklasse aufpoliert werden. Experten sprechen von einer „alten Welt“, also vor Einführung des KAGB, und einer „neuen Welt“, wo alle neu aufgelegten Fonds sich diesem neuen Regime unterwerfen müssen. Aufgrund des großen Investorentrends hin zu Sachwerten könnten geschlossene (Immobilien‑)Fonds durchaus vor einer Renaissance stehen, zumal Kapitalanleger mit „klassischen“ Anlageformen auf absehbare Zeit keine oder nur minimale reale Vermögenszuwächse erzielen können. Da Anleger – ganz egal, ob sie in einen Aktienfonds, offenen Immobilienfonds oder über Sachwerte in Form einer geschlossenen Beteiligung investieren – keine Unterschiede des regulatorischen Rahmens mehr berücksichtigen müssen, besteht für Investoren die Möglichkeit, den Zugang zu Assetklassen wie etwa größeren Immobilien zu bekommen. Für Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des bsi Bundesverbandes Sachwerte und Investmentvermögen e.V., sind geschlossene AIF vor dem Hintergrund des anhaltenden Niedrigzins­umfeldes eine attraktive Form der indirekten Kapitalanlage: voll reguliert und beaufsichtigt, mit umfangreichen Pflichten für Berichtswesen und Mittelverwendung. Eine zweckentfremdete Verwendung von Anlegergeldern sei so künftig nicht mehr möglich, betont Romba. Laut einer Umfrage der Ratingagentur Scope, die im Mai 2014 Anbieter und Vermittler geschlossener Fonds zu ihren Markteinschätzungen befragt hat, hat sich die Stimmung in der Branche etwas aufgehellt. Der Optimismus bezieht sich vor allem auf die zweite Jahreshälfte. Denn ab Juli 2014 dürfen Anbieter mit einer KVG-Zulassung geeignete Produkte auf den Markt bringen. Davon profitieren werden vor allem jene Anbieter, die bereits von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Zulassung für die Lancierung Geschlossener Fonds bekommen haben. Da diese wiederum in einem Umfeld mit wenig Konkurrenz agieren, dürfte die Resonanz im Vertrieb dementsprechend hoch sein. Die positive Einschätzung der eigenen Lage korrespondiert jedoch nicht mit dem erwarteten Platzierungsvolumen für den Gesamtmarkt. Von den Anbietern rechnet für 2014 nur rund die Hälfte mit einem ähnlichen Platzierungsergebnis wie im Vorjahr (BSI-Zahlen). Als Gründe heben die Anbieter vor allem die Unklarheiten bei der Auslegung des KAGB, die langen Bearbeitungszeiten der BaFin und den schleppenden KVG-Zulassungsprozess hervor. Wie Scope weiter betont, dürften geschlossene Fonds künftig größere Volumina fahren, um am Markt noch bestehen zu können. Bei gleichem Marktvolumen würde sich dadurch aber die Anzahl der Anbieter reduzieren. Da sich insgesamt der Trend zu großen Produkten fortsetze, würden sich offene und geschlossene Fonds außerdem zunehmend ähnlicher. Hinzu kommt, dass sich durch die Einführung des KAGB der anhaltende Marktbereinigungsprozess in der Branche unvermindert fortsetzen wird. Denn Initiatoren geschlossener Fonds haben 2013 so wenig Eigenkapital bei privaten Anlegern eingesammelt wie niemals zuvor, heißt es in der Gesamtmarktstudie Beteiligungsmodelle der Ratingagentur Feri. Im Vergleich zum Vorjahr sei das platzierte Eigenkapital über alle Assetklassen hinweg im Jahr 2013 um knapp 40 Prozent auf 2,28 Mrd. Euro zurückgegangen. ##Geschlossene Immobilienfonds im Aufwind: Anbieter und Vermittler setzen auf Immobilien Demgegenüber konnten Immobilienfonds ihren Marktanteil am Gesamtmarkt gegenüber dem Vorjahr erneut steigern. So flossen 2013 insgesamt rund 69,2 Prozent des platzierten Eigenkapitals in Immobilienfonds (Vorjahr: rund 54 Prozent). Trotz des größeren Marktanteils mussten Immobilienfonds einen Rückgang des platzierten Eigenkapitals um circa 22,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr hinnehmen. Nach 2,03 Mrd. Euro in 2012 konnten Immobilienfonds im Jahr 2013 nur noch 1,58 Mrd. Euro platzieren. Unter allen geschlossenen Fonds waren die Fonds mit deutschen Investitionszielen das mit Abstand größte Teilsegment – 1,12 Mrd. Euro wurden hier platziert – und haben ihren Marktanteil erheblich ausgebaut. Sie vereinigten 49 Prozent% (2012: rund 38 Prozent) des von Privatanlegern investierten Eigenkapitals auf sich. Bei den Nutzungsarten der Investitionsobjekte von Deutschland-Immobilienfonds zeigt sich, dass die Privatanleger annähernd gleichermaßen die Nutzungsarten Wohnen, Büro und Einzelhandel präferiert haben. Andere Nutzungsarten erreichten kein nennenswertes Niveau. Während 26,6 Prozent in Wohnimmobilien (2012: 15,8 Prozent) flossen, wurden in Büroimmobilien 27,1 Prozent investiert und damit erneut deutlich weniger als im Vorjahr (42 Prozent). Demgegenüber legte der Anteil der Einzelhandelsimmobilienfonds leicht von 16,7 auf 21,3 Prozent zu. Im laufenden Jahr ist mit einer Fortsetzung des Trends hin zu einer klassischen Verteilung der Nutzungsarten bei geschlossenen Immobilienfonds auszugehen, wobei Investments in Büroimmobilien den Markt dominieren dürften, gefolgt von Einzelhandelsobjekten. Die Bedeutung der Assetklasse Immobilien zeigt sich auch beim verwalteten Volumen geschlossener Fonds („Alte Welt“). Laut dem Branchenverband BSI erhöhten sich die Bestände im Vergleich zum Vorjahr leicht auf knapp 200 Mrd. Euro, wobei 50 Mrd. Euro auf Immobilienfonds Inland und 30 Mrd. Euro auf Immobilien Ausland entfallen sind. Wenn man die Bestände der „alten“ und „neuen Welt“ zusammenfasst, belief sich das in Immobilien investierte Vermögen auf 84 Mrd. Euro, dahinter rangieren Schiffe mit 45 Mrd. und Private Equity mit 9 Mrd. Euro. Wie der nachfolgenden Grafik zu entnehmen ist, beträgt der Anteil der geschlossenen Immobilienfonds gemessen an den Gesamtbeständen rund 25 Prozent. Gemäß der Scope-Umfrage planen in diesem Jahr 50 Prozent der befragten Anbieter Neuemissionen mit deutschen Immobilien und knapp 40 Prozent beabsichtigen die Auflage geschlossener AIF mit ausländischen Objekten. Die deutliche Präferenz zugunsten der Asset-Klasse Immobilien beschränke sich jedoch nicht nur auf dieses Jahr. Auch mit Blick auf die kommenden drei Jahre hätten Immobilien großes Potenzial. Mehr als 90 Prozent der Vermittler rechnen mit einem hohen Anlegerinteresse für die Asset-Klasse Immobilien Deutschland in diesem Jahr. Fast 45 Prozent der Befragten rechnen auch mit Interesse an Fonds mit ausländischen Immobilien. Vor dem Hintergrund der neuen Regulatorik erweitern die Anbieter ihr Produktspektrum mit einem verstärkten Fokus auf institutionelle Investoren. Wie der Scope-Umfrage weiter zu entnehmen ist, planen fast 80 Prozent der Anbieter in den kommenden drei Jahren neben geschlossenen AIF für Privatanleger die Auflage weiterer Produkte – allen voran Spezial-AIF für Institutionelle, aber auch Projektanleihen und Genussscheine für professionelle und semi-professionelle Anleger. Dass sich der Fokus grundsätzlich hin zu institutionellen Investoren verschiebt, zeichnete sich bereits in den Platzierungsergebnissen der vergangenen Jahre ab. « Wer die Top 3 der Bestandsverwalter in der Assetklasse Immobilien Deutschland sowie International sind und was von ihnen zu erwarten ist, lesen Sie in der nächsten Ausgabe.